限贷毁了二三线城市
一）大框架
秀相的十年调控，大致上分为三个批次。
第一轮，营业税，所得税，KFS 障碍
第二轮，保障房，差异化，加息加准
第三轮，限贷，限购，房产税。
其中，第一轮的标准是骄傲狂妄，颟邗自大。甚至妄想 「加税搜刮民脂民膏」。发生时间在 2003~2006 年。
第二个阶段，是认真对待。打脸想把房价降下来，但因为 「智商太低」 而失败。发生在 2006~2008 年。以新旧 「国五条」「国八条」「国九条」 等等为代表。
第三波调控，则是 2009 年之后。它的特点是 「歇斯底里」。
在这个时候秀相已经失去了理智。他知道用尽任何办法都无法使得房价降下来。药急甚至用上了偏方。
第三波次的宏观调控，是在秀相 「名誉扫地」 的情况下发生的。当时，秀相站台已有七年，房价从 3000 涨到了 30000，万民唾弃骂声一片。
秀相按照教科书讲的 「保障房二条线」「遏制投机」「加息加准」。
凡是计划经济专家推荐的方子都用过了。完全不见效，反而火上浇油。
自从宏观调控，房价就开始飞涨。
在秀相任期的最后二三年，他换了一批幕僚团。包括被称为 「学界败类，斯文扫地」 的几位。
这批人，给秀相献了几条歪计。当然对于 「降房价」 是一点用处没有的。但却使得整个政治更加败坏。
在《一个马基雅弗利主义者和自由主义的决裂 #F20》一文中，我们说道；
当一个民族老是输，老是遭遇失败。
他就容易变得偏激，喜欢采取偏方。希望偏方可以弯道超车。
譬如今天中东地区的 ISIS。为什么伊斯兰内部的分歧，「原教旨派」 永远战胜温和派。激进派永远战胜中间派。
因为你要看清中东的 「大环境」。
中东的大环境，他本来是一块古老文明之地，人类的新月发源之地。
可是工业文明起源于英吉利，OECD 主要是西欧人的国家。
20cn 之后，整个人类能够学习和崛起的，也就日本和中国。以及几个城邦国家。
在这样的情况下，Iran，Iraq，就发生了深深的 「身份焦虑」。
他们焦虑的是，为什么伊斯兰世界不能实现 「现代化」。
为什么欧洲爬出中古时代了，中国也爬出起飞坑了，可是阿拉伯世界混乱迟钝，迟迟站不起来。
1945-2015，当又一个 70 年荒废掉之后，阿拉伯的年轻人坐不住了。
越是失败的民族，越容易采取偏方。
偏方是什么，偏方就是神的旨意。
所以温和派和极端派的斗争中，一定是输的。
温和派是什么，温和派就是花上几十年的时间。先做纺织业，再做轻工业，再发展重工业，最后是高科技。
沿着科技树一步一步爬上去。花上几十年的时间，虽然见效缓慢。但中国亚洲都是这样过来的。
可是极端派不满意。如果你这样做的话，要到猴年马月啊。
如果你从纺织业，轻工业开始爬科技树的话，你注定是 「欧美西方」 的小弟。若再遇见点贪污腐败中等收入陷阱，那更是遥遥无期熬几代人。
极端派认为，他们要 「弯道超车」。就是不走寻常路。你一定不能顺着欧美走过的路子再走一遍，那你永远跟在别人后面小弟。
弯道超车是什么呢，就是真主，就是真理，就是 ISIS。
「原教旨主义」 为什么要信奉古兰经一个字都不能改，为什么要做那么多中古野蛮的事。
因为他们必需显得 「极端」，越出界外。尝试极端的方式，或许能打开一个大宝箱呢？
那么，ISIS 的结局会如何。
一般而言，如果偏激的原因是失败，那么它很难靠自身的力量停下来。只会形成恶性循环。
在历史上，一般都是靠外族入侵，吹枯拉朽把这群没生产力的家伙一扫而光结束的。
例如同红色高棉，或者（看得见的）北韩。
但是，如果有《联合国宪章》约束，侵略中亚是不可行的；
那么，他们闹够了一代人。象中国 「建国二十七年」 一样，自己也会停下来。
扯得远了。说回正题。
秀相的最后一段日子，就是在 「失败— 偏激」 的循环中打转。
值得庆幸的，他的任期，只剩下了最后三年。
二）限贷
从理论上，假如我把利率加到 60%/年，借一百万每年利息 60 万。
则也没有人贷款了。
「加息和限贷」，本质上效果是一样的。
我们之前有过一篇文章《加息岂能降房价 #840》。靠切断工具降低房价，这事就和 「高档小区门口建二个垃圾筒」 一样毫不靠谱。
既然加息是错的，那么限贷也是错的。「限贷的危害性」 这篇文章直接就不用写了。
我们写这篇文章的目的，主要是指限贷的另外三个附加性效应。
- 限贷对老公房的伤害
- 限贷对二三线城市的伤害
- 限贷对交易成本的伤害。
三）限贷和老公房
这一段不用写。放到 「限购」 的时候再写。
一般大城市比较头疼的是破限购。限购破了，限贷直接也破了。所以不用写。
四）限贷和旅游城市
如我们前文批评营业税时说，「10% 的交易成本，不是使房价上升 10%，而是因为整体市场环境被破坏。房价要上涨 30% 左右」
对于限贷，他是同样的道理。
从大局讲，限贷和 「贷款年利率 60%」 是等效的。可是从细节讲，限贷还有几个额外的破坏作用。
第一个非常不合理之处，限贷不是看你 「还款能力 50%」，而是看你 「贷了几次」。
如果你说加息吧，利率加得很高很高，自然贷款的人少。
可是限贷比加息更恶劣。买套小房子，可能只占你月收入的 5%，但你也不能买个 6~8 套的。因为他限死了你 「只能够贷一次」。
可能有人会说,「上海北京房价那么贵，怎么可能月供只占 5%」。
这句话第一反应是对的。但他忽略了一个很重要的例外，「跨区购买」。
前二天见了富力集团的一个老爷爷 A11，向我推销海口红树林的度假屋。
他定位做得很精确，上下二层的小复式。一共只有一百多平米。小而精致。充分满足了我在沙滩海边拥有一座小木屋游泳的文艺梦想。
我叹了口气说 「可惜，不能贷款」。
销售经理赶忙拍马说，「可以可以，我们产证可以贷款的呀」。
我说，「你以为我会把如此珍贵的一次贷款机会，浪费在海南这么一百多万的小房子上么」。
这房子真心不贵，假设我首付四五十万，剩下的慢慢供，一个月还个几千元。那也就是一顿西餐的钱。
可是你让我砸一百八十万下去，全款现金。未免就犯嘀咕了。毕竟开厂的，你资产再多，谁的现金也不会太充裕。
「限贷」 不是看你月还款 50%，而是看你只要贷了二次，哪怕月还款只有工资的 15% 也统统枪毙。
这个政策导致的结果是什么呢。就是 「旅游地产」 统统都完蛋了。
进一步说，三四线风景秀丽，回乡养老的地产也统统完蛋了。
因为你只有一次贷款机会。你要么全款，要么就固守老巢。
对于绝大多数 「金领」 来说老巢是什么呢。一般就是北上深-特大城市。
于是，资金就被 「锁死」 在北上深了。
那些富裕或者中上阶级，有点闲钱，想要海南山东，大理大连，灵鹫宫无量山统统都买上一套的闲心思。现在是不用想了。
虽然这股人群不大。但终究是推波助澜一线城市的一把火一把力。
* 以后会有一篇介绍重庆。我们一个战略构想，就是在重庆每套房子贷款二三十万，一口气买 20~30 套。
五）限贷和交易成本
限贷的另外一个问题，则是 「认房又认贷」。
有过一段时间，限贷从严。哪怕你贷款还清了，只要你名下出现过贷款，也算你是二套。甚至都不贷给你。
这导致什么情况，导致贷款日益成为一种 「资产」。
打个比方，譬如著名的 「丈母娘难题」。有 A 男和 B 男。
| A 男 | B 男 | |
| 房产 | 500W | 500W |
| 存款 | 50W | 350W |
| 贷款 | 0 | -300W |
这是相亲节目经常遇到的一个难题。请问 A 和 B 哪个更有钱。
很多人会计算说，A=B，二者财富相同都是 550W。
但其实不是的，B>A。
因为我们一般做估值，贷款是按照 50% 计算的。也就是-300W 的长期三十年七折房贷；
打对折。-300W 房贷=-150W 负债。
所以这样算下来，B 男的净资产是 700W 人民币。B>A
具体的算法和理由你先别着急。我们会到 Section 2 中详细讲。
当 「认房又认贷」「贷款还清还算二套」「贷款还清借不出来」 等情况存在下，这使得交易成本进一步高昂。
假设我卖一套 400W 的房子，明面上我要交契税 3%+所得税 2%+营业税=40W.
但实际上，我这 400W 房子里面，还有 150W 的七折二十六年期贷款。
而且我这笔贷款还掉，就很难再借出来。甚至永远借不出来了。或者借出来也成数很少利率很高。
那我这 150W 贷款本身也是有价值的。价值很高。
就算 1/3 吧，也有值 50W。
则总交易成本，顿时变成了 40+50=90W
早在 2003 年时，上海老爷叔老阿姨上来砍价，往往会说 「你这房子有贷款，一定很急着抛」。
十几年下来。现在老百姓也懂行了。你若去买房子，中介会和你说：「这房子里还有巨额房贷，房东恐怕没什么兴趣抛」。反而难压价。
目前事实的真相是，整个小区里抛盘的人越来越少，越来越少。
因为贷款是件 「稀罕事」。只有初次购房才能申请。一旦我赚个 10% 短差，抛掉之后，我再也拿不到这么便宜的利率条款。
所以贷款不可抛。
六）结语
在整体市场中，贷款是小头。大概仅有 28% 的房款由银行支持，72% 的平均首付。
所以限贷虽然有害，但是危害有限。是小平台上的有限发挥。
整个房地产九轮调控，危害最大的是第一、八、九次。
也就是营业税，限购，房产税。
（yevon_ou@163.com，2016 年 3 月 12 日晚）