日光之下，并无新事。已行的事，后必再行。
——《旧约·传道书》
一）秦岭
话说十一哥哥躲在秦岭的大山里面。森林里的小木屋，夜里透过玻璃看星星。一颗二颗三颗四颗，数得好不快活。
对于上海的房地产网签系统，它在 10.1~10.8 是不办公的。所以您不用费心去猜什么政策。
无论什么政策，您都是束手待屠的羔羊。丝毫办法没有，只能眼睁睁地等着政策变化。
于是，朋友圈就刷爆了如下图画。
有了 Wifi 毕竟不能隐居人生。朋友圈群情纷纷，都快要被 「十二城限购」 刷爆屏了。所以我们额外补一篇，谈谈本轮政策的分析。
二）地王拍卖
对于本轮 「限购调控」，我们有二种分析范式。计划经济的和市场经济的。
我们先来讲计划经济。如果篇幅够，再讲市场经济的视角。
从计划经济的角度讲，高层可谓 「高瞻远瞩」。
上海楼市，从 2015.09~2016.03，也就是 A 股市场崩溃了之后，经历了一场非常大的牛市。
一般估算，涨幅在 30~50%，最强的板块有+50%，较弱的板块也有+30%
按照 「炒楼业」 的传统，以及我们十几年的经验之谈。楼市涨 「+50%」 并不算是新闻。历史上也有了许多次。
基本每次 「单数年」+50% 的涨幅之后，双数年是比较疲软的。
因为市场需要盘整，购买力跟不上。
而消费者的心理也需要 「再教育」。你明明 400W 的东西，一下子就跳价到 600W 了。
房东跳价我就不接，我就是咽不下这口气！
通常双数年要盘整整整一年。一直等到 「观望期」 结束。
消费者眼看看抵抗无望，而且房价整整一年都盘旋在 600W 的水平线上。
于是他们觉得 600W 是 「市场价」。觉得房东没有欺负他。这才肯入场接货。
但是 2016 年的行情，截然不同。
上海上一轮的跨年行情，以 2016.03.25 为分界线。
「325 新政」 之后，社保二升五，市场急剧转冷。看房者寥寥。
炒家内部普遍认为要进入新一轮冰河僵持期。要一二年才可以恢复。
但是，在这样的情况下，2016.05.18 随着 「周浦拍地」，顿时又爆发了波澜壮阔的大行情。[1]
你要知道，在 5 月 18 日时，周浦地王是没有依据的！
在当时，上海楼价并不高。大概仅勉强维持一个 7/5/3 的格局。周浦的二手房报价普遍在 30000 左右。
实际能成交的二手房价格，不会超过 23000~25000。
不仅仅周浦 「基本面」 不贵。而且市区也不贵。
普通老城区的核心地段，南卢湾北静安一般持续在 60000 元/m 的价格。
如果你不说老城区，光说浦东。则小陆家嘴，实际成交也就在 80000/m 左右。而且这个价格今天也是八万。
所以 「周浦地王」 是非常没有道理的。简直可以说 KFS 疯了。
「周浦」 疯了还仅仅是第一步。紧接着又拍了三四块标志性的土地。
譬如说顾村，青浦，徐泾，奉贤等远郊地块。
略靠近市区，外环边缘的凉城，更拍到了惊人的 120000/m 保本价。
这一系列的 「后续地王」，彻底确立了 「郊区 8W，市区 15W，市中心 25W」 的未来预期地位。
(地价倒推，2018 预期房价。图片出处：一房一万)
(地价倒推，2019 预期房价)
三）地王的影响
3.25 是收紧打压。而仅仅到了 5.18 就爆发了 「地王行情」。
地王拍卖的结果，是整个市场又被拉高了+50%。
周浦之前挂牌价 30000，实际能成交价大约在 23000 左右。
可是 「地王」 行情一出来，挂牌价立即升到了 45000~50000，房东都杀红了眼。
南卢湾本来价格持续在 60000 左右。一下子就拔高到了 80000/m。
莘庄 50000->70000
大宁 75000->100000
金沙江路 50000->70000
…………
房东在马不停蹄涨完了第一个+50% 之后，立刻开始又涨了第二个+50%
这在楼市历史上，是从来没有过的事情。
也让所有的分析师，老鸟们都跌破了眼镜。
只不过因为我们的 「方向是正确」 的。头寸建立在 Long Only 上面，所以哪怕估错了力度，我们依然是胜利者。
9.24 在北京参加了一场 「地王研讨会」。是 20 家最重要的地产商，大家关起门来谈一谈，对于 「地王」 的感受。
会议研讨的结果，颇为出人意料；
- KFS 表示，对于地王有巨大的 「忍受度」。
- 因为 KFS 有一整个团队需要养活，有巨大的前置成本。所以维持最小规模的开发量是必须的。
- 当地王很贵时，就减少一点开发量。土地便宜时，就增加一点开发面积。总体弹性在 33%：100% 左右。
市场上一般认为，对于地王有 「阴谋论」 的解读。甚至有人认为，地王的出现，在于官商勾结。私底下有 「出让金返还」，「利率补贴」，「赠送容积率」 等暗箱操作。
这些阴谋论有很多的逻辑缺陷。因为 「暗室」 只能一对一。当你有 27 家 KFS 参与一块土地拍卖时，你是很难保持所有人 「口风紧」 的。
而通过对 KFS 的了解，我们发现 KFS 其实更接近那些 「来料加工」 的老板。
原材料本身的价格是不重要的，反正是贵进贵出。成本摊在消费者的头上。
煤价贵上几倍，发电厂可能也仅削减几个班组。
更何况还有人事和官帽上的考虑。
几乎所有的 KFS 都表示，在定价时完全不受周边二手房的掣肘！
政府只要减少土地供应量。
就可以轻易地将地价推高几倍。
四）引爆地王行情
按照一些内部人士的说法，高层认为中国股市 「不堪大用」。
众所周知，2015 年的 GDP 数据非常难看。几乎所有的实体经济，都陷入了严重的萧条。
2015 年唯一的亮点，是金融业的增长。而金融业，增长又集中于 「证券」。
从 2015 年春天起，A 股市场的 「日成交量」 就超过了 12000 亿人民币。
这个金额，超过了 NYSE，超过了 Nasdaq，是香港市场的二十倍。
全球有史以来第一。
股票的交易量高，则券商的 「佣金」 相应增高。印花税，ipo 承销费用，基金销售和理财，等等各种佣金性收入水涨船高。这些都算是 「第三产业」 产值。
2015 年的 「A 股牛市」，带来了 2015 年金融业 GDP 大丰收，使得难看的国民报表有了一丝血色。
众所周知，中国 A 股是一个巨大的垃圾场。如果扣除银行股，则剩余股票平均市盈率 50 倍以上。
而按照中国企业的治理规范，道德品质。
参照国际市场 Emerge Market 的平均估值。
中国 A 股的合理估值，PE=5 不会超过五倍！
也就是说，中国 A 股的合理估值在 600 点左右。
目前被人为炒上去了虚高五倍。
所以高层认为 「股市不堪大用」。
因为随着股市规模的越来越大，你就需要更多更肥的韭菜滋润给养。
骗子太多，傻子不够用了。
象近期 「十一」 限购政策出台之后，股票从业人员摩拳擦掌，日夜期盼资金再流到股市中去。
流去股市干什么，50 倍市盈率的股票帮你解套？
别开玩笑了。你的合理估值就是 5 倍。
甚至 3 倍。
甚至 0.5 倍。
PE 的 0.5 倍。在香港市场就是这么玩的。
炒股票根本被人看不起，下九流。
言归正传，随着去年 2015.07.04「股市泡沫」 的破灭，至今变成了一个僵尸般的存在。
国家队目前手持 20% 的总市值在里面。连 「违法做空」 都喊出来了。
无趣无趣，这个市场也就只能扶扶贫用了。
但是，2016 年的 GDP 数字，依然很难看。
实业依然不振，中小企业被《劳动合同法》逼得纷纷破产。
而左翼记者的人渣行为，使得富士康，三星，苹果制造纷纷搬离中国。
当 2016 年 GDP 数据实在太差。
「房地产」 这个夜壶，救命稻草终于粉墨登场。
「地王」 不一定是密室阴谋。
在 「处房情结」「5.65% 营业税」 等诸多合力之下。几乎所有 KFS 都认为，消费者只买一手房。
买一手房本身就是山瑞，收点智商税也合理。
政府只需要简单地 「减少土地供应」，就可以把地价拉高几倍。
地价拉高之后，有几个好处；
1）原有的物业，房东们全部都升值了。
2）原有的库存，显得更为廉价。
3）随着清库存，银行和地方债也都解套了。
库存之所以难清，98% 的原因在于 「消费者心理」。
人类的心理，是一条巨大的橡皮筋。狂热的时期，和冷静的时期，其购买欲望可以相差十几倍，几十倍。
许多省会城市的房子，原本高压库存，使尽办法促销也卖不动。
那是消费者认为 「买了赔钱」。
一旦消费情绪改变，消费者认为 「买了赚钱」。则你哪怕十倍的库存，也可以倾夜之间消化殆尽。如果消费者被 Educate 面粉比面包贵，库存就好清多了。
学 Marketing 的人，一直对 「消费者心理」 深怀深深的敬畏。
人类简单的情绪波动，当放大到十万万人时，会引发剧烈的价格波动。乃至天翻地覆的估值差异。
简单点说，无论 6100 点，还是 1600 点，你买的都是同一支股票。
按照 「计划经济」 的叙事范式，则整件事再清晰不过了。
1）在北京上海引爆地王
2）地王直接翻三倍价格。引爆京沪楼市恐慌性行情。
3）北上限购
4）引爆南京地王，诱发恐慌性抢购行情
5）南京限购
6）引爆合肥，杭州，武汉地王。恐慌性抢购行情
7）合肥杭州武汉限购
8）引导资金进入三四线城市
站在 「计划经济」 高层领导的视野，他简直就象是 「全国一盘棋」。打一桌很大很大的麻将，一切尽在掌握。
首先把上海周浦炒到 8W，则市中心 25/15/8
这就是一个巨大的 「势能」。能量势必向四周溢散。再分布到环京，临深，南京杭州合肥。
将省会城市引爆。「消费者心理」 是一件奇妙的事情。
你什么事情也不用做，只要把房价拉高+60%
所谓的 「购买需求」，疯狂的买盘，一下子全冒出来了。
好像这些资金 10000 元/m 的时候都在睡觉，到了 20000/m 时突然饥不可耐地抢房子了。
然后强二线和省会城市再限购。
进一步把资金和购买力再压缩到三四线城市。
只要有了 「赚钱效应」，不怕县城里的房子没人抢。
于是；
- 房地产库存都被清掉
- 今年的 GDP 很好
- 银行和地方债风险解除
从 「计划经济高层」 的角度看，这简直太完美，太鸿韬伟略，太 BiBiWC 了！
五）会跌么
下面罗列一些数据。比较长，有四五张图。懒得看的可直接往下拉。
原文在：《最详细！一张图看懂各地楼市新政》
http://bj.house.sina.com.cn/news/2016-10-04/21456189067823781032698.shtml
接着回答一个各位最关心的问题：「会跌么」？
这个问题，如果你看懂了 「计划经济高层」 的解构范式，则它根本就不是问题。
让我们再想一想，整体逻辑的运作玩法；
1）拉高京沪深
2）一线城市限购，逼资金去二线
3）拉高南京合肥杭州
4）二线城市限购，逼资金去三线
在这样的情况下，一线城市的 「标杆」 作用，是非常非常重要的！
你只有一线城市很高很高，才能衬托出二线的便宜。
如果上海楼市崩盘，跌回到大前年的 5/3/2，那么你让南京怎么办。
武汉光谷的口号是，「衔接深圳产业转移」。
如果深圳楼市崩盘，劳动力成本降到很低很低，你让武汉怎么办。
「二朵乌云」，价格体系既然已经形成。如果一线崩盘，你让南京杭州合肥怎么办。
如果二线城市崩盘了，你让三线城市怎么办。
还要不要去库存，还要不要化解三四线城市的房地产压力了？
你不仅仅不能 「降价」，不能崩盘。你还需要做出一副 「气势如虹」，压也压不住的味道。
一线城市不仅仅要保持价格的 「标杆」，同时还要保持 「赚钱效应」 的标杆。
「京沪永远涨」, 你必须让全国人民相信，京沪楼市好得不能再好。供不应求。
纯粹是因为 「政府限制」，限购限贷，不得已才买二线蓝筹。才会买南京杭州。
你必须让全国人民深深地相信三件事；
1）京沪很贵
2）京沪永远涨
3）纯粹是买不到
相信了这三件事，才有了三线城市的春天。才有了房地产去库存的全国一盘棋。
所以 2016.10.06，其实是房地产最确定的时期，「必涨」。
京沪一定涨！无论政府嘴上怎么说，身体却做出了最实诚的动作。
当你牛市的时候，政府会装腔作势搞出各种 「限购调控」。
但京沪哪怕有一丝一毫的摇摇欲坠，哪怕一丝一毫的疲软不稳。政府比谁都操心，比谁都更暗中托力。
「标杆」 不能倒，涨幅可以商榷。但 「涨」 是最确定无疑的事！！
六）结语
好了，以上是建立于 「计划经济」 高层的俯视视角。全国一盘棋，所谓移兵如棋，打一局很大很大的麻将。
唯一确信的是，2016 年的 GDP，随着房价大涨和房地产火爆，估计不会太差了。
我们说到，分析范式，分为 「计划经济」 和 「市场经济」 二种。
眼看看计划经济也写了近 4300 字，字数够了。
「市场经济」 不如不写。写了还会被封贴和喝咖啡。
反正关于市场经济，我们要表达的事，大家都知道，也只用四个字就够了。
「以上全错」
（yevon_ou@163.com，2016 年 10 月 7 日午）
[1]《上海周浦再出地王：保本售价 7.9 万/平房价直追香港》http://finance.qq.com/a/20160518/047983.htm