十万之后，玩法不同。
一）市场情绪
做股票的人，永远也搞不懂一个问题：「加 5.55% 营业税，为什么房价会涨」？
这个问题，他们是割掉屁股也想不明白的。
做股票的人，都知道 「印花税事件」。
印花税从 0.1% 加到 0.2%，那是超级大利空。历史上的所谓 「半夜鸡叫」。
印花税从 0.1% 加到 0.3%，利空空空空空。很多人要跳楼了。
印花税从 0.1% 加到 0.5%，股市就崩盘了。直接跌到 1000 点。
这是十几年炒股的血汗教训，做股票的人印象深刻。
所以当秀相第一次提出 「5.55% 营业税」，几乎 99.99999% 股市经验第一反应就是 「要大跌了」。
只有 yevon_ou 坚持不懈地大喊：「要涨，暴涨」。
为什么？
为什么，因为他们搞错了一个阶段。「泡沫前」 和 「泡沫后」 阶段不同。
好比你去收购一家公司，按照 PE=6 和 PE=8，这当中差 30% 的估值。
你要深刻认真地计算融资财务成本，合并税务成本，削减分支机构及合并产能所产生的协同效应。政府加息或者补贴的定量计算。
但是，如果你收购的是一家 PE=600 的公司呢？
负责任的和你说，以上所有的定量计算，全都算不过来了。因为他的计算就是负值。一家亏损的公司，估值 300 亿，你怎么算投资回报率？
在这个时候，唯一重要的，或许就是 「市场情绪」 了。
没错。就是市场情绪，当你 100 倍 PE 买进时，你可以转手卖给 200 倍的，再卖给 300 倍的。最后卖给 3000 倍 「市梦率」 的最后一棒。
只要这个游戏可以玩下去。「暴风影音」 任何一个价格都是合理的。
做股票的人永远不明白一点。他们手中的股票，只值 600 点。
中国股市从 1989 年诞生的第一天起，就是 500% 的泡沫。而且在其整个生命周期中，泡沫从未消减过。
其延续三十年，时间之长，长到人类已经忘记什么才是 「正常」 的估值。
正常的估值，象中国这样的 Emerge Market，就是 PB=0.3，PE=6
你买进股票的唯一目的，就是卖出
任何一个倡导 「股市价值投资」 的人，都不能否认这一点。几乎没有任何人，拿股票是吃红利的。全都是靠涨跌资本利得。
这样的情况下，股市 「基本面」 已经不重要了。涨跌最重要是看 「市场情绪」，而不是你又开了多少分店。
印花税自然跌。
但是相对而言，2006 年的房价是没有泡沫的。
京沪大约 12000 元/平米的样子，那就是低估，低估，低估。
所以房东的底气是很足的。你加 5% 的营业税，那你就出 105% 的 「到手价」 来买。
爱买不买，不买还涨。
持有房产的唯一目的，不是卖出。
二）泡沫分水岭
如果以 2000~2026 的这廿六年做一个分界。则中线划在 2013 年。
- 我们可以认为 2000~2013 是没有泡沫的，是 「价值回归」。
- 2013~2026 是有泡沫的。但是还没有破。
为什么要特意这样地写，这样分类呢。
因为在 「泡沫前」 和 「泡沫后」，游戏玩法不同。
在泡沫前，京沪楼市不到一万的时候，我们是坚定的 「价值投资」。誓与北京共存亡。
你无论加多少的税，楼价都是打不下去的。我反正是 10000 到手，税费你付，爱买不买。
但是，当郊环楼价突破 8W，当政府只能靠 「严控供地」 来维持这个市场时。
我们相信这个市场是博傻的。周浦 8W 买进的唯一目的，是指望有一个傻瓜出 9W。
你是不愿意出 800W 买一套房子，并且在周浦那个地方住一辈子的。
你知道 800W 在内地省份，可以买多少生活用品么。
当房价涨了 100 倍，涨到 250000 元/平米，涨到年房租仅有 0.5%，涨到和 A 股股市一样泡沫时。
届时政府再出什么乱七八糟的政策，风吹草动，市场就有可能崩溃。
因为你是投机，不是自住需求。
「泡沫」 本身不是一个贬义词。「泡沫」 更不代表不涨。
2017~2018 有极大的概率，仍是一个看涨年。
我们只想告诉各位，在 「泡沫后」 时代，游戏规则是不同的。
当 PE=6，和 PE=600 时，游戏规则是不一样的。
2013~2026 和 2000~2013 的游戏规则是不一样的。
切不可刻舟求剑。
我们毫不怀疑，在某一任市长的手里。他一定可以把房价控制住的。
当房价 3000 元/平米的时候，无论你出怎样的政策，房价就是涨涨涨，怎么也压不住。
可是到了某一年，终有一年。还是这几招，房价大跌。
并不是市长变了。而是房价变了。
三）以点带面
「泡沫时代」 的游戏规则如何，我直接回答你说：「不知道」。
好比股市中，明天哪个版块会涨。光伏，新经济，物联网，哪一类军工概念股会受益？
我直接和你说，「不知道」。
因为股票已经脱离了基本面。无论你的赢利多少，你也支撑不起 50 倍的 PE。
这时候，你要说哪支涨，哪支跌，那有且仅有一个因素：「庄家的想法」。
在楼市中，道理也是一样的。
正常的物价涨幅，是每年 12%，十六年六倍。
京沪深楼市的涨幅，是每年 19%，十六年十六倍。
上海楼市涨到今天，各种细节揭露的 「不健康」，已经比比皆是。完全遮掩不住。
楼市目前的格局，你可以用 「帐篷式」 价格体系来描述。
如图的这个价格顶点，就是 「周浦」8W。
横向的，你如果用其他物业：酒店式公寓，商铺，写字楼，工业厂房和住宅做比较。
你会发现，上海除了 「住宅」 特别贵。其他东西都不贵。「住宅市场」 几乎是一个孤峰。
纵向的，如果你用一手和二手做比较，新区和旧区做比较，板式和蝶式做比较。你会发现除了 「新区的一手的品牌 KFS 新建板楼」，其他也都不贵。
「帐篷式」 价格体系，反映在图表中。就是一柱孤峰。你会发现，除了这一块地皮，几乎其他任何资产都不太贵。
中国人有一句老话，「木秀于林，风必摧之」。
任何一个价格的 「孤峰」，你都是不持久的。都是很大危险的。
那么 「孤峰」 是怎样出来的呢。
你问我，股市中 300 元的股票，「暴风影音」 是怎么出来的；
答案是一个兴风作浪的庄家。和一群跟风的散户，才能搞得出来。
楼市中也是一样。周浦 8W，是一个无良的庄家，和一群特别喜欢买 「一手盘」。
非处不入。处房情结 「智商税」 交得血淋林的码农白领在支付的。
楼市如果在 「市场经济」 合理阶段，无泡沫阶段，他的整个价格体系应该是 「平」 的。
彻底平坦的。就如每一个纯市场经济理论都告诉你，股市应该是没有套利空间的。
随着泡沫的深入，「孤峰」 会越来越多。当股市越是泡沫，老庄股越多。
而 「孤峰」 会从哪个版块冒出来，这是完全无法预料的。在股市中，你无法预测庄家喜欢操作哪支股票。
2013~2026 是 「后泡沫」 时代。后泡沫时代的玩法截然不同。整个楼市，会越来越接近股市游戏规则。而不是价值投资规则。
以投机和博傻为主。
当年 「科网股」 泡沫时，一些毫无价值的.Com 公司卖到了数百亿美金。
这相当于 「无中生有」 的财富，任何一个投资科网股的美国人都赚得盆满钵满。并进而嘲笑那些蓝筹股的老古董。
这其实是很无奈的事情。今天我们依然坚持以这样的眼光看楼市。
整个浦东一文不值。出了小陆以外的地区，全部都是鸟不拉屎，不适合人类居住。
但既然有人愿意 8W 买周浦，并住在一望无际的田野中。并指望着周浦 8W 再涨到 16W。那你还能说什么。
「泡沫时代」 就是群魔乱舞。反正都高估五倍了，具体炒哪支股票，主要看庄家的喜好。而不是盈利的基本面。
无趣，无趣。
四）为什么写这些
水库微信号，从 2015 年除夕夜开始连载。
从我们写第一篇文章开始，就不停地有读者留言：「为什么写这些」。
在任何一个市场，「赚钱秘诀」 都是不传之秘，核心干货。
父传子，传子不传女，秘学渊源惯例是不外传的。
写水库这个微信号，一个原因是渊博的太多，理解的人太少。
你空负纬地之才，整天带娃奶瓶。别人也不知道你俯视云霄。
另一方面，炒楼这一行，主要考 「心力」。
哪怕我把秘诀告诉你，你也完不成的。不怕多一个竞争对手。
截至 2016.5.19 今天上午，「水库」 微信订阅号终于突破了 30175 人。
每一篇文章，基本维持在 10000 以上阅读。其中核心用户，大约 4000 人。
也就是我们最多只有 4000 个追随者。其中能做事实干的，1/10 都不到。
京沪那么大，市场那么大。不怕多二个竞争者。
「大众化」 就不行了。
最后一个原因，是楼市明显进入 「下半场」 了。
如果说 2000~2013 是 「价值投资」。物有所值，无论调控和你死磕。
则 2013~2026，逐步进入了 「投机下半场」。
古典时代已经结束。
下半场是泡沫场。
「炒楼的」 和 「炒股的」 距离最终将拉开 100 倍以上。只不过在最后的倍数，楼市也是泡沫。
但泡沫不代表不涨。进入 「泡沫年代」 之后，楼市还能涨很多年。纯以投机和博傻驱动，还能创很多很多新高。
我只是觉得恶心。
为什么我要玩这么脏的游戏。
（yevon_ou@163.com，2016 年 5 月 19 日午）