再好的市场，也抵抗不过贪婪。
一）天空
写完了《上海楼市的真实走势》数篇后，我们知道，京沪楼市，他其实是一个 「只涨不跌」 的走势。
(示意图。不精确)
在过去的十六年中，楼市大概涨了 16 倍。或者说，平均 4 年翻翻。
再结合《yevon_ou 对 2016 楼市的判断》：
于是就有了如下的回复：
对于多军而言，尤其是新晋多军，急着掘入门的第一桶金。他们希望的是 「楼市涨得越快越好」。下个四年至少也要涨一倍。甚至更多。
而对于空军，还有诸多观望者，他们其实想要问的另一个问题。
「何时才是尽头，天空才是尽头」？
二）涨幅
我们要说的是，以上二者的说法都不对。
为什么，因为京沪楼市有 「隐患」。
如示意图 2.
「房价」 为何会上涨。这是从 2003 年第一次大涨之后，多空讨论不休十几年的事。
当时的空军领袖说，「看来看去，除了滥发纸币一条，其余都不支持房价上涨」。
社会的生产力肯定是不断进步的。任何一件物品的制造成本，现在肯定比五年前低。
科技更先进，机器更大型，材料更密致，施工更合理。科技本身就在导致成本不断降低。
而一件商品，从 「制成后」 还能够不断地 「升值」。甚至升上几倍，几十倍。
那除了货币注水，没有别的解释了。
毕竟，价格=房子/人民币含金量
但是，我们看回示意图 2。在图中蓝线代表 「物价」。物价涨得并没有房价高。
在过去 16 年，房价涨了 16 倍。
但是物价指数，基本上是 「改革开放迄今，36 年涨了 64 倍」。
每一届 12 年 4 倍。
每 6 年翻翻
每年 12%
你对比一下的话，（京沪）房价是每 4 年翻翻。每年 19%
而物价是每六年翻翻，每年 12%
这其中就有一个缺口。
按照正常的比值，假如房价跟随物价上涨，纯粹是一个货币现象。
- 房价十六年应该涨了 6 倍
6 倍，而不是 16 倍。那么，这额外多出来的倍数去哪里了呢。
我们想了很久，绞尽脑汁，用了各种理由和借口，去圆这个 「理论漏洞」。
如示意图 3。
在过去的 2000~2016 年，正常的物价涨幅应该是 6 倍。
但是，房价的涨幅是 16 倍。
在 16 倍中，正常的涨幅应该是 10 倍。还有额外的 60% 是因为秀相的 「宏观调控」。
因为宏观调控，所以房价飞涨。宏观调控导致了额外的+60% 涨幅。
这件事，我们在之前的《吃毒药涨内力 #950》中已经说过了。
但是，你还是有一块是不能解释的。就是图中的红色部分。
红色部分，还有+60% 的涨幅。
这一段的解释，或许是 「大城市化」。也就是过去十六年中，由于秀相的 「国进民退」，全国资源大量集中于政治特权性城市。
所以导致了中心城市人口，资金，产业，投资的高度密集。
四线城市萧条，地级市失血，省会半梦半醒，而一线城市狂飙。
三）安全区域
在所有的涨幅中，只有 「货币增发」 原始的这 6 倍是可靠的。其余都会遭受攻击。
很多人都在问，「房价何时下跌」。其实这是一个伪命题。
因为他包含了二个部分；
1）房价永不下跌
2）涨得过分了，就会下跌。
譬如说，我们继续看示意图 4
其中蓝色的区域。指的是跟随物价 12% 年速度上涨。
你可以理解为 「安全区」。
理论上，房价也是物价。房价一定是随着物价，一起和 RMB 通胀的。
假设门口的包子，从 2 元/个，涨到 3 元，再涨到 5 元，那房价没有可能不涨的。
不可能发生 1 个包子换 1 套房子的。
我们观察图形。你可以认为，红线永远在 「蓝色区域」 上方。
但是，房价是可能下跌的。
什么时候下跌，就是房价远远超过了物价的涨幅。譬如物价涨了 6 倍，而房价涨了 16 倍。
这个时候，房价曲线出现一个向下的缺口。是完全可能的。
你再好的产品，把价格拉高 5 倍，再跌 20%，也是完全可能的。
你再大的牛市，买了 CEO 盘，然后下跌 20%，也是完全可以的。
说到底，再好的市场，也抵不过无尽的贪婪。
四）贪婪率
香港人有句老话。叫做 「输时间不输金钱」。
意思是在漫长的 1950~2016 整整三代人的寿命中，甚至是香港整个城市的生命中。
「你持有资产，只会输时间，不会输金钱」。
这句话乍一看，是十分嚣张的。和财上海的 「京沪永远涨」 一样，完全不讲道理。
但是我们换一个角度讲，假设 「这届人民不行」。接下来的 36 年内，我们还一直保持着人民不行的样子。
在之前的改革开放 36 年，1980~2016，中国的物价一共是涨了 64 倍左右。
之后的 36 年，如果再涨 64 倍。房价会到什么位置。
答案是 8*64 = 500 0000 元/平米左右。
注 1：目前韩国的房价，就是 500 0000 WON/平米。大韩民国 68 年。
注 2：会不会如下图。请参见《从来不存在四万亿》#850.
假如 2050 年的房价是 5000000 元/平米的话，那么无论你今天买的是 5W，8W，12W 单价，谈贵贱都是毫无意义的。
无论你哪个价位买的，都还能翻 NN 倍。
那么，我们为什么还要谈论 「京沪楼市何时见顶」 呢。
因为目标是 500 万元/平米，但当中会有反复。
如果你短时间冲太高了。就会有回落。
好了，现在问题来了。
- 到哪一个价位会回落
- 会回落多少
为了解释这个情况，我们引进一个叫做 「贪婪率」 的指标。
其具体定义，是 「红线/蓝线」。
好比 2000 年末，朱镕基执政末期。那是最健康的时代。房租回报有约 6~7%，实业强劲，刚加入 WTO。
我们认为，当时的 「价格/价值」 是 1，是完全没有泡沫的。
此后，「房价」 升了 16 倍，「物价」 升了 6 倍。
到 2016 年初，这个比值大概是：16/6 = 2.66
在一个年涨幅 12% 的市场中，你要沽空，那是风险非常大的事情。轻度泡沫是不会破的。
你一定要泡沫足够丰厚，才值得你一试。或者象某些人绝望地说 「我这辈子再也看不见 5500 点了」。
请问，「贪婪率」 到多少时，市场会发生大幅波动。京沪楼市会见顶？
五）估算
我认为是 4~5 倍。
这是基于几种估算看法。
首先，中国的资产价格，普遍都 「严重高估」。
中国可用于民间投资的机会特别特别地稀少，相对而言，中国的资产特别地 「昂贵」。远远和欧美国家估值体系不同。
中国的股市，是全世界 P/E 最贵的。
中国的 VC，也是全世界最疯狂的。
如果按最本源的 「现金流贴现法」，中国股市的估值大约是 600 点，市净率 PB=0.3~0.5。[1]
长期以来，中国股市都维持着五倍以上的虚高估值。
中国的股市，最高曾到过 6124 点。最近则长期维持在 2900 点左右。
从股市的泡沫看，中国资产可以最高冲到 10 倍泡沫，而长期维持着 5 倍左右泡沫。
其次，我们用第二种估算法。即时间估算法。
中国的纸币泛滥速度，大约是每 12 年四倍。
谈 「输时间不输金钱」，其实我们可以把泡沫换算成时间。
假设你买入一项资产，虚高了 30~40%。
换算成时间，这就是 「二年」。曾经以为蠢不可及的 CEO 盘，买入也就套二年。
二年之后，你这价就是市价。
四年之后，你获利 30~40%
可见，哪怕你买入一项非常糟糕的资产。在通货膨胀的大环境下，也能秒杀现金。
如果你草率地仅是输了二年时间，99% 人完全都扛得住。
那么，如果你这些资产 「非常非常非常」 糟糕。糟糕到哪怕连你都输时间输不起了。它得有多糟糕呢。
我们草率地估算，大约是 12 年。
12 年，是香港楼市套牢的跨度。
如果你看回香港房东的话，大约 「浪费」 了十二年的时间，十二年的人生，十二年的青春。
12 年之后，房价终于脱离了蟹货。
如果以 「12 年耐心」 为估算的话，则十二年的通涨一共是 400%
也就是市场可以接受比价值高 400% 的泡沫。
六）战术
上海房子其实不值那么多钱，不值 100000/平米。
对于这件事，多军都心知肚明。无论房租，同类，细分，跨省，新区，等等众多指标都显示背离。以后我们会讲到。
但是，「虚高」 和 「会不会」 涨，绝对是二个概念。
按照欧美同类对比，A 股大概只值 600 点。但他今天扔在上串下跳。每天还在讨论涨停板赚钱。
在过去的十六年，我们连续押了 16 把大。赚到盆满钵满。
如果你要问 2017，2018 年，估计我们仍然是押大。
「虚高」 和 「涨不涨」 绝对是二码事。
京沪楼市的唯一问题，是涨得太快。透支了几年涨幅。
但这绝不意味着明年就不涨了。从各种具体细微之处可见，明年仍是大涨年。
因为除了战略判断之外，你还有战术判断。
楼市如果真的到顶，崩溃之前会有大量战术迹象，会有各种细节端倪。
战术是什么。京沪到底可以涨到哪一个价位见顶。
下篇再讲。
（yevon_ou@163.com，2016 年 4 月 25 日晚）