当前的价格，是有问题的。
大概虚高了 40%
一）利息资本化
某一些非常特殊的国企，又或者是国家的亲儿子，可以享受一条特殊的政策：「利息资本化」。
譬如铁道部，长江电力等等。
具体的说法，例如铁道部要修一条铁路。耗资 1000 亿。
这一千个亿，铁道部肯定不能靠卖票赚来的。所以他就要银行贷款。
银行贷款，要付利息。铁路修了三年，等修完之后银行利滚利就是 1200 亿。
好了，现在铁道部在账簿上记账，这条铁路的 「固定资产」 是 1200 亿。
有人会问了，咦，你这不是投资 1000 亿下去么。又没有营运，怎么资产会变成 1200 亿呢。
会计上这就叫做 「利息资本化」。意思是说，大型项目，我是肯定要借款的。利息本身也是不可回避的一部分。所以我这条铁路就是值 1200 亿。
为什么要讲这个故事呢。因为我们目前存在很严重的 「税费资产化」。
我们目前看见的一套房子，价值 1000W。可是这个一千万，并不是因为房子的建造成本贵。
也不是因为高科技，象摩天大厦那样防抖防震。
也不是因为采取了珍贵的材料，整幢房子全都是用珍珠玛瑙古董制成。
房子这么贵，纯粹是因为 「税」。
好比你去中国加油站加一加仑的中石化汽油，国际原油价格已经跌到了惨不忍睹。
可是中国的汽油还是那么贵。油价再跌汽油也不能跌，因为里面只剩下税了！
中国的房地产，你说 80000 元/平米。一套内环的二房上千万。
外地刚来沪的小青年，他们看不懂呀。你说普通的基建，大约 3500 元/平米就可以造豪宅了。
那剩下的 76500 元/平米，你都买都了点啥。
朋友，那买到的都是税呀！
二）吃毒药涨内力
多军为什么不喜欢 「宏观调控」。
宏观调控是促涨房价的，可是多军职业炒家，似乎没一个人喜欢宏观调控。
因为我们觉得这事恶心！
自从宏观调控之后，房价一涨再涨。
可是房子的 「涨价」，并不是因为造房子需要更复杂科技的工艺，也不是因为采用了更昂贵高档的材料。
甚至不是因为房子周边其他设施，类如地铁商场的兴建。
宏观调控之后，房价的涨幅，纯粹因为税，税，税。
贱民们加着 5 元/升的汽油，然后 「全国人民喜迎油价上涨」。6 元，7 元，8 元，10 元。
你打着小算盘，自己家里屯的二个压力罐里的汽油又 「升值」 了。账面财富又涨了多少多少。
可是，这样有意义么。这样是财富么？
我们只是觉得恶心！
要知道，我们同时兼具二个角色。
- 一个是在市场上高抛低吸，不停买卖获取差价的交易商。
- 一个是长线持有。作为资产配置，养老储蓄 「万世不移的财富」。
而对于 「长线价值型」 持有者来说，一件商品属性没有增加，纯粹是因为 「含税量」 增加，而导致的 「税费资产化」。
这样的资产，是没资格不配作为核心资产的。
在古代王朝，「食盐」 的价格非常非常之贵。堪比黄金。
在古代，盐本身有一点稀缺性。但是盐价之贵，主要是因为 「税」。
早在桑弘羊时代，汉武帝就实行了 「盐铁专卖」 制度。在盐的身上层层叠码加了无数无数的税，盐税成了中央政府最主要的财政来源。
有兴趣的可以去看看关于 「黄巢 私盐贩子」 的分析。
但是，你想，如果你是清末的大盐商。
你家的主要财产，是囤积了无数无数的盐。满满几个山洞。藏在深山老林里。
一旦到了新社会，你这笔财富还值钱么？
答案是不值钱。因为税制改革。
现代工业发展之后，本身 「制盐」 就变成了不太难的事。更可怕的是，政府的税制改革，使得工商业增值税而不是烟草糖盐专卖税收作为主导。
今天的盐价 2.5 元/500g，超市里敞开供应。盐再也不是财富。
在大刘的《三体》中曾经写到，地球人躲进了地下掩体。开发以矿石为主体的经济循环。
这是完全可能的。
因为房价中，仅仅只有 3500 元/平米是建筑成本。大约一二万的土地成本（待议），其他全部是税费成本。
一旦经济秩序发生转变，整个基于房地产的土地财富，是可以一夜之间被推翻得干干净净的。
如果从今天起，政府对上海市每一套新上市的一手房，额外征收 100 万元 「门牌号码」 税。
则毫无例外，全上海的房价，立即普涨 100 万元一套。
但是这个有意义么。这个并不是生产力的上升，反而是生产力的伤害。
多军反对宏观调控，我们并不喜欢 「税费资产化」。
我们反对因税费成本上升，而导致的资产价格上升。也不认为这是真正的财富。
三）毒药的副作用
在武侠小说中，你可以吃 「千年人参」 增长一甲子功力。例如修地铁商场。
你也可以 「吃毒药涨内力」。但是这样的内力，往往根基不稳，隐患重重。
通过增加税费，而硬拉上去的房价，就是属于 「吃毒药涨内力」。他有很多坏处。
1）税费未必代表到手价
好比北京 20% 的所得税。原本 100W 售价的房子，一下子变成了 110W 售价，90W 到手。
在这种情况下，「名义」 房价是涨的，你到手反而还少了。
2）税费导致了交易困难
要 「硬扯」 房价，你就必须减少供应。你必须惩罚卖出。
所以你对卖出者征收 5.55% 的税。又或者是规定满五才能卖出。
这样情况下，虽然 「名义」 房价是涨了。可是交易遇到很多障碍。你要花费大量的时间，才能寻找一个客户。才能完成一笔交易。
一方面你的流动性放缓了。另一方面，交易少也意味着更大的风险。
3）毒药削弱了未来发展空间
有一个天赋清奇的少年，你知道他很有潜力，未来一定可以成为一流高手。
可是在这少年 13 岁的时候，你给他吃一贴毒药，一下子把内力扯到了 20 岁出师的水平。但毒药侵蚀了少年的经脉，使得他进一步研修上乘内力无望。终身成就止步于此。
这算什么事嘛！
上海一定会成长成为国际大都市的。
「北京、上海、深圳」，未来全球前五大国际大都市，中国一定会占二席。
未来前十大国际都市，中国一定会占三席。
随着中华民族的伟大复兴，这一天一定会来的。北京会成为世界之都。对于这一点，我们从来都不怀疑。
而 「宏观调控」 这件事，事实上在摧毁着城市的长远竞争力。
你限制供地，一夜之间房价由 5W 涨到了 8W，群氓在欢呼。底层本儿逼庆祝自己的房子又涨了多少钱。
但是，这件事是毫无意义的。「骨骼清奇」 的少年，你的价值一定可以从 5W 涨到 30W/平米的。
你何必迫不及待的要求这一年的涨幅，你这是揠苗助长。
而 「宏观调控」 这种事，事实上削弱了你的长远发展空间。削弱了你的未来发展上限。
象我们这种早早囤了房子，誓与城市共存亡。我们等于在 「骨骼清奇」 少年身上下了重注。
突然之间，我们看见他为了几年功力，吃下劣等毒药，从而沦为二流高手。你知道我们的内心有多伤痛么。
我们希望的是你以机场酒店商场地铁为主的，现代化高生活质量带来的 「价值」。
而不是 「税费资本化」，汽油里只剩税了，纯粹税费撑起来的 「价格」。
这是吃劣质毒药长内力，不入流！
四）定量计算
京沪楼市，今天的价格是有问题的。
若没有宏观调控，房价断然不会这么高。
虚高的比例，大约是 40%。1000W 的房子实际价值 600W
- 今春之前，56000->80000
- 今春之后，60000->100000
众所周知，上海楼市在 2015.10~2016.02 之间，又迎来了一轮巨大的涨幅。
之前，我们传统上估计约有 30% 的房价，是 「税费资本化」 带来的。
70->100，若没有宏观调控，房价一定便宜七折。
大涨之后，我们认为目前的 「虚高」 比例大约是 40%，六折。
这个数字怎么算出来的呢。主要是看交易成本。之前《营业税》一文分析中曾说道，「5.55% 的营业税，因为破坏了交易生态，它实际将使房价上涨 15% 左右」。
本段分析同理。但篇幅所限，下章再讲。
因为宏观调控，所以房价飞涨。
若没有宏观调控，房价断断不会这么高的。
（yevon_ou@163.com，2016 年 4 月 6 日午）