一个简单的，残酷的，完全正确的事实是:
——- 当你卖出时，你一定是全小区（全地区）最便宜的。
一）卖便宜了
这是一个事实。凡是有实战经验的多军，都清楚地切身体会：「卖便宜了」。
任何一套房子，哪怕你已经卖了五年，已经有过十几次跳价，已经多次修正价格涨了二倍都不止。
但一旦只要这套房子卖掉，过二个月你去办理过户流程；
毫无例外，你唯一的感觉一定是 「卖便宜了」。
我有许多次卖房的经验，几乎每一次售吉。都是创了小区 「有史以来」 最高价。
不仅仅是最高价，甚至是刷新了想象力，被认为绝不可能的价格。
甚至无电梯七楼，卖得比三四层更贵。
但是到了过户的那天，仍然是极其明显毫无疑问的 「卖便宜了」。
为什么，让我们来看一个模型。
假设一个住宅小区，有 500 套房子。其中有 10 套在挂牌出售，2% 这是一个很正常的数字。
该十套房子的要价是：
- 最便宜一套：920W
- 第二至第九套：1000W
- 第十套：1080W
以上价格，已经过楼层朝向微调调整。
这是一个非常典型的例子。任何一个小区，他一定是符合 「二八分布」，或者正态几率分布的。
去掉一个最高分，去掉一个最低分。
有一个业主卖得特别贱，只要 920W。
有一个业主卖得特别贵，他要 1080W。
其他的 80% 的业主，则是随大流的人群。大家都是挂 1000W，普通青年。
二）贱中之贱
现在，我要问你，该小区的 「房价」 是多少。
这非常容易，任何一个小学生都可以回答你:1000W/套。
因为 1000 这个数字，不仅仅是上下平均，而且也是 80% 的普通人的要价。
我们接中介电话，常常听见中介一些 「匪夷所思」 的逻辑。
好比这个例子，中介有可能会和你说，「全小区 80% 的业主都是挂 1000W，但是有一个业主挂 920W」
「建议你挂 910W，比最便宜的业主还要更便宜。这样我们可以赚到佣金」。
对于中介这样的说法，我们一般是 「友邦惊诧」。
「你姓贱么，你既不姓福也不姓焦，你姓贱」。
「贱人的贱」
「死中介，你丫的比最贱的贱货还要贱，还要便宜 10W」。
「好好的人不学，你跟白痴学去干什么」。
凡是中介建议业主挂 910W，一般都会被业主棍棒打出来的。因为你比最低的一个报价还要贱 10W。
一般情况下，我们的回答是：「房价就是 1000W，920W 他便宜他先走咯，俺们不抢跑道」。
在 99.9% 以及绝大多数情况下，上海人 「房东」 不抢跑道。
因为我们是正正经经人家，不是赌场赌输了欠大耳窿揸贵利钱。
所以上海人对于 「贱中之贱」 兴趣是不大的。如果整个小区非得有一套 920W 的抛盘；那你先走好了。
反正你走了以后，「三维价格」 剩下的一套就是 999W。
三）压价效应
以上适合于宏观的状态。
但我们还得要考虑一下微观的状态。
微观的意思是，「当你真正卖房子时，您还真的是贱中之贱」。
因为现金相对于资产而言，他具有一个极大的优势；现金是长脚的。
现金是具有流动性的。他可以走来走去。这个板块看看，那个板块看看。
板块 ABCDE 都看看。
所以一个典型的上海人买房子，他是会 「四处看看」。
大致在地图上划定了 3KM 的一个圆。但是地铁前三站，后三战，全都是可以看的。
我们一定要记住一条简单的，残酷的，完全正确的事实是:
——- 当你卖出时，你一定是全小区（全地区）最便宜的
你如果问，有 10 套卖家。其中一号是 920W，二号至九号是 1000W，十号 1080W。
请问你这房子能卖多少钱。
这个问题是毫无意义的。
你真正能卖的，就是 920W。就是最低的 「卖一」是实际成交价。后面的九九个数字是毫无意义的。
四）间隙
如果你定义：房价=全小区 10 套平均报价
定义：最低价=最低那套售价
压价：最低价/房价
则对于目前的上海市场，这个数字大约是 8%，最低价≈平均价 92%
「压价效应」 这个词，在任何正规的教科书学术书中，他都是不会出现的。
在正规的教科书学术书中，这个数字就应该是 0%
因为 「压价效应」 的存在，意味着永远有一群房东 「脑子不正常」。
明明是一千万的房子。他偏偏要 920W 抛。
明明是 999 个业主都挂的 1000W 报价，但偏偏就是一个奇葩业主挂 920W。
在正规的教科书中，这样的 「蠢货」 房东是不存在的。这等于送钱效应和 bug。
如果一定要存在，则教科书会告诉你，会出现 「套利」 行为。把这个 8% 的差价给吃光。
具体的说法，即是 「我为何不 920W 买进，转手 1000W 卖出」。
问题就出在了这里。问题就在于，你不能 「920W 买进，1000W 卖出」！
因为教科书没有考虑过这种情况，因为税费+限贷+限购的存在，买卖一次的交易裸成本，接近了 18%
这么高的 「交易成本」，在以往的非中国的教科书中，从来没有发生过。也从来没有西方学者研究。
他们不认识伟大的秀相。
在秀相的 「高压调控」 之下，整个市场的 「交易频率」 达到了匪夷所思低得不能再低，简直就是拒绝交易。
整个小区，挂牌量不超过 1% 是常有的事。许多小区三五年都没有一套成交。
所以，在 「极低低低低地频」 交易市场中，就出现了 8%「压价效应」 的奇异现象。
你卖楼只能按照 「最低价」 来卖，不能按照 「市场价」 来卖。最低价=市场价 92%
这个只有活学活用经济学的人才会理解。熟读书的蠹虫是不明白的。
五）压价效应下的卖楼
当有 「压价效应」 存在时，整个 「售楼过程」 变得很麻烦。
因为绝大多数的业主，大家都是 1000W 的报价。你横比竖比，和隔壁前后楼盘比较，心中也认可了这个 1000W 的价值。
可如果一旦你到市场上去卖，前面有一个 SB 的业主（大概率是温州人），他非得要挂 920W．
那你怎么办呢。你如果想抢跑道。你就得比他更便宜，你得挂 919W 元。
如果你不抢跑道，你就需要时间。需要时间把它消化。
其实，你可以这样想。「压价效应」 和 「笋盘」 这二个概念。是完全相辅相成一一对应的。
水库论坛，一直都在说 「笋盘七折，非笋勿入」。
但是如果你换一个角度想呢，假设市场上全部都是 「水库网友」。
每一个人都确定了 「非笋勿入原则」。除非是市场上的七折，否则绝不买入。
每一个人。
那么，对于业主来说，他又如何才能抛售自己的房产呢。「压价效应」 岂不是变成了-30%。
六）好日子和旺季
如果定义：房价=全小区 10 套平均报价
定义：最低价=最低那套售价
压价：最低价/房价
当你卖出时，你一定是全小区（乃至全地区）最便宜的一套。
- 对于地标性知名楼盘，「最低/平均」 的差距较小。
- 当套利者/炒家存在时，「最低/平均」 的差距较小。
- 在旺季中，「最低/平均」 的差距较小。
好比如果你去郑州商品交易所兜售小麦，同时可能有 100000 个农场大队在抛售粮食。
在这个时候，「售价最低/平均价」 这个比值就会非常接近 99.9999999%.
如果有哪个农民比别人便宜 0.02 元，他就飞快地在几秒钟内被人扫掉。
而相反的道理，当秀相把 「交易成本」 加到了 18%。则相应的，衍生的 「压价效应」 也会被放大。
会扩张到 7~8% 的比值。你抛售时，绝对抛不到市场价。一定得比市场价显著低才行。[1]
前二年京沪楼市的买家，跑到市场上看一下，如果是 「市价盘」，基本上就懒得出手了。
成交如此清淡。只有你显著低于周边正常市场价。才会吸引购买。
这也就是我们为什么要写 「三重顶」。为什么特别强调，在旺季一定要抓住那几个月，甚至不惜把租客赶走，一定要保持品相靓丽加紧卖楼。
因为在旺季中，「最低价/平均价」 也会不断趋近于 1。那些显著低于市场价的盘会被扫掉。
旺季中，你终于可以按照 「市场价」 来抛售你的房产。
七）市场价的意义
傻空是一群脑垂体发育不太完全，当然人品 RP 也非常恶劣的群体。
你跟他说了 「最低价/平均价」 的道理。傻空想象的，不是指责秀相 18% 的交易成本恶政。
相反，他们会辛灾乐货的说，「为什么你不认为，你的房价本来就是 920W 呢」。
傻空们振振有词，既然你这房子只能够按照 920W 卖掉。那么你的 「价格」 就是 920W。一千万从来没有实现过。
那么，这个 1000W 还有什么意义呢。
答：市场的平均价，80% 最主流的报价，意味着 「一定可以实现的价格」。
我们要告诉傻空的是，这个 1000W 的意思，就是 「一定可以实现」。
当一个市场上出现了 1000W 的报价，当 80% 以上的业主都认同接受了这个价格。当这个是 「主流」 价格。
那么他就一定会实现。
判断 「未来」 是最困难的事。谁也说不清楚明天的涨跌。金融市场的看多和看空，是最最折磨人的事。
但我们可以告诉你的事，一旦 「主流」 出到了 1000。则这个 1000W 就一定会出现在时空的长河之中。
相当于你预测了未来。
如果你真正熟读《三维价格》，你应该知道，价格是一座山，而不是一个点。
真正山岳般宏伟，不可撼动的，是 「山」 本身的移动。好比 80% 的业主，花了几年的时间逐步逐步从 1000 提价到 1350W。
而傻空看不见这座山，傻空的眼中只有二个 「点」。你永远只看见最低的那套挂牌，只要还有 920W 的抛盘在，你就永远以为这房子只值 920W。
因此傻空理解不了 2016.02 的 50% 涨幅 [2]，对他们来说是完全 「突兀」 的，突如其来的洪水灭顶之灾。920W 涨到了 1350W。
但真实的情况是，「山」 早就移动了。早就默默地每月 1%，花二三年的时间涨到 1350W 了。
2016 年涨幅真不大，10%，真的。
真正炫你耳目的，是 「压价效应」。在淡季之中，「最低价/平均价」 = 920/1350 = 60%，达到了匪夷所思的低位。
这其实就靠二个 SB 业主，920W 的低价抛盘在撑着。旺季一来；
扫光了，就涨了。
波澜壮阔的大涨幅，这一切都是预料中的。而不该是预料外的。[3]
（yevon_ou@163.com,2016 年 3 月 30 日晚）
[1] 其实严格地说，「压价效应」 应该为零。因为你卖出便宜，买入也便宜。当你买入时，你就更容易找到 「笋盘」。非笋勿入，从而补回损失。
但是，对于 「净卖出」 的人，他就是损失了 25%
[2] 参考阅读《最近上海房价疯长预示着楼市又将繁荣还是崩盘的开始？》https://www.zhihu.com/question/40920376