250000
一）廿五万
上一篇《京沪楼市何时见顶（上）》写完之后，立刻有人列出了如下表格：
楼价和物价不可能无限偏离。按照目前的速度，2026 年（十年后) 上海楼市将涨到约 25W/平米。
同时物价比 2000 年翻了 17 倍。如果以当年一碗牛肉面 8 元计算，则一碗面的价格在 130 元左右。
按比例，2025 年的平均工资是 2015 年的三倍。则普通蓝领在 15000 元/月左右。
普通的白领夫妻，今天是 25000+15000 * 15 薪=60 万家庭/年。
2025 年是十五万每月。
一套普通的房子，假设 80 平米，按 250000 元/平米，总价 2000 万元。
- 首付 600W
- 按揭 1400W，月供 74300 元。
按照当时月薪，600W 积蓄大约是五年税后工资。看似夸张，其实还是拿得出来的。哪怕今天你让许多家庭，600W 也是拿得出来的。
一般首付会略超三成。月供则相应不到 74300。再扣除公积金和父母补贴，月供五六万勉勉强强也是能活下来的。
毕竟生活品涨得不多。
这个模型要能活下来。它至少要符合二点；
1）主流户型变小
2）购房年龄变晚
我们仔细想一想，房价/物价 「泡沫率」，从今天的 2.5 倍升到 2026 年的 5 倍。
看似房子贵了 200%
但其实你也可以反过来说，如果户型 「缩小」50%，则也没有压力了。
当 2000~2001 年上海楼市刚开局时，主流的户型大约是 「二房 120」 平米。在北京这个指标更大，甚至要 140，乃至 180 平米。帝都大气。
而你仔细观察近年的市场，一个显著趋势就是 「户型越做越小」。120 二房早就踢出市场。想也不用想。
目前的 「畅销」 户型是 75 平米二房，或者 90 平米三房。
俗话说，香港房地产，分为四种房型：
1）卧床一面靠墙的
2）卧床二面靠墙的
3）卧床三面靠墙的
4）卧床四面靠墙的
上海目前还没有到 「三面靠墙」 爬行进屋的地步。但是如果你深入想一想，假设 「调控加深」；
则 「千尺豪宅」，「55 平米精致三房」，也并不是不可能的事情。
如果主流户型能缩小到 40~50 平米三房。即相当于房价 「总价减半」，房地产商也是不愁卖的。
另一个方向，则是 「首次购房年龄」 变晚。
发达国家基本没有 35 岁之前购房的，40 岁购房都很勉强。
我们看回模型，250000 单价 * 80 平米，首付需要 600W。
即使按照男性 65000+女性 45000 的期望月薪。六百万也是整整五年税后收入。
扣除生活日常消费，至少翻倍，需要十年时间。
首次购房年龄，将由现在的 28 岁，普遍延迟到 35 岁左右。
这二个故事告诉我们的是什么呢。告诉我们 「这个模型是可行的」。
在北京上海这样的城市，250000/平米单价的房价，是完全可行的。最多就是惨一点，熬一点，苦一点。「一辈子图一套房子」。
理论可行到这个高度，那么实际呢。
实际也是可行的。因为这就是香港的模型。
香港 「体面」 的房子，就是 25000HKD/英尺。「千尺」 就算好房子。
夫妻俩 50000HKD+35000HKD 只能算中人之姿，年薪百万的双职家庭在 HK 比比皆是。
香港人的痛苦，由上海人继承下去。
当然，京沪楼市会不会香港化，那要看 「宏观调控」 会不会深入下去。若实行彻底的市场经济，民生断不会疾苦到这种地步。
因为宏观调控，所以房价飞涨
因为宏观调控，所以房价飞涨
因为宏观调控，所以房价飞涨
二）轨迹
我们再 「虚构」 幻想一下，楼市崩盘的轨迹。
从中国人的国民性上看，中国人可以长期承受 500% 的泡沫。极限时冲到 1000% 的泡沫。
上海楼市的基本面，我觉得价值就是 5/3/2，或许还不到一点 4/3/2 [1]
如果翻 500% 的话，则上海楼市类似于香港 1995 年的阶段点，应该是 250000/平米。
然后猛冲到 500000/㎡，这个价位站不住，跌下来。发生楼市风暴。
具体的下跌步骤，按照 「三个 70%」 的秩序下跌。最终跌穿 250000，底谷在 170000~180000/平米左右。
然后在下跌过程中，「房东们」 作为一个巨型的政治势力登场。负资产获得绝对的 「政治正确」 性。
房东们会要求政府干预，要求政府救市，要求政府成立平准基金。要求国家队进场，要求政府加价回购。房东就是政治怪兽。
在整个过程中，会发生 「孙九招」 长期不供地。收紧土地口子。会发生房产土地和工作挂钩。没有房子就不许上学，没有房子就不许上班，没固定住所就不许创业。参见法国以前 「游民证」。
再进一步，有了限购，自然还可以有 「限售」。
只有在京缴税记录满五年，才可以抛售一套房子。三八红旗手，先进劳动模范，才可以获得一张 「售房票」。
若遇 「恶意抛售」，可以让公安部的同志查一查嘛。咖啡。
手法千奇百怪，再大的幻想力，也想不出政府可以出哪些牌。唯一值得确信的，张张都是王牌。
「房价会从 200000 元的平台起攻，最高冲到 500000 平米。
下跌回落至 200000 以下，最终维持在 250000 元/平米站稳」。
如果我们照抄《香港楼市崩盘始末 #970》的话，大致就是这样一个流程。日光之下，并无新事。
房地产市场，大概每 4~5 年换一轮辈份。
也就是说今天入场的新人，还能看到徒弟的徒弟。然后在有生之年，经历一次血雨腥风的 「暴跌」。
三）细节
预测未来，是最危险的事。
绝大多数的专家，不喜欢把话说死。砖家们喜欢用的词是 「大概，可能，或许」。
「有 70% 的几率」 下跌。真是见鬼了，鬼知道这个概率怎么算。只能掷一次骰子。
水库论坛，不喜欢装神弄鬼。
所以我们冒了一个很大的风险，说了一个确切的数字：250000.
这个数字是要冒巨大风险的。一不小心就是身败名裂。
数字仅仅是野望。毕竟这是一场豪赌。
在实际操作中，我们也是 「走一步，看一步」 的。
随着房价涨得比物价快，风险是不断积聚的。但哪一天真的爆了，这也是谁都说不清的事。
我们只能说，在 「爆炸」 之前，会有一些战术上明显的迹象。
1）急跌必须要急升
纸币永远在贬值。哪怕是庞大的泡沫，过了二三年，也会缩小一圈。
所以一个没爆炸的炸弹，Maybe 就永远不炸了。
急跌必须要急升。只有在急升的基础上，半年（甚至单季）涨幅超过+50%，这才埋下了急跌的种子。
大跌之前，必须要有暴涨。如走势平稳的 2016 夏~2017，我们认为暴跌的可能微乎其微。
2）暴跌之日，肯定是宇宙中心
许多人问我，日本房价崩溃和香港房价崩溃的共同点。
京沪房价暴跌之日，他们一定是全球第一高价。
什么东京银座，纽约曼哈顿，伦敦海德公园，统统不放在脚下。一套老破小换一套海德。
当京沪房价比这些世界一流城市还有不少距离时。不用妄谈大跌。
3）新手入场
美国 1929 年股市崩盘，主要是因为经济好，有大量的 「新手菜鸟」 入场。
这些新手们，不愿意遵守老手们约定俗成的行规和价格体系。
他们喜欢在咖啡馆交 5% 的意向金，就锁定一笔交易。然后转手几天一周就赚短差抛出。
新手们什么价格都敢接。什么规矩都不守。还嘲笑老手们因循守旧。
价格因此升得非常快。而 5% 保证金跌的时候也跌得十分吓人。
一个市场要 「急升崩溃」，新手的大量入市，几乎是一场充分必要条件。
而新手们的 「不遵守规则，不遵守体系」，也是充分必要条件。
因为 「新手」 是一个比较难以量化的指标。
可参考另一个指标，「合伙买房」。
4）政治动荡
但凡市场出现崩溃，有很大的几率是因为 「政治变化」。
譬如上了一个铁腕的总理，又或者是剧烈的房地产政策变化。
有人说，「好呀，好呀，美国要加息了，楼市马上要崩盘了」。
这话纯粹是胡说八道。货币经济学没学好。
「利率」 是不重要的。重要的是货币供应量。M2 增加 20%，远远比加息 2.5% 重要重要多。
另一方面，根据我们的理解，「利空不能击溃市场，利好才能击溃市场」。
无论什么样的利空，都能熬过去的。中国人的忍耐能力是无限的。完全可以从牙齿缝里挤出来加息月供。
真正能令市场崩溃的，是 「利好」，是狂热，尤其是新手的狂热。
再多的利好，也架不住价格跳空+50%。最怕的是无限的贪婪。欲壑难填。
具体的事件触发，谁也说不清将来。有可能是军事胜利。
四）结语
2002 年 Andy Xie 预言上海房地产崩溃，他给出的理由是：
「随着国力的增长，国内会消费更多的蛋白质。但中国人显然是不配吃蛋白质的，这一定会耗尽国力，导致财尽崩溃」。
我们对此嗤之以鼻。谢国忠为什么被人看不起，不是因为他的立场和断言。而是因为丫根本就没有逻辑！
中国人吃不吃得起肉呢，我看只有香蕉人不配吃肉。
我个人预言上海楼市还有十年牛市，顶峰可能发生在 2025 年左右，价格大约在 250000 元/平米。
冲高之后会有反复。套牢者会失去十二年的时间。但最终也是可以解套的。
很多人会对 250000 元/平米这个价格感到困惑。我需要提醒各位的是:
2015 年上海房价还低于 1995 年香港楼价。还低于廿年前的香港价格。
瞎嘀咕个啥。全世界的货币锚基，在过去廿年中贬了多少倍呢。
京沪注定会成为伟大的城市，远超香港。而 「黄皮白心」 只配作为城市垃圾。
接着又有人问我，「yevon_ou 老师不再看多了，开始预警京沪房价有泡沫了。开始看跌了」。
「我手里的房子，要不要抛掉一点啊」。
「房价跌了，我该干什么去呀」。
「移民美国好不好」。
我就问问这群低智商儿童，「看顶峰到哪个位置」。
「250000」。
「今天什么价」。
「8/5/3」。
那你还问我该怎么办！
那你还问我该怎么办！
那你还问我该怎么办！
（yevon_ou@163.com，2016 年 5 月 2 日晚）