上海楼市的真实走势，就是每个月以 1%~1.5% 的速率上涨，只涨不跌，连续涨了 180 个月。
一）篇幅
首先讲一下篇幅的事情。
按照计划，我们接下来会说 2000~2016 年在这个城市，这个市场究竟发生了些什么。
但是我们仔细算了一下，发现篇幅太大。
如果按照每 2 年一篇的话，16 年一共需要写八篇。
但是我们急着要完成 「宏观调控卷」。本卷已经太长，颇感厌倦。尽快收尾。
因此我们精简篇幅。仅限于讨论 「宏观调控」 对楼市造成的影响。
而将所有《历史与轶事》抽出来，独立另成一卷。
二）涨幅
第一篇《上海楼市的真实走势》发出后，我们在水库 BBS 收到如下回复：
这个例子充分说明了要启蒙一个人是多么困难的。
人最难改变的，是思考方式和思维定势。信息可以获取，但是思维方式是很难骤然修正的。
在我们的文献中，我们清楚无疑地说了以下几个现实。
1）16 年一共涨了 16 倍
2）经济是 「连续」 的。如山岳般凝巍不动。绝不会大起大落的。
可是这样的情况下，仍有人坚持说 「07~08 下跌了 20%」
你有没有想过，假如 08 年下跌 20% 的话，这些涨幅要补到哪里去？
总涨幅是固定的。
你如果有一个-20% 的跌幅，则下一年就得有+50% 的涨幅。
从-20% 到+50%，这是接近百分之七十的一个 「急转弯」。这样的大加减速在宏观经济上也是不可能发生的。
中国人有一句老话，叫做 「冰冻三尺，非一日之寒」。
水库论坛很喜欢说另一句话，「当你发现差距时，差距已无可逆转」。
这句话的意思，就是某些人眼睛有病。
冰冻三尺，这是一层层叠垒上去的。山丘的巍峨绝不是一夜之间建成。三维价格的重心上移，是一件漫长而又缓慢的事。而你居然看不见。
宏观经济的特点，宏观的东西绝不是忽起忽落的。而是有巨大惯性的。房地产是没有波段的，或者说一个波段几十年的。次波而不是微波。
明朝绝不是亡于崇祯手里的，而是万历的时候就已经种下了种子（财源崩溃）。甚至朱元璋时代政体就有问题。
菜场的白菜绝不是昨夜菜贩黑心突然涨起来的。而是四万亿 11 万亿，前几年放水就种下因果。等几年时间传递到零售环节。
「放水」 这种事，也是有传统的。绝不可能一夜之间就不放水。具体可以见我们写的《为什么我们不能换档》[1]。
对于宏观经济，全上海 800W 个房东，集体把内环线由 400W 提价到 600W。
这么庞大的一件事，绝对不是一夜之间发生的。
事实的真相是什么呢。事情的真相是，房价已经在涨了。可是你看不见。
想当年，我在篱笆网上的签名是：「傻空的心理价位已低于市场价-20%，2011 年房价再涨 20%，从 80 到 120，又是一个+50% 大涨年」。
为了这个签名，受到了无数围攻和嘲笑，我又懒得回贴。一群傻空不敢相信，「宏观调控」 这么厉害，怎么还能有 50% 涨幅。
而事实的情况呢，事实是我还估计得保守了。结果不是+50% 涨幅，而是二个+50% 涨幅！
请你抄下并记录这段话：「你以为房价跌了-20%，可事实是涨了 20%，等你抬头一看，就是五成涨幅」。
三）幻想
为什么在 PC 中，在舆论中，在传统中，会有这么多人相信 「06 年，08 年下跌-20%」。
甚至有人不惜信誓旦旦，发誓说 「以我本人亲身经历，的确是跌了二十」。
我们想了想，主要有以下几个原因：
1）文科生小编的恶意误导
你如果翻开历史文档，翻开当年的房地产报纸，新浪媒体头条。你会发现 「调控导致下跌」 是一件 PC 的事（Political Correct）.
舆论也是 「组合拳」 的一部分。
秀相要推行他的 「宏观调控」 政策，新闻宣传部也是很重要的一个环节。日人民报又不是第一天说假话。
当时文科生小编的一个主要手法，是偷换概念。
譬如你现在去百度，去必应，搜 「上海房价大跌」「北京房价大跌」。你能够搜出数以海量的文献。
而这些 「上海房价大跌三成」「北京房价大跌五成」 之类的文献，你点进去看会如何呢。
千篇一律，这些文件 100%，而不是 99.99%，说的都是 「交易量下跌」。
甚至没有例外，每一篇都这样。
譬如 2005.06 第一次加营业税之后，当时的媒体头条 「上海大跌腰斩七成」。
但是你点进去看的话，说以前每月交易 20000 套，现在连 6000 套都不到。
问题是，我们要的是 「房子，房子，廉价房子」。
你和我说交易量有鬼用。
因为价格没跌呀。编故事也没法指鹿为马不是。
但是这些 「大跌」 的文献，作为标题党，是吓住了不少人的。
不仅仅使得多军从容廉价建仓，而且驱退了智商税的竞争对手。
有很多 「以讹传讹」 的人，他们说的 「当年下跌」 未必是经历实战。而是复述这种假新闻吧。
2）拉高打折
2005.11 月，发生著名了的 「大华蔚蓝水岸」 事件。
这件事搞得如此之大，以至于它被媒体反复引用引用。任何一篇说到 「2005 年调控 下跌」 的文章。都一定会引用蔚蓝水岸事件。
这件事的具体内容是，宝山大华蔚蓝水岸 「房价下跌」。然后导致上百名业主要求退房。51 名业主集体 「拒还房贷」 打官司云云。
无良媒体引用时，「喏喏，这是铁证。房价下跌售楼处拉横幅」。
这件事情的真相呢。真相是 「大华 KFS 是有保底合同的」。
2005 年年初春季时，大华地区的板块均价，大约仅仅有 6000~7000 元/平米。
而大华蔚蓝水岸的售价呢，售价是 14000 元/平米。
之所以愿意出这么高的溢价，业主们也不是傻子。是因为大华 KFS 提出了额外一份 「保底承诺」：一年之内可以无条件退房。
大华的 KFS 为什么会搞这么一出事无从所知。或许是为了融资，也或者是为了企业财务报表。
但业主们也不是傻子。反正是保底的，稳赚不亏。万一这段时间内房价涨了不止 200% 呢。
事实的结果，当然是悲剧。菜鸟们怎么可能买到好筹码呢，什么房子可能一年涨 200% 呢。
于是 2005.11，业主们眼看风声不对。纷纷要求执行合同:「退房」
这本来是很简单的一桩民事纠纷。一场含对赌地架构协议。
但是到了 「文科生小编」 嘴里，掐头去尾，就变成了 「房价下跌砸售楼处」。
他们永远不会告诉你，2005 年那份协议，是 「14000 天价但是包回购」。
历史的真相淹没在尘埃中。
如果你不站出来叙实，若干年后谎言就会写入历史，并被证明邪恶的正确性。
2006 年真是个挺不错的年份。量跌了，可价格真实在涨的。
媒体大分贝宣传的 「下跌事例」，其实却是捏造的新闻。
同样道理，2010 年也发生了嘉定 「砸售楼处」。嘉定新城 20000 降价到 15000.
但是媒体也不会告诉你，嘉定新城一年前只卖 10000 元/平米。
媒体也不会告诉你，KFS 没有报警，反而是面含笑容地讲 「降价被砸」，拍了视频，满世界地宣传。
然后 KFS 宣布三期卖 15000 元/平米。妥妥的高性价比，高宣传啊。
你用大腿想一下吧，在上海这样的民风，哪些人会去砸售楼处。
就算人群法不责众，以 TG 的性格，不怕你恶就怕你有组织，领头的不抓么。
不说了，外环外的楼盘，只能说 「不清楚」。
反正市中心各大楼盘，没一个见过这种玩法的。
3）真下跌
在所有的 「下跌」 报导中，以 「量下跌」 冒充 「价格下跌」 的，大概占 90%
剩余的 5% 是 「拉高打折」，主要是一些郊区 KFS，价格未建立的地方。
还有 5% 是真下跌。
「真下跌」 是什么意思呢。
我们看回 「双线」。
在这张图片中，蓝线是 「多军」 房东心理价位。
红线是傻空 「买进」 心理价位。
房价和鸡毛菜的区别，就在于房产有很高的 「交易成本」。以至于二条线可以离得非常远。
「买一」「卖一」 差得远，也代表成交量的稀少。
但是，还是有一种情况。
- 买家 「无论如何也得要买房子」，他就必须接受蓝线的价格。譬如北京学区房。
- 卖家 「无论如何也得要抛房子」，他就必须接受红线的价格。譬如温州人。
那么，什么样的情况下，「明明 1000W 的房子，买家说他只肯出 600W，忍着鼻子咬牙也抛了」。
这样的事情只有一种情况：工厂破产。
市场的确是存在笋盘的。以过去十年的实战而言，的确是存在 「刚抛」 现象。最近的 2014~2016，在一千五百万以上的房产段，该现象尤为明显。
最近的二年，非常明显的一个现象。「白领码农」 日子还算可以比较滋润。
而菜场经济学家说的 「塑料桶小老板」，是最惨最惨最惨的人。
《劳动合同法》之后，实业崩溃，小老板纷纷破产。
市场的 「笋盘」 提供者，主要以民营企业 100~300 人的小型企业主为主。
或者说温州人，浙江人，山西土老板之类 「上家」。他们更有可能抛出笋盘。
我们沾手过几个例子。真的是惨。把上海房子贱卖了，大约是市场价的五折六折，「红线」 位。
不惜一切代价，只求现金。把房子卖了，拿钱回去救工厂。
我们叹了口气。真想劝他们，还不如把工厂关了，拿钱来上海买房子。
市场永远是有笋盘的。永远是有 「刚抛」。可能是企业破产的小老板，可能是反腐跑路的贪官，要钱不要货。人在海外又不领行情。
或者说，没有笋盘，怎么会有职业炒家呢。呵呵
当你 「刚抛」 的时候，你接受的就是极为苛刻的 「傻空买入价」
这是真下跌，的确是比去年便宜-20% 的价格在抛。
问题是，笋盘就一套，二套，三套。
等塑料桶老板卖完了，三套 60% 价格的笋盘沽清后，剩下的 97 套全都是 120% 高价。
于是房价继续按 16 年 16 倍的速度狂奔。
（未完待续）
（yevon_ou@163.com，2016 年 4 月 23 日午）
[1]《为什么我们不能换档》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=26424