上海房子的内在价值，或许就是 5/3/2。五万三万二万。
可能还不到。
但是，「价值」 和 「涨跌」，绝对是二个概念。
一）背离
上海楼市的实际价值，按我们估计，可能也就仅值 5/3/2。五万三万二万。
或许还不到点，应该是 4/3/2.
（这个数字以每年 13% 的速度持续增长，非恒定值）
为什么这样说，因为诸多细节，揭示着楼价与价值的背离。
1）租售比
2）住宅/商住比
3）购买欲
4）成本
我们依次来解释一下这些现象。最后再得出一个很无耻的结论，「泡沫和涨不涨，完全是二个概念」。
二）租售比
首先我们来看租售比。假如你一套 600W 的房子，你应该每个月收多少租金？
有很多彻底没文化的人，他们一开口就是 10%。
他们的理由是，「房租」 就是你的利润。「房价/房租比」，就是你股票的市盈率 PE。
象现在中国股市，你要求 10% 的回报，所以房租=10%
这样的想法，是彻底的无知识，文盲。
炒股的人，之所以一直踏空房子，主要是因为无脑。没文化不看书。
房租代表的是什么呢。代表的是 「市红率」。具体算法=「分红/股价」。
我们如果看市红率的话，则中国股市普遍在 0.5% 以下。
在水库微信号的第一篇文章，总纲级的《水库羊年贺禧—— 毁三观，竖新生 #1》。文中说道：
「楼市/股市」 的最终关系，很可能是在拉大十倍的基础上，再拉大十倍。达到 100：1
楼市 200000/㎡，股市二千点。炒股的人再被屠杀一回。
如果说 2015 年除夕夜的今天，则目前比例是 13：1
朋友们啊，你们想一想。是什么样的观点，要放到 「总纲」 中说呢。
既然是 「总纲」，又是一个 「精确的」 数字。那么这个数字该有多重要啊。
如果说，2015 年的除夕夜，当时的 「楼价/股价」 比例，大约是 13:1
2016.5 夏季的今天，房价 60000 股票 2800 [1]，二者的比例是 20:1
炒股的和炒楼的，又拉开了 50% 的距离。
我们为什么要说 「100 倍」 呀一百倍。
这个数字并不是无中生有的。而是计算出来的。是 2000 年的时候，房地产市场的 「干净」 程度，大约比股票干净 100 倍。
当 2002 年房价刚刚开始涨了第一个 50%，几乎所有的舆论媒体，几乎所有的宣传基调，全部都是 「泡沫，炒作，危机」。
对此，我们感到深深的诧异。
房地产泡沫？您开什么玩笑。2002 年的时候房地产再健康不过，京沪 3000 元/平米，那就是低估，低估，低估！
我们诧异于媒体怎可以如此地颠倒黑白。放着彻底泡沫化的股市不说，居然好意思黑化楼市 「泡沫炒作」。
象我们这种不拿黑钱不写黑文的良心号。如果让我们计算的话，则 「楼市/股市」 的泡沫程度，就是 100:1。股市比楼市虚高估一百倍。
- 时至 2009 年，楼市 28000 元，股票 2800 点，当时我们说：还有十倍。
- 到了 2016 年，楼市 60000 元，股票 2800 点。二十倍了，还有 5 倍。
- 到了 2026 年，楼市 250000 元，股票 2500 点。Over，故事结束。
为什么说房价 250000 元，股票 2500 点，故事结束？
因为那个时候，房子的 「市红率」 也会跌到 0.5% 以下。从而进入彻底的泡沫区间。
因为房子涨得快，而房租涨得没那么快，「房租/房价比」 是一直在跌的。
我并不是说房子涨到 250000 元/平米后，他就不再涨了。
而是说 250000 元/㎡的房价，就和 2500 点的股市，泡沫程度差不多。以后的路，要换条新探路方法。
那么，正常的 「估值」 应该是多少？
象英美这样成熟的有口碑的市场，市红率在 2% 左右。如果是新兴市场，市红率至少要 3~4%。
一个 「没有泡沫」 的房地产市场，我相信 3~4% 的房租收益是必需的。相对应的，房价是 4/3/2.
如果周浦的房价卖到 80000 元/平米，他的租金很可能会跌破 0.5%，这就是典型的泡沫区。
三）商住背离
上一节我们讲了房租背离。哪怕计入通货膨胀，房租也应该占到房价 4% 左右。而上海目前仅有 1.5~2%
所以这是泡沫中阶。有泡沫，但还没到破。
接着我们讲第二个现象。说明市场，并不是因为对住房的需求而驱动上去的。
而是掺杂了稀奇古怪的东西。
大约三年之前，有一个 85 年的小妹妹。在恒隆上班，也没有男朋友，于是她决定买套房子。
研究了半天，她选定了恒隆东北角的一个楼盘。
一房，全款，650W。
她来找我咨询。我知道后大吃一惊，「那你为什么不买丽都皇品呢」。
丽都皇品，就是她同一个小区，角落里那幢白色酒店。而且品质远远好于 Ladoll.
丽都皇品是真正的高档居住。永远铺着大红的地毯，洗刷一新。大堂里弥漫着香水味道。而笔挺制服的干练小妹，守在前台，保证了私密性和熟匿。
而且酒店式公寓可以给你提供大量的服务。尤其象你这样单身的女孩子，酒店物业可以每天帮你打扫房间，清洁衣物，甚至连夜床都帮你开好。上面还洒着花瓣。
这才是享受人生呀。
78 平米的房子，一室一厅含衣帽间。房型大气合理。向北的户型可以看苏州河，向东可以看雕塑公园大绿地，向南则是璀璨的南京西路 CBD。而 Ladoll 几乎是没景观的。
「最关键中的关键，只要 210W。单价 28000」！
不错，你没看错。只要你 1/3 的价钱。同样的一房，你这可以买三套。
你没去过住宅么。再好的住宅小区，物业始终不能和酒店相比。
舒适度更是破破烂烂，差得远了。
我给她的推荐，就是你买丽都皇品。同样的 650W，你可以买三套。而且舒适度大大提高。
至于升值潜力呢。我和你一样的商品（甚至更好），你一套我三套。稳赢的。
这个小姑娘呢，高智商钻石领。她痛苦地思考了很久。
最后，她下了一个决定；
「我还有点年终奖。把对门那套住宅一房再啃下来。又是 650W，全款」！！[2]
在我们这个市场上，目前关于 「商住二用楼」「酒店式公寓」，所有的偏见几乎全是错误的。一般人说起酒店式公寓，无非就是：
1）商水商电，费用较高
2）批地年限短
3）交易税费高
但问题是，当房价已经涨到数百万的今天，哪还有人在乎几百元的水电费呢。这根本就是一个借口，而不是理由。
租地期限。中国目前尚没有 40 年续租的例子。几十年后的事，谁也说不清。就算真的有费用，也不会太高。绝对不值得你今天付出 200% 的代价。
真正的理由。可能就剩下最后一条了：「交易税费高」。
而这是很没有道理的。你不是抱着 「自住」 的需求去的么？
如果市场上每一个人都是 「自住」 的。那你就根本不需要考虑卖出税费的问题。
如果你真的是 「自住」，你就应该选择酒店式公寓，郊区小产权房。因为他们的价格更低。你不需要交易。
从残酷事实上讲，目前每一个买住宅的人都是投机。
因为你并不缺房子，并不是为了追求更好的生活，更好的环境，更好的体贴入微的服务。
你宁可花 3 倍价钱，去买大堂楼道维护远远不如皇品的 Ladoll 住宅。归根到底你还是想要 「赚钱」。
酒店式公寓的价格，才是上海真正的房价。才是上海人愿意为 「居住」 支付的价格。
而住宅，则是包含着 「升值投机」 的成分在内。
无论你承认不承认，事实就是这样。
市场并不缺房子，并不是因为你要躺大街了，你过来买房子。
任何一个支付 「溢价」 的人，本质上还是想着 「买楼升值」。
这股力量是个隐患。也代表着上海楼价高于 「实际使用价值」。[3]
四）成本
限购的危害非常大。限购之后，政府若还想维持这个房价。政府就必须大大减少拍地数量。
你必须人为地制造稀缺，才能把价格维持在 「均衡水准」 之上。
上海楼市的内在合理价值。我估计就是 5/3/2，可能还不到一点，在 4/3/2 左右。
也就是说，以目前的生产力水平；
如果你想再造一个繁华的人民广场 CBD，淮海路商业街，豫园商场，八条地铁，翠湖新天地。
则 「黄浦众鑫城」 这样的高档楼盘。至少也要 50000/m 成本。否则复制不出来。
而对于郊区一些垃圾楼盘，周边配套设施接近于零。满目荒芜，罗山路土地无穷无尽供应。
象 「仁恒河滨城」 这样的垃圾盘，大约 20000 元/m 的成本就可以无限复制了。郊区盘不值钱。
而现在的情况呢，我们知道，今天上午周浦刚拍了块地。楼板价已经到了 79000 元/m。
这块土地其实是不值 54.5 亿的。周浦的房子也不值 8 万/平米。
从这个地块开始，一直向东。类似的已平整土地，还有 7 块。
如果说 「潜在」 的农地供应，那简直是无穷无尽。要多少有多少。
如果按照正常的农地行情，一亩地农业产出大约 20000 元/年。回购的话 30W 肯定够了。
104 亩地，这块土地的价格应该是 0.3 亿。相差 150 倍。
如果是彻底的市场经济，应该有 500 元/平米的土地源源不断入市。并把周浦房价彻底地锁死在 5000 元/平米的极低水准线。
就象三线县城一样。
2006 年时有人问 P11，「房价有没有泡沫」。
老滑头的回答一贯是泥鳅的。他回答说：「房子没有泡沫，土地有泡沫」。
明明 3000W 成本的地块，现在拍卖到了 54.5 亿。
好了，你告诉我，怎么解释这个现象？
怎么圆这个谎。
周浦土地都能卖 54.5 亿，关键是政府 「控制供应」。
一年只卖一块地，或者几块地，人为地制造稀缺，周浦才能卖 54.5 亿。
而不是市场经济，让土地无限量供应。
我们都知道，这样的模式，这样的状态下，形成的价格，他是有缺陷的。
而且这些年，上海的供地越来越少，越来越少。
价值规律是难以违背的。随着上海楼价以 19% 的速度越涨越快，政府就必须以更大的力度，减少供地。
等到终有一天，哪怕你供地量减到 0，这个价格也站不住。
那市场就彻底崩溃了。
五）结语
综合各方面的现象，我们认为上海楼市是有泡沫的。已经超出了 「均衡价格」。
均衡价格是 4/3/2，指的是市场经济可以自由无限量供地下形成的价格。
但是，「有泡沫」 和 「会跌」 绝对是二个概念。
我们维持我们的判断:「因为有泡沫，所以对上海楼市不是很看好。最多涨到 250000 元/平米就差不多了」。[4]
（yevon_ou@163.com，2016 年 5 月 18 日）
[1] 这里的房价 60000 其实还是给面子的。六万不止。
[3] 插播一句题外话，我们观察着 「地下室/住宅」 价格比。因为地下室意味着 「真实居住需求」。当地下室面积/地面面积，价格越接近 100% 时，说明市场真缺房子。反之，就是投机。