单次交易成本 25%
一）抓重点
《宏观调控卷》至此已经写了八轮。今天我们要做个总结。「交易成本有多高」？
关于交易成本的分析，要下下篇再写。我们仅仅想简简单单问个问题，「交易成本有多高」。
答案是 25%，每一次！
三流的跑江湖卖艺经济学家，总喜欢混淆事实。
好比他们写一篇 「交易成本」 的分析文章，非把方方面面各个情况都描述到了。篇幅又臭又长七八千字，最后说在某些不可思议的 「特殊情况」 下，你也可以享受税务优惠。例如满二满五之类的。
我们说，写文章要关注重点。
重点就是主流。就是 80% 的情况下，你会遭遇到的状态。精锐如同匕首，直指核心。
至于各种例外和税务豁免，列入下面的小字备注即可。反正和买彩票概率差不多。
那么，主流是什么。
主流就是：「你是一对 30 岁左右的大学生白领小夫妻，希望在通勤合理的地区买 100 平米左右的二居室。适当考虑贷款和逐级改善」。
在这样一个 「主流」 的简化模型下。他最主要的特征，是没有 「普通住房」 了。
我们看回上海 「普通住房」 的标准：内环 450W/环间 310W/外环 230W
你再套上 8/5/4 的价格格局，则对应可以购买：内环 55m/环间 60m/外环 55m
在《老公房之政治特权 #420》一文中，我们说道，「上海是不允许建造 55 平米以下住宅的」。
最近的十五年内，55m 以下住宅新建为零。
也就是说，如果你想买 「普通住房」 的话，除了 20 年楼龄以上老公房，别无选择。
二）交易成本
研究问题，你要抓住重点。重点是什么，我们买的一定是 「非普通住房」。
重点抓住了，其他都是可以忽略细节。
在 「非普通住房」 这一个大前提下。我们看看交易成本有多高。他主要由以下四大部分组成：税费+限贷+限购+压价效应。
- 税费
- 营业税 3.3%
- 所得税 2%
- 契税 3%
- 其他 0.5%
这里需要说明一下的，是营业税。
绝大多数的 「砖家」，其水平之低。已经到了令人发指的程度。
满五（旧政策）会减少营业税么？
今天是 2016 年初，你想想一下，五六年前，2010.3 月上海楼市是什么价格。
虽然没有精确的数字，但是 250~300% 的涨幅是有的。
今天售价 1000W 的房子，五年前可能就是 350~400W 的样子。
如果你要算 「差额」 营业税的话，就是全额的六折。
许多人，包括许多资深的中介，张口闭口直接就喷 「若能拖到满五，则税费就少了很多」。
这句话是绝对错误的！它可能适合你们老家的县城。但绝对不适合上海/北京这样大城市。
上海是什么情况，上海 16 年翻了 16 倍。正好每 4 年翻一倍。每年 19%
- 五年至少涨了 250%
400->1000，我们做预算时，直接就是按照 「六折」 计算的。
营业税是 5.55% 的税率，差额就是 3.33%，直接写入可行性分析。
三）进一步精算营业税
前二月某个混蛋卖了一套房子。
买家也是嘴贱。乖乖的合同都签了，忍不住再问一句 「你 2004 买进多少钱」
某混蛋欲言又止，憋了半天，脸涨得通红。
「您知道契税么」。
在这个例子中，他当年的买进价就是现在的契税，也就是 3% 左右。整个房子涨了 32 倍。[1]
这只是一个特别欠骂的 「职业炒家」 的例子。在普通的例子中，如果你是一个本本分分的上海人，你是在 2000~2004 前半节买入的房产。
则到今天，基本都升值 10 倍以上。
也就是你的成本不到 9%
如果要计算差额的话，就是 91% 要交税。
在这种情况下，「全额」 和 「差额」 真心是没有区别的。
营业税从来不存在优惠政策！
我们说过，秀相期间，大致划分出了九轮 「宏观调控」。其中危害最大的，是第一、八、九轮。
也就是营业税，限购，房产税。
以前写过一篇《回忆那些楼市成交的黄金岁月 #F350》，有空可以参阅一下。
营业税的麻烦，营业税在任何时候都是无法规避的。
也就是说，营业税在任何时候，从来没有降下来。都要 5% 左右。从来没有减免。
- 你如果没满五，你交全额。
- 你如果满五，房价涨了十倍。全额和差额也没什么区别了。
我们做数字，营业税就是 3.33%，直接就拿 「5.55% 的六折」 做预算。不要再听什么中介满五省税费瞎扯了。
>>> 什么，你说你的房子满五年了。可是增值也没有多少。几乎没涨没差价。
哥哥痛苦地把脸扭向一边……………
我们是职业炒家，职业炒家誒。
我们怎么可能不赚钱。每一套都是赚大钱的。五年三倍都不止。
你以为贵妇 CEO 失败流啊。
四）满二的算法
好了，现在又有人问，「改政策了，现在不是满五，是满二」 了。
满二，满五，在算法意义上有很大的不同。
上海楼市，16 年涨了 16 倍。这样算下来正好是 2^4 次方。每年 19% 涨幅。
如果满二的话，则平均一套房子只涨了 38%。
这时候，你不可以再说 「全额和差额营业税差不多」。
甚至还有人天真地想，「我平进平出，把差价做平了就没有税了」。
这个想法没有错，但他们没有拿出纸笔，仔细定量地计算一下。
定量计算的话，满二的税费更贵！
满二的税费：
以上合计约 7% 的交易税费，算上中介费的话，大约是 8%。
而之前五年期是 3.5%+2%+3%+0.5%+1%=10%
但是，你正确的算法，应该是：
- 满二 8%，平摊到每一年，4%
- 满五 10%，平摊到每一年，2%
你每二年交易一次，花掉了 8% 的手续费。可是这些涨幅，你必须在 「二年」 内赚回来的。
好比房价每年涨 15%，如果你扣除掉 4% 的费用，实际涨幅就只有 11%
你翻开任何一本金融交易书。类似 「股票投资入门」。任何一个大师，第一卷就会和你说 「节约交易成本」。
频繁交易，在任何一个市场都是死路一条。尤其象房产这么 「交易成本沉重」 的市场。
哪怕是满二营业税轻一点，但是你的契税+所得税+中介费，并没有同比例降低。
满二的情况下，你让我交易，我还不肯交易呢。来回都是车马费。
如果有更多闲情逸致的同学，可以做一张表。
将年限由 1~15 年，如果交易的话，以 「交易成本/年数」 画一条曲线。
短炒成本是非常非常高昂的。考虑到后面几项限贷，限购，压价费的话，1~3 年内的短炒，可能要吞噬掉你每年 7% 涨幅。
这是一笔非常大的数字。如果 「资金成本」 再稍一失控的话，直接就是亏损。
五）贷款的价值
言归正传，我们继续算下去。
税费+限贷+限购+压价效应，接下来第二步成本，是 「贷款」 的价值。
贷款是有价值的。
- 一个 500W 房子，100W 现金的男甲。
- 一个 500W 房子，400W 现金，300W 房贷的男乙
如果要丈母娘做比较的话，肯定是乙更超值一点。
贷款的价值，大约是 「一半」。-300W 贷款等值于-150W 现金。乙的总身家 750W。
具体的算法，我们 Section 2 再讲。
现在我们来计算 「贷款」 的价值。
对于房东来说，尤其是资深房东，他面临几个问题；
1）7 折的贷款还掉了，再借不出来。只有 85/90 折扣
2）对于部分房东，第二第三套限贷
那么，这一部分的损失到底是多少呢。我们需要二个数值：
1）「待出售」 的房屋，平均贷款% 是多少
2）该笔贷款损失多少
对于第一个数值，我们认为可以估计为 15~25% 左右。也就是抛售一套价值 600W 的房产，平均还有 135W 贷款。
设想一下，假如你当年买了一套 200W 的二房。贷款取上限 140W。
经过了 2010~2016 年的满五岁月，该房产升值到了 600W。
而贷款轻微还掉一部分，还剩 135W。
则贷款率 22.5%
一般而言，我们都会选择手头 「贷款率最少」 的房产优先抛售。
则待抛售房屋，「剩余贷款/房价」 达不到上限。
认为 15~25%，是一个比较合理的估计区间。
其次，我们来算这笔贷款损失了多少。我们有几种情况。
1）失去这笔贷款，下次再申请变成 1.1 倍利率
2）失去这笔贷款，永远也申请不出来
按照 1.1 倍计算，损失是-21%，每一百万损失 21 万。
按照借不出计算，损失是-50%
这里面的具体计算比较复杂。要到 Section 2 再讲。
总之我们直接说结论，假设一套房子抛售，有占房屋总价值的 15% 的贷款，会遭受-21% 的损失
==> 则你的损失在 15%*20%=3% 左右。
六）限购的费用
「限购」 造成的市场交易费用，是 5%
这个数字不是我算出来的，是市场自己 「走」 出来的。
众所周知，限购是可以 「破」 的。具体的方法我们不展开，免得喝咖啡。
「房票」 本身已经变成了一种票据，该票据是可以买的，而且有市场价格。
获得房票的方法，八仙过海各显神通。但无一例外都会牵涉到一定的成本。包括 「资产更名」「贷款重置」「身份证养票」 等等。
这一些事务累加在一起，又促成了一个 「房票交易市场」。也就是我可以帮你用票，目前报酬大约是房价的 5% [4]
七）总结
交易的成本一共有四样：税费+限贷+限购+压价成本。
其中前三样的金额是：税费 9%+限贷 3%+限购 5%+中介费 1%=18%
因篇幅所限。「压价成本」 我们下篇再讲。
(yevon_ou@163.com，2016 年 3 月 29 日午) [5]
[2] 38% 的涨幅，意味着 75W 涨到 100W，差额是全额的 1/4.
[3] 如果提前还款，部分银行还有 「首年 3%，次年 2%，三年 1%」 的提前还款惩罚费。
[5] 参考阅读《交易成本有多高》http://bbs.tianya.cn/post-house-275442-1.shtml，因限贷政策修改，「限贷」 损失有所收减。