凡是不考虑房东想法的分析，都是耍流氓。
一）中二病
纯虚构，假设我们空想一下场景：「取消限购，取消限贷，取消营业税，取消所得税，取消土地限制」。
也就是把交易成本，降低到 2% 左右。那会发生什么事。
不要以为这是痴人做梦。当年高宗末期，就是这样的政策环境。
所谓黄金时代。
从网络上屌丝们的反映来看，他们的分析义愤填膺；
1）房价肯定要大涨
2）穷人会买不起房
3）政府的税收会减少
4）会导致民怨，政府出于拉 GDP 的意愿而罔顾民意
总而言之:「房价要大涨」。
所以，以上全错。屌丝们分析了屌丝心态 「一旦调控取消」。以及政府的利益。
最后得出了结论:「房价要大涨」。
哥哥一句话就踢回去了：
凡是不涉及房东的分析，全部都是耍流氓
你的分析肯定是错的。为什么，因为三方参与者：「屌丝，政府，房东」。
你 「中二病」 又犯了。只考虑自己不考虑别人。
在 「营业税」 的分析中，屌丝犯了巨大的错误。他们只看见屌丝的快意痛仇，只看见政府提高税率。
可是他们丝毫没顾及 「房东」 的感受。直来直去，不懂二阶经济学。
「营业税」 之后，房价开始暴涨。
同样道理，「取消营业税」。房价应该是暴跌，而不是涨。
二）房东决策模型
2005.6 月营业税之后，有人劝哥哥赶紧卖房子。
理由是 「虽然你交了税，100W 卖掉到手只剩 90W」。
「可是，万一或许房价跌到比 90W 更低呢」。
哥哥侧着脸，回答说：「当你卖出时，还有一个人正在以 100W 的价格买进」。
「对于这个人来说，他是否认为未来价格会比 100W 还高呢」？
这句话就是一刀斩，一下子就砍得对方无言以答了。
我们来看图 1：
这张图是网上搜来的。大学生都十分熟悉：「正态几率分布」。
经济学理论说，当一个房价在那里，无论是 100W，500W，还是 1000W/套。
他 「向上向下」 的几率是一样的。
市场在任何一个时间，任何一个点位，任何一类商品。
「看涨」 和 「看跌」 的力量永远是对等的。这才叫有效市场理论。
即使某些时候，舆论和媒体会很不对等。「看跌论」 铺天盖地。
但身体是诚实的。真金白银拿钱去下注。看他做什么，而不是说什么。
好了，我们现在加一个变量。政府加 10% 的税收。你看看会怎样。
如图 2。我们加了一条红线。红线是 「胜负点」。
红线以左，你是赚的。红线以右，你是亏的。
未来是怎么样，谁也不知道的。未来可能会跌，但也有同样可能会涨。
如果你预测未来，你可以画 「正态几率分布」。
图 1 中的红线，左右是 50%：50%
但是如果存在 10% 的 「税收」。则你的胜负手是如图 2。
图 2 中，「红线以左」 是 15.8%，「红线以右」 是 84.2%
相当于 1:5 的赔率。
我们接着看图 3：
人世间最悲哀的，是你 1000W 的房子卖了，到手 800W。一转眼房子 1300W 了。真是亏到吐血。
图 3 是有 「20% 税率」 存在的情况下。
你只有房价大跌，暴跌 25%，30% 以上，你才有赢利。才值得博。
而这个概率分布呢，是 2%：98%
也就是 1：50 的赔率。
这句话什么意思呢。也就是 20% 的交易成本存在下。
你和别人说，「赶紧八折卖了，难保还要跌剩六折呢」。
那你是会被人当作神经病打出来的。
这种事情的概率微乎其微。而且即使发生，其 「风险回报比」 也不值得你一博。
先付 20% 的税，再博房价跌 25%，这胜率是 1:50.
有这个概率，我还不如赌韩国队夺得世界杯呢，奖金还多点。
三）泡沫与卖房
什么时候卖房。
现在的房东，其实是知道房价有泡沫的。也知道房价是高估的。
So What，「泡沫」 和 「涨不涨」 绝对是二个概念。
中国股票人人都知道是垃圾，可大家依然天天看红线绿线，不亦乐乎。
很多人以为泡沫意味着 「持房」 和 「持币」 之间的选择。其实不是的。
干扰房东决策树的，其实主要是 「卖房」 和 「不卖还涨」 之间的选择。
- 只要这房价可以一直涨下去，我就没理由抛房。
- 只要股价可以涨上去，我就没理由抛股票。
这才是道理。
而现在的游戏规则，对房东空决策非常非常地不利。
在 10% 显性税收的状态下，「抛房待跌」 的胜率大概是 1：5
那一定要非常非常坚定的 「空头」。对楼市极度看空，才能承受 1：5 的赔率。
毕竟你赢就赢粒糖，输就输间厂。
而目前楼市 「丧心病狂」 的交易成本，交易成本大约是 20%。
按概率图表。你就是 1:50 的赔率。
这哪怕最最最丧心病狂的铁空，他也不敢赌啊。你真的那么确信 「会跌」 么。
拿你一辆奔驰，赌一辆自行车。你肯么。
更何况，楼市还存在 「既得利益集团」。
一旦下跌超出 30%，房东集体作为一个庞大的官僚中产政治怪兽，浮出水面。修改规则，甚至不要脸地印钞票托市。
我都不信最强烈的大跌能过-30%。
我们认为楼价是高估的。但是 「不卖待涨」 显然是更好的博弈策略。
四）住建部
有一点是毫无疑问的。住建部的领导，完全不懂房地产。
住建部整天以为 「天一般大」 的事是什么呢。营业税二年改五年，接着又五年改二年。
住建部一看，咦，没什么效果嘛。
接着又是限购放松一点，限购收紧一点。一看，咦，又没什么效果嘛。
契税从 3% 调到 1.5%，还有 1%。咦，看看还是没效果嘛。
其实，住建部那帮老头子，根本不懂房地产。什么也不懂。
建设部以为的 「重中之重」 营业税五改二，二改五。
住建部以为是调控市场的大杀器。根本被市场忽略。完全忽略。
为什么。因为交易成本是 「总体」 的。
分水岭就二个，5% 以下，和 5% 以上。
目前京沪深广的房产交易成本，算上 「营业税+所得税+契税+中介费+限购+限贷+压价效应」。总计就在 20% 左右。
你如果仅仅是降契税，把交易成本降到 18.5%，有用么。完全没有用。
你再降降营业税，过二年说不定又把契税调回去了。
可是你调来调去，交易成本始终就在 15%-18%-20% 的区间内波动。
你会有效么。完全无效。
住建部的同志们无比郁闷，甚至都要写报告了，「调整营业税对市场无效，不建议调整营业税」。
我说你们就是 SB。
税当然是有效的。关键你不能勺水冲马桶。
税收的分水岭就是 5%，市场能承受的交易成本上限就是 5%。
「营业税+所得税+契税+中介费+限购+限贷+压价效应」 加在一起 5%。
5% 是分水岭。
然后再往下，4%，3%，2%，每降一个百分点交易增加一倍。
我们看回曲线。深蓝部分 34.1% 假设是十格。
则 2% 占面积 34.1% * 20% = 7%
「胜负率」 是 43:57
这个情况下，赔率其实已经很亏。
五）赔率胜负手
房东如果要卖房子，有二个原因。
1）生活需要。卖房吃喝玩乐
2）看跌
一般情况下，由于中国人特殊的宗教历史文化。「卖房子」 是非常被人看不起的。
卖房子，通常被视为败坏祖宗家业。
卖掉资产去奢侈享受，是败家子，二世祖，抽鸦片的。
另一方面，京沪各大城市，储蓄超过 10 万亿元。北京人均都有 50 万元存款。
本身存款就已经花不完了。不需要卖房子渡日子。
于是，真正卖房的理由。就只剩下一条 「看跌」。
一旦看跌，那么多少的抛盘都接不住的。
在最初写营业税的文章《第一次宏观调控（上）#680》，我们说道，高昂的交易成本，导致了市场 「螺旋式上升」。
你加 5.55% 的营业税，最终市场可能上涨 15~20% 左右。
为什么。你看 「赔率胜负手」 就很容易理解。
一般人谈论的 「看涨/看跌」，是基于 1:1 的对等收益的。
假如我和你说，「看涨/看跌」，开出了 2:1 的赔率。
你猜对了，只能赢 1 元。猜错了，就要输 2 元。
请问，你在哪一个价位，如此 「肯定确信一定」 房价会下跌。
如果说 1:1 赔率时，我在 40000/㎡元时就敢看跌。
则 1:2 赔率时，我在 100000 元/㎡也不敢做空。看空，但是不做空。
更进一步，1:50 赔率呢？
如果你猜对了，你赢 10000 元的购物红包。
如果你猜错了，你赔一辆 500000 元的奔驰给我。
请问，房价涨到哪一个价格。你敢开始和我赌。
以中国人的保守性格。到了哪一个价位我都不敢和你赌。
哪怕房价涨到了 2xxxxx 元/平米，你让我先割让 20% 税费成本，再博它跌幅超过 21%，你也不敢呀。
（yevon_ou@163.com，2016 年 5 月 22 日午）[2]
[1] 参见《澳门博彩业框架 #F460》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=29125
[2] 最后说明一下。本来本文叫做《假如调控取消》，但写着写着脱纲了。所以下一篇是《假如调控取消 #1100》，即将结束宏观调控卷的最后一篇。