假如你是一个 2050 年穿越回来的人。
你深刻明确地知道，2050 年房价是￥5000000 元/平米。
今天你卖什么价？
一）游戏规则
房价=大盘指数+板块强弱+自身优良
房价赢利，大致有二种模式：
1）高抛低吸。通过对价值的深度挖掘，在各阶段分辨强弱。
2）跟随大势上涨
之前我们用了巨量的篇幅，试图解释房价是怎么一会事；
- 我们写了 Marketing 的基本原理。
- 我们用 「外国人/外地人/本地人」，三分法来看待楼市。
- 我们分析三类客户的强弱兴衰，和购房口味。
- 我们解释了流派和侧重点。
- 三重顶。
对于这种模式，炒房是一类类似于 「绣花」 的精细活。你需要非常小心翼翼地，精微地分辨每一寸溢价。
如同手工艺人一般，捏寿司也能捏出 「寿司之神」。切三文鱼也有刀艺。
可是秀相的 「宏观调控」，把这一切都毁了。
「评估优劣」 是一项非常精细的活。人口，偏好，新潮，等等因素加在一起，也不过五六个百分点。
可是秀相一开口，就是 「11% 的显性交易税收」。
在这么高的税务成本之下，你是没有 「绣花式炒楼」 的。或者说，你看见旁边一套房子被低估了-10%，九折笋。
九折笋你是眼皮都不会抬一下的，市场不均衡就不均衡吧。垃圾卖黄金价，黄金卖垃圾价。
这些事关我鬼事。这是秀相搞出来的事，就让民众去挨痛吧。
随着 「宏观调控」 及随之而来的高交易成本。
目前存活下来的，主要是第二条路：跟随大市上涨。
二）300W 事件
一旦市场进入 「观望期」，房东就开始跳价。
乍一看，这是一件非常没有道理的事。完全违反了直觉。
譬如说，不久之前，多军群里发生了 「300W 事件」。
某多军大神，在 20160325「新政」 出台之后，突然把自己的房子降价 300W 元，重新挂牌。
此言一出，多军群里哗然。
「你是不是看空房价，准备跑路了」。
「不是呀」。
「那降 300W 干什么」。
「0325 之后，完全没有看房的客户。你说我小心翼翼空置，保洁，软饰，把房屋调整到最佳的状态。如果完全没有客户来看，我岂不是太亏了」。
「所以我降价 300W，先让他们来看」
「等客户看中了，大可以再跳价 300W 么」。
卖房子这种事，大致要经过一个 「1000/100/10/1」 的过程。
也就是你现在 58 同城，赶集，豆瓣之类的网站挂牌。
然后你要接到 1000 个电话，询问你房屋信息的细节。
10 批真来现场的，但却是拍照的。
1 个诚意客户。
某大神 「直降 300W」 之后，效果是有的。当天联洋的中介们就疯了，一圈圈电话打出去。
「先生，联洋 xx 苑刚出来一套超性价比的房子，只要 xxx 万。您要不过来看看」。
「谢谢，这套是我表弟的」。
而事情的结果呢，结果就是 1000/100/10/1，喧嚣了一阵子，联洋中介打鸡血扑腾了几十下翅膀。最后渐渐没消息了。
卖掉了没有，没有。
有看楼，没成交。
在 「观望期」，降价是无效的。你哪怕降 300W，也不能促成成交。
三）逼空式上涨
一旦市场进入 「观望期」，房东就开始跳价。
譬如你 1000W 的房子，一旦进入了 「观望期」。哪怕你降价到 700W，你接 1000 个中介电话。诚意客户还是没有的。
（炒家呢？哥哥看不起联洋，谢谢）
在这种情况下，房东一般采取的策略，是加价到 1020W。
什么，加价？没搞错吧，1000W 都卖不掉，你还加价。
对的，就是加价。
因为市场上没有诚意买家。（以下信息来自于网络，不负责甄别真假）
屌丝们想问题，惯于 「一阶经济学」。老是只想自己要怎样怎样，而丝毫不顾及对方的感受，不顾及博弈的感受。
市场上没有诚意买家，屌丝不诚意；双刃剑的另一个方面，「这阶段也没有诚意卖家」。 房东也逗你玩。
反正没交易会跳楼的只有中介。
因为降价无效，那我干脆把价格挂高。
价格挂高，有几个好处；
1）在市场上形成：「2 年前就卖 50000/m」 的印象，美化 K 线图。「xx 楼盘一直比隔壁贵」。
2）在市场上制造 New news
3）告诉对方房东的乐观心态
中国的大学里，不教商业。「毒教育」
这让中国的学生，非常地 「淳朴」，非常地拿衣服。简单说就是蠢。
譬如说，中国学生看待 「价格」。是幼稚到极点的。他们以为价格就是价格。
好比一件衣服卖 3000 元，他们就认为该衣服值 3000 元。如果明天标 5000，他们就认为衣服涨价了。
可能那衣服就一件，竖在门口建立高档形象的。
其实价格是个超级复杂的事情，有多种含义。多种玩法，无数陷阱。原价/现价/促销/套餐/标杆/返奖，Marketing 的事，说也说不完。
如果你粗懂 Bridge 桥牌的话，刚开始大家是喊牌。
你喊 3 黑桃，他喊 4 方块，对家喊 4 红心。
喊牌之间，有固定的套路。透过喊牌向队友传递了大量的信息。
喊牌不仅仅是争夺坐庄权，另一方面也是沟通与回复。里面信息量极大。
同样道理，你如果看见业主之前挂 1000W，第二天挂 1020W，接着挂 1025W。
这并不意味着业主就是认为，这房子一定要 1025W 才能卖。
业主也是在传递一些信息。这始终仅仅是口头报价。
四）Make new news
当市场一旦进入 「观望期」，多空僵持。至少有 12 个月交易清淡。
这段时间内，房东最容易采取的策略。是小幅提价到 1100W。但不是直接提上去，而是分好几次提。1020，1040，1060，1080，1100
为什么要这样呢。
哪怕 1000W 你也卖不掉。「诚意」 买家都等候在 650W 以下呢。
而你要调价到 1020，接着 1040，这样做的用意何在。
因为你在 「人工置顶」。
Marketing 中有一科叫做 「Make new news」, 指的是你没事要在市场上制造点新闻，刷存在感，刷个脸熟。
哪怕你的产品完全没有任何改良，没有新的配方。你换个包装，搞个抽奖活动，搞个 「百事红罐节日装」，也是必要的。
在房地产市场，这相当于 「人工置顶」，顶贴，顶。
因为你的讯息，在中介数据库里会沉底的。一套房源，放了二三个月，就会沉到小本本最后一页。从此中介很少关注，有客户也不再推介，基本属于打入冷宫的状态。
那你就需要 「顶」。一般在市场中，刚出来 7 天之内的房源，是中介花力气推得最多的。
中介也知道房子不好卖。所以 「新」 房源就意味着希望，「新」 状态就意味着希望。(譬如你和中介说全新翻修，其实就新买了个洗衣机)。
我们是诚心想卖，所以我们会小幅加价。加价的幅度不多，象征性的 1000 到 1020，而绝对不会是 1000 到 1300.
但我们会小幅加很多次。
一方面，增加 「顶贴」 的次数。增加被售出的几率。
一方面，显示房东非常有信心。大力看好。还不停地在加价。
一方面，给傻空增加心理压力。「二个月不见，又涨了 20W」。
五）逼空之路
楼市呈现非常明显的 「季节性现象」。
一般而言，是几个步骤：
1）单数年春节后开涨，三四个月内+50% 涨幅
2）政府出调控政策。
3）因为宏观调控，所以房价飞涨。宏观调控托实涨幅，使下跌不可能。
4）市场因为 「心理原因」，而不是实际原因进入观望期。
5）冰冻 6~12 个月。
6）双数年一般是补涨，落后洼地追平。
7）休息足够，买力积蓄，迎接下一轮暴涨
中国的房地产市场，已经扭曲扭曲扭曲到了骇人听闻的境地。
以至于他清楚地划分为 「观望期」 和 「窗口期」。时间大致是 20 个月+4 个月。
在正常交易的资本主义国家，是没有这回事的。
学院派的分析研究报告，是永远不会和你说这些事的。
只有第一线的炒家，才能教你。
在漫长的 「观望期」 中，你几乎是不可能按照 「市场价」 成交的。或者在图形中，不可能按照蓝线成交。
他只有非常短暂的几个点，蓝线和红线是相交的。也就是傻空洗面革新，终于肯承认接受多军是估值正确的。
这几段 「窗口期」 非常之短。一般也就 3~4 个月左右。因为政府闲不住，看得见的手总喜欢乱摸。
一调控，实质内容不重要。关键是傻空 「心理」 又变成了再坚持一下。然后又是漫漫观望。
宏观调控搞了十年，上海楼市涨了十年。但其实它是在 「没有充分换手」 的基础上上涨的。任何一个价位都没有夯实。
房东在 「清淡期」 加价。在 「窗口期」 反而不怎么加价。因为房东对价格的估计是准确的，已经基本到位。傻空的心理才大起大落。
只不过，以前傻空看见 1150W 的价位，会破口大骂，「神经病，800W 我也嫌多」。
而在窗口期，傻空的心理会发生 「一夜之间暴涨+50%」，瞬间睡醒并承认你这个 1250W 是合理的。
在窗口期，你一定要：坚持卖房。
风来了，猪都可以飞起来。但风不是每天都有的。在漫长的观望期，成交十分稀少。而且很可能面临压价效应。
错过了这一波风口，下一波可能就要等二年了。
真心厌恶调控。
（yevon_ou@163.com，2016 年 4 月 24 日晚）
* ps.「窗口期」 和 「三重顶」。
[1] 现在的中介非常恶心，因为他们无法判断５８上面挂牌的是房东，还是另一个中介。
所以中介会和你说，「今天晚上 20:30 过来看房子」。然后你守了一夜。
然后中介纯粹是放你鸽子的。他就是为了确认你是自然人房东。