京沪楼市何时见顶(上)#1050

再好的市场,也抵抗不过贪婪。

一)天空

写完了《上海楼市的真实走势》数篇后,我们知道,京沪楼市,他其实是一个 「只涨不跌」 的走势。

(示意图。不精确)

在过去的十六年中,楼市大概涨了 16 倍。或者说,平均 4 年翻翻。

再结合《yevon_ou 对 2016 楼市的判断》:

于是就有了如下的回复:

对于多军而言,尤其是新晋多军,急着掘入门的第一桶金。他们希望的是 「楼市涨得越快越好」。下个四年至少也要涨一倍。甚至更多。

而对于空军,还有诸多观望者,他们其实想要问的另一个问题。

「何时才是尽头,天空才是尽头」?

二)涨幅

我们要说的是,以上二者的说法都不对。

为什么,因为京沪楼市有 「隐患」。

如示意图 2.

「房价」 为何会上涨。这是从 2003 年第一次大涨之后,多空讨论不休十几年的事。

当时的空军领袖说,「看来看去,除了滥发纸币一条,其余都不支持房价上涨」。

社会的生产力肯定是不断进步的。任何一件物品的制造成本,现在肯定比五年前低。

科技更先进,机器更大型,材料更密致,施工更合理。科技本身就在导致成本不断降低。

而一件商品,从 「制成后」 还能够不断地 「升值」。甚至升上几倍,几十倍。

那除了货币注水,没有别的解释了。

毕竟,价格=房子/人民币含金量

但是,我们看回示意图 2。在图中蓝线代表 「物价」。物价涨得并没有房价高。

在过去 16 年,房价涨了 16 倍。

但是物价指数,基本上是 「改革开放迄今,36 年涨了 64 倍」。

每一届 12 年 4 倍。

每 6 年翻翻

每年 12%

你对比一下的话,(京沪)房价是每 4 年翻翻。每年 19%

而物价是每六年翻翻,每年 12%

这其中就有一个缺口。

按照正常的比值,假如房价跟随物价上涨,纯粹是一个货币现象。

  • 房价十六年应该涨了 6 倍

6 倍,而不是 16 倍。那么,这额外多出来的倍数去哪里了呢。

我们想了很久,绞尽脑汁,用了各种理由和借口,去圆这个 「理论漏洞」。

如示意图 3。

在过去的 2000~2016 年,正常的物价涨幅应该是 6 倍。

但是,房价的涨幅是 16 倍。

在 16 倍中,正常的涨幅应该是 10 倍。还有额外的 60% 是因为秀相的 「宏观调控」。

因为宏观调控,所以房价飞涨。宏观调控导致了额外的+60% 涨幅。

这件事,我们在之前的《吃毒药涨内力 #950》中已经说过了。

但是,你还是有一块是不能解释的。就是图中的红色部分。

红色部分,还有+60% 的涨幅。

这一段的解释,或许是 「大城市化」。也就是过去十六年中,由于秀相的 「国进民退」,全国资源大量集中于政治特权性城市。

所以导致了中心城市人口,资金,产业,投资的高度密集。

四线城市萧条,地级市失血,省会半梦半醒,而一线城市狂飙。

三)安全区域

在所有的涨幅中,只有 「货币增发」 原始的这 6 倍是可靠的。其余都会遭受攻击。

很多人都在问,「房价何时下跌」。其实这是一个伪命题。

因为他包含了二个部分;

1)房价永不下跌

2)涨得过分了,就会下跌。

譬如说,我们继续看示意图 4

其中蓝色的区域。指的是跟随物价 12% 年速度上涨。

你可以理解为 「安全区」。

理论上,房价也是物价。房价一定是随着物价,一起和 RMB 通胀的。

假设门口的包子,从 2 元/个,涨到 3 元,再涨到 5 元,那房价没有可能不涨的。

不可能发生 1 个包子换 1 套房子的。

我们观察图形。你可以认为,红线永远在 「蓝色区域」 上方。

但是,房价是可能下跌的。

什么时候下跌,就是房价远远超过了物价的涨幅。譬如物价涨了 6 倍,而房价涨了 16 倍。

这个时候,房价曲线出现一个向下的缺口。是完全可能的。

你再好的产品,把价格拉高 5 倍,再跌 20%,也是完全可能的。

你再大的牛市,买了 CEO 盘,然后下跌 20%,也是完全可以的。

说到底,再好的市场,也抵不过无尽的贪婪。

四)贪婪率

香港人有句老话。叫做 「输时间不输金钱」。

意思是在漫长的 1950~2016 整整三代人的寿命中,甚至是香港整个城市的生命中。

「你持有资产,只会输时间,不会输金钱」。

这句话乍一看,是十分嚣张的。和财上海的 「京沪永远涨」 一样,完全不讲道理。

但是我们换一个角度讲,假设 「这届人民不行」。接下来的 36 年内,我们还一直保持着人民不行的样子。

在之前的改革开放 36 年,1980~2016,中国的物价一共是涨了 64 倍左右。

之后的 36 年,如果再涨 64 倍。房价会到什么位置。

答案是 8*64 = 500 0000 元/平米左右。

注 1:目前韩国的房价,就是 500 0000 WON/平米。大韩民国 68 年。

注 2:会不会如下图。请参见《从来不存在四万亿》#850.

假如 2050 年的房价是 5000000 元/平米的话,那么无论你今天买的是 5W,8W,12W 单价,谈贵贱都是毫无意义的。

无论你哪个价位买的,都还能翻 NN 倍。

那么,我们为什么还要谈论 「京沪楼市何时见顶」 呢。

因为目标是 500 万元/平米,但当中会有反复。

如果你短时间冲太高了。就会有回落。

好了,现在问题来了。

  • 到哪一个价位会回落
  • 会回落多少

为了解释这个情况,我们引进一个叫做 「贪婪率」 的指标。

其具体定义,是 「红线/蓝线」。

好比 2000 年末,朱镕基执政末期。那是最健康的时代。房租回报有约 6~7%,实业强劲,刚加入 WTO。

我们认为,当时的 「价格/价值」 是 1,是完全没有泡沫的。

此后,「房价」 升了 16 倍,「物价」 升了 6 倍。

到 2016 年初,这个比值大概是:16/6 = 2.66

在一个年涨幅 12% 的市场中,你要沽空,那是风险非常大的事情。轻度泡沫是不会破的。

你一定要泡沫足够丰厚,才值得你一试。或者象某些人绝望地说 「我这辈子再也看不见 5500 点了」。

请问,「贪婪率」 到多少时,市场会发生大幅波动。京沪楼市会见顶?

五)估算

我认为是 4~5 倍。

这是基于几种估算看法。

首先,中国的资产价格,普遍都 「严重高估」。

中国可用于民间投资的机会特别特别地稀少,相对而言,中国的资产特别地 「昂贵」。远远和欧美国家估值体系不同。

中国的股市,是全世界 P/E 最贵的。

中国的 VC,也是全世界最疯狂的。

如果按最本源的 「现金流贴现法」,中国股市的估值大约是 600 点,市净率 PB=0.3~0.5。[1]

长期以来,中国股市都维持着五倍以上的虚高估值。

中国的股市,最高曾到过 6124 点。最近则长期维持在 2900 点左右。

从股市的泡沫看,中国资产可以最高冲到 10 倍泡沫,而长期维持着 5 倍左右泡沫。

其次,我们用第二种估算法。即时间估算法。

中国的纸币泛滥速度,大约是每 12 年四倍。

谈 「输时间不输金钱」,其实我们可以把泡沫换算成时间。

假设你买入一项资产,虚高了 30~40%。

换算成时间,这就是 「二年」。曾经以为蠢不可及的 CEO 盘,买入也就套二年。

二年之后,你这价就是市价。

四年之后,你获利 30~40%

可见,哪怕你买入一项非常糟糕的资产。在通货膨胀的大环境下,也能秒杀现金。

如果你草率地仅是输了二年时间,99% 人完全都扛得住。

那么,如果你这些资产 「非常非常非常」 糟糕。糟糕到哪怕连你都输时间输不起了。它得有多糟糕呢。

我们草率地估算,大约是 12 年。

12 年,是香港楼市套牢的跨度。

如果你看回香港房东的话,大约 「浪费」 了十二年的时间,十二年的人生,十二年的青春。

12 年之后,房价终于脱离了蟹货。

如果以 「12 年耐心」 为估算的话,则十二年的通涨一共是 400%

也就是市场可以接受比价值高 400% 的泡沫。

六)战术

上海房子其实不值那么多钱,不值 100000/平米。

对于这件事,多军都心知肚明。无论房租,同类,细分,跨省,新区,等等众多指标都显示背离。以后我们会讲到。

但是,「虚高」 和 「会不会」 涨,绝对是二个概念。

按照欧美同类对比,A 股大概只值 600 点。但他今天扔在上串下跳。每天还在讨论涨停板赚钱。

在过去的十六年,我们连续押了 16 把大。赚到盆满钵满。

如果你要问 2017,2018 年,估计我们仍然是押大。

「虚高」 和 「涨不涨」 绝对是二码事。

京沪楼市的唯一问题,是涨得太快。透支了几年涨幅。

但这绝不意味着明年就不涨了。从各种具体细微之处可见,明年仍是大涨年。

因为除了战略判断之外,你还有战术判断。

楼市如果真的到顶,崩溃之前会有大量战术迹象,会有各种细节端倪。

战术是什么。京沪到底可以涨到哪一个价位见顶。

下篇再讲。

(yevon_ou@163.com,2016 年 4 月 25 日晚)


[1] 见股市三篇