只有减调控，才能降房价
一）利益
昨天那篇《炒楼业黄金时代》发出以后，有一封读者来信。
阿密：
前一篇文章大骂 ZF、秀相，认为 25% 的交易成本太高让炒房的大都歇菜了。这片文章又在高呼税越多利润越高，竞争对手都死了就你能到处捡便宜，这逻辑我也是醉了，整个一屁股决定脑袋！
对于这种网友质问，我们只有有气无力地回骂一句：「你是单细胞生物么」。
你是单细胞生物么，智商低于 50？
哪个白痴告诉你，炒家喜欢房价上涨。哪个白痴告诉你，房价涨了对炒家是好事。
SB 以为天经地义的事，其实根本不是。
蠢，猪。
对于房东来说，价格上涨并不一定是好事。原因有三；
1）增加税费。虽然价格上涨，可是 「税后」 净到手反而低了。
2）降低了周转率
3）心劳
如果要用一句话来形容炒家对 「宏观调控」 的态度，那就是 「吃毒药涨内力」。
二）宏观调控表格
我们有如下表格。
其中第一栏是买家 「名义价格」，你写给交易中心的价格。
第二栏是买家 「隐性支出」。
1980 年时，全中国最受欢迎的产品是 9 寸电视机。出于宣传社会主义 「伟大」 优越性的原因，政府将金星彩电限定了价格 999 元 RMB 不许超过。
而事实的情况呢。当时你花 999 元是根本买不到电视机的。你还需要一张 「电视机采购票」。这张票据当时要 1000 多元。也就是机器+票据，一共得 2000 多元。
第三栏是买家 「实际成本」。你可以理解为 A+B，第一栏加第二栏。
最后一栏是 「卖家净到手」。
回到 「炒家欢迎房价上涨」 这个话题。我们仔细看 「第一栏」 和 「第四栏」。
其实二者并不对等。
「房价上涨」 和 「炒家获利」 并不是同一回事。
某些宏观调控举措，使得名义价格上升，可 「炒家到手」 反而是下降的。
最典型的譬如北京市迄今强征的 「20% 个人所得税」。不可减免。
原本房东卖 100W 的房子，因为 20% 的税收存在；
有可能变成：房价 110W，房东到手 90W。
这样情况下，名义上 「名义价格」 是上升了，可是房东实际到手是减少了。税费由双方分摊。
三）吃毒药涨内力
接下来我们观察第四栏。炒家的利益这一栏。
就总体而言，红绿参半。
- 凡是对 KFS 的迫害，对炒家基本是好事
- 凡是对交易的限制，对炒家基本是坏事。
这也符合我们一开始就说的，在《宏观调控卷— 引言》中提到；
宏观调控这件事，屌丝大亏，炒家小亏，政府小亏。所有人都是输家。
宏调调控取消越早越好。
你要具体展开 「宏观调控对炒家的影响」 这个话题。他至少牵涉到三方面；
1）目前的价格，有很大的隐患。我们形容为 「吃毒药长内力」。
但是这个话题很大。我们要单独开一篇来讲。
2）「黄金时代」 之后，单笔交易的利润增加了许多。可是 「周转率」 下降了。
他牵涉到一个 「角质化」 的问题。笋盘的收益是一次性的，而周转率的影响是长期的。
你给我一套六折的盘，我当然很高兴。可是如果持有周期被拖到八年十年，利润率又摊薄了。
这一段要到 Section 2 精算时再讲。
3）整个系统中，有一个元素是配不平的。
也就是全部的方程式，有一个值是不守恒的。
就是这个不守恒的值，带来了无穷无尽的痛苦。以及对秀相无穷无尽的怨恨。
也要到 Section 2 再讲。
四）减调控
我们继续观察这张表格，还能发现一个很奇异的现象。
他的第三栏，「实际购房成本」 是全红的。
33 个箭头，每一个都是
这是一个非常非常重要的结论。也是所有的理论之本。
「因为宏观调控，所以房价飞涨」。
你的各种各样政策组合，咏春拳上下左右乱打。政策可以千变万化。
但我们有一个结论是恒定的，购房者的 「实际成本」 只会增加。
无论政府推出任何措施，只会使你更加买不起房。
这句话讲起来似乎比较笑料。譬如有一次我们和傻空对话。
「政府即将对大户型征税」；
「房价大涨」
「政府即将对小户型征税」。
「房价大涨」
「政府即将鼓励小户型开发，7090」。
「房价大涨」
「政府即将鼓励大户型开发，3090」。
「房价大涨」。
「政府即将加息」
「房价大涨」
「政府即将减息」
「房价大涨」
傻空怒不可遏，冲跳过来对着眼眶就是一拳，「左也是涨，右也是涨，你玩我啊！」
对啊，事实就是如此。哥哥哈哈一笑，甩出一张图纸；
高中一年级的微积分，你还没有扔掉吧。
凡事存在一个最高点。在最高点 f'(x)=0
超过了这个位置，无论向左还是向右，y 值都会降低。
经济的规律，和图表类似。
自由经济，市场经济，是生产力效率最大的经济。
而你对自由的任何偏离，无论是鼓励大户型，还是鼓励小户型，无论对货币的任何操纵，都会导致效率的损失。
市场的事情，留给市场。
高宗给我们留下的，是最好的制度。不需要你任何调控。
秀相对市场施加的任何 「管制」，都偏离了 f'(x)=0 的最佳状态。都会导致民生凋敝，房价上涨。
在 2012 年秀相任期的末期，「宏调调控」 的频率几乎是每个月一次。大姨妈般月月加息加准，每三个月一次《国 N 条》新政。
当时有朋友问我，你对接下来的局面怎么看，接下来的房价怎么走。
我头也不抬，眼皮也不抬。直接就回答说：「涨」。
朋友们大惊，「政策要下个月出来，你连下个月会出什么政策都不知道。你怎么能一言断定 『必涨』」
简直难以理解啊。
我回答说，「我的确是不知道秀相下一步会出什么样的政策，也不知道李稻葵无底线能出什么花样」。
但是，无论他出怎样的政策，有一点是不会变的。那就是 「加调控」。
他的方向，一定是朝向更多的管制，更多的税费，更多的限制交易。
(否则，官场上岂不是打自己的脸)
而你只要加调控，破坏了自由和市场经济，就一定是房价 「涨」 的。（实际价格第三栏一定）
因为宏观调控，所以房价飞涨
因为宏观调控，所以房价飞涨
因为宏观调控，所以房价飞涨
你只要是加调控，其结果一定是房价更猛烈上涨。管得越多，房价越高。
你只有 「减调控」，你才可以降房价。
你只有减调控，你只有取消了限购，限贷，营业税，所得税，土增税，7090，经济适用房，保障房，KFS 融资限制，KFS 上市限制…………
你只有把 2003 年之后，秀相搞出来的乱七八糟政策全部撤销掉。你才可能把房价降下来。
秀相一手炒高全国房价：
我们认为，通过宏观调控把全国房价扯得这么高，是一件很不道德的事！
(yevon_ou@163.com，2016 年 4 月 2 日)