环境决定流派。
一）普通青年
上一篇写道了 「交易成本有多高」。现在我们来看一个典型例子。
假设你是一个典型的外企白领。年龄 30~35 岁，夫妻俩有大学本科文凭。月收入可以达到 20000/月。按十五薪，这样全家年收入就有 60W。
你们有 250~350W 的积蓄。分散投资在股票，基金，余额宝和理财产品中。平均回报率一般。
前二年结婚时买了一套较差地段的二室户。目前行情在 90 平米*55000 元=500W 左右。贷款月供四五千。
目前你们主要计划，是改善住房，或者为小孩子读书考虑。希望按照 「合理压力」 梯次改善住房。
或者纯粹再多买一套小房子，用于投资。
应该说，这样的设定是非常具有典型意义和普遍意义的。
好了，现在让我们看看，秀相为这样的白领小夫妻，设定了怎样的重重障碍。
1）假设我把这套 500W 的房子卖了。根据 「压价效应」，你卖不到 500W。你只能够卖 500*92%=460W.
2）按照这对小夫妻的年龄，假设这套 「二室户」 是他们六七年前结婚时买的。现在翻了四倍。
则当年他们买的时候房价 120W 左右。贷款 84W。这些贷款还了几年后还剩 80。
则他们 「现金」 净到手 380W。
3）按照税法，小夫妻要交 「营业税」，差额的 5.65%=21.5W
所得税 2%，10 万
中介费假设打折，3.5W
以上合计 35 万。则 「现金」 还剩 345W。
4）现在他们再买进一套。
为了简化简化模型。我们干脆就假设他买进的，就是同一小区同一幢楼楼上的 「Same One」。
买进价也是 500W。
假设他放大用尽杠杆，首付三成 150W，余下银行贷款。则他的现金支出，是；
首付 150W+契税 15W+中介费 3.5W+其他 0.5W=169W。
则他的现金，还剩下 176W。
5）现在我们到了最关键的一步。他们可以用剩下的 176W，再买一套房子。
这套房子，因为是 「二套」，所以你首付要 40%，契税 3%，中介费和杂费 1%。
0.44X=176W
X=400W
因此我们立即算出。「放大杠杆」 之后，再买的一套小房子是总价 400W。
贷款 240W，1.1 倍利率
首付 160W
契税 12W
中介费 3.5W，杂费 0.5W
于是我们有了如下表格：
以上还没有算 「破限购」 的成本。
二）表格分析
看这张表格，我们分析出一些什么呢。
我以前是一套 500W 的房子，现在是二套 500+400W 的房子。也就是说，你实际增加了 400W 的房产。
这张表格的意思就是，你以 510W 的净债务，换取了 400W 的房子。
当然，你现在是零首付了。您只要月供多 3W 元，供上 30 年，也可以把这套 400W 的房子拿回家。
至于 「3W30 年」 是不是划算，那就是见仁见智了。仔细算算利率也不太高。也就相当于上浮上浮上浮了~~几下罢了。
三）篱笆女
你买一套 500W 的房子，肯不肯掏 100W 出来，作为中介的 「好处费」。
我想肯这么干的人，肯定是凤毛菱角，人中之绝。
经过了秀相的层层加码，目前的 「交易成本」 大概是单次 25% 左右。这个数字是绝对无法承受的。失去理性的。
沉重的 「交易成本」 导致的直接后果，就是最主流的 「小夫妻换房客」 消失了。
你要知道，普通人，永远占据了我们这个社会的 99%，主流中的主流的主流。
对于普通人 「小夫妻」，他们目前真实的情况，是几乎无法换房。稍微做一下财务预算，恶劣的数字能让人昏眩。
你看一下这张 Excel 表格。原先这对夫妻仅有 80W 元的贷款，月供仅微不足道的三千五。
可是折腾一下，「贷款」 猛地增长到了 590W。月供要三万三。
伍佰玖拾萬啊，您难道就真的不害怕么。不觉得生活有压力么。不觉得生活质量直线下降么。
前几年 06~07 你看篱笆网的话，最出名的是 「篱笆女」。
篱笆女和孔雀女和凤凰男，简直是绝配。
篱笆女最乐衷做的，则是 「换房」。把二房贴点钱换成三房，把小三房贴点钱换成大三房。
但是篱笆女此类的行为，在近年来却是大大地收减了。
为什么，因为你算算成本。按照上海房子 6W 一平米，你新增加 25 平米的话，就是 150 万。
但是，现在的情况是，你换一次房，增加一个房间，增加几平方米。你所牵涉到的费用，并不是 150W。而是 300W，450W。
为什么，因为 「交易费用」 实在太高。你哪怕平地蹦跶一下，25% 就没有了，就被国家收走了。
你要是多花 150W，LG 或许还惯着你。可是如果你一烧钱，烧掉 300W，450W，男人也要皱着眉头仔细深想了。
这个败家娘们是不是玩得太厉害了，毕竟才多几个平米，却多数万月供让整个家庭很痛苦。
四）重压之下，生存之道
前二天有小女孩问我，「3.25 新政之后，你们的大面积低单价流派受影响最小。你又押对了」。
我眼皮都不抬地回答说，「你彻底把因果搞反了。正因为预期到交易成本这么高，我们才会选择 『大面积低单价』 流派」。
我们曾经说，炒房这一行，有很多个流派。诸如法租，民宿，药单，凤姐，周转，老破小，大面积低总价流派等等。
当你整个市场存在 25% 的交易成本时，绝大多数流派，事实上已经歇菜了。
也就是说，最为主流的 「小夫妻 30 岁有点闲钱想手痒」，这一个流派这一个阶层已不复存在。
那剩下来的还有什么呢。适者生存，能在 25% 这么高的交易成本下活下来的，事实上只剩下了二个流派。
- 老破小流
- 大面积低单价，囤房流
对于 「老破小流」，他是一个特殊的存在。
因为 「交易成本」 这张大网中，还是有一点疏眼存在。
- 好比如果你是 「都市贫民」，你是首房首贷。
- 而你买卖的，全部都是 55 平米以下的房子。在目前的情况下，还能做成普通住房。
- 你快进快出，二年换一次手。把涨幅做平。绝不让手里的筹码翻十几倍。
- 某些特殊的城市，有特殊政策，可以 「避税」。
在这样的种种因素合力之下，「老破小」 流派还是有一个窗口。这个窗口可以把你的 「交易成本」 降低。降到 1~3% 还算是比较正常合理的范围。
但是，这样一个流派。其局限也是非常明显的。
其局限就是 「做不大」。
老破小流派，装修后增值凤姐变冰冰并迅速出售，这样一个流派它做不大。
因为你首先要限定死了 「首房首贷」。
而且你要 「快速换手」。
当你的资金大到一定规模，小池子就容不下了。
这套流派，非常适合 「初入门者」 有 100~300W 以内的资金。快进快出，每个季度赚几十万。
但是，一旦你 「赚到了钱」，你的资金量变大。老破小流派就无法持续。你终究是不能持有几十套同时做流水线的。
五）永远不卖
那么，我们还剩下什么流派呢。剩下的就是 「永远不卖流」。
对的，我们买进之后，永远都不想卖出。
别叫我们 「炒」 房，请叫我们雷锋。
「永远不卖」 流最多交一次买进税，然后我就长期持有。持有个十几二十年，把税费 「平摊」 到一个非常小的数字。
因为我做好了长期抗战的准备，我甚至可以 「等」。
我甚至可以等到你政府换届了。可以等到你秀相下台，可以等到你 「减调控」。
如果我有足够的耐心，我甚至可以等第二届第三届第四届 686786886。
从长远看，一切都可能发生。
这就叫做 「斗长命」。只进不出流和你斗的是谁的命长，一直等到政策宽松了再出手。
要做到一个尽纪律的 「只进不出」 流，你必须做到以下几点。
1）你必须是 「价值投资」。
这意味着你应该基于房屋本身的价值。地段品质交通。而不是房屋今天的 「价格」，一些概念热炒之类的。
因为卖出要损失 25%，热炒对你是没意义的。哪怕名义涨幅很高，扣除税费损失之后 「实际回报」 也不高。所以我们不追逐热点，更厌恶各项概念营销。
我们希望的是 「长期优质」。希望这套房子在未来的 5 年，10 年，15 年，能够长期~持续升值。该地区的长远利好发展才是最重要的。
2）你必须有足够长的雪坡
简单地计算一下，假如你要求每年 15% 的房价 「涨幅」。这并不是一个很夸张的数字。
可是你把这个数字复利 10 年，15 年呢。115%^10=4 倍。115%^15=8 倍
也就是说，如果你这套房子准备 「持有」 十年的话，他就至少有 4 倍涨幅。否则你的年均回报就不够高。
15% 或许不是一个吸引眼球的数字，可是 400% 却是非常难以达到的。
我们要知道，如果你回顾过去十年的话，很多 「明星」 资产都没有达到 400% 的涨幅。
包括但不限于黄金，石油，A 股，道琼斯，沃伦巴菲特，以及美加英澳港任何一国房产。
「复利」 是一位令人生畏，力量庞大的神灵。虽然每一个小白都嘲笑 「复利」，并相信他们天生就是股神。
可是在时间面前，轻侮者无一不被扁得象猪头。
如果你还不明白的话，我们举个例子。
上海浦东目前一些垃圾板块，动辄 6W，8W，9W。如果四倍的话，2026 年他们就该卖 360000/平米。
上海某楼盘之前还有 10000 多。四倍的话 2026 年仅要五六万。
你自己说哪一个更容易达到。
3）楼市无波段
选择了 「只进不出」 流派，你就等于丧失了很多机会。
某些小编无良小说，总是喜欢吹嘘自己 07 年进入股市，08 年大跌前全部抛售转成房子，09 年房子大涨，然后 10 年限购前又全部转成股票…………
这样的说法，是毫无意义的。如果有人如此吹嘘自己的业绩或者发财史，那除了假新闻就是智商税。
楼市无波段，楼市在任何时候，都无法进行 「高抛低吸」 的。
因为从 2005.05 开始，秀相就开始推 「营业税」 了。此后一线城市的交易成本，始终维持在 11% 以上。从来都没有宽减过。
无论几次放松收紧，加税减税，二改五五改二，「交易成本」 从未跌过。
所以楼市无波段。一个波段，你至少要 15% 才可以赚钱。而楼市的任何时候，回调都没有超过 10%。
妄谈什么 「先抛掉了，等跌下来再吸」。幅度都不够你交的税。
对于我们 「只进不出」 流派。我们有一笔现金，就买一套房子。
此后别的板块有什么新闻和暴涨暴跌，我们也就看看，纯属看看。
因为你不能参与，不能入场。你也不能换筹了。
俺就看看，纯属看看。再大的新闻，也都是前几年早就布下的局。
（yevon_ou@163.com，2016 年 3 月 31 日晚）