「我已经想尽一切办法，可是房地产调控总是失败。房价总是压不住」。
「宰相勿慌，我有一条计策。一条就足以把房价打下来」。
「快快道来」。
「每一个新建花园小区，门口矗立二个巨大的垃圾筒」!
一）地铁房
2002.11 深夜，上海申办 「2010 世博会」 成功。
消息传来，外滩的工宣队走上街头，整片荧幕顿时成了欢快的海洋。
电视台的记者，这时候采访路边几个观众。
「上海申博成功了。你感到开心么，你最关心的是什么」。
「我感到很担心啊，房价是不是又要涨了」
「…………」
第二天房地产时报，文科生小编用很悲情的笔吻写道：「申博成功后，市民们最关心的却是房价问题。3000 元/平米，这座城市房价已不堪重负地太高」。
这就牵涉到一个问题，「申办世博会」 当地是好事还是坏事。
坏事是，对于某些人来说，房价又要涨了。
好事是，城市建设会加快。
我们知道，「世博」 这件事，无论是官方态度，还是学术圈态度，还是民间实战，一般都认为对上海有益的。
北京申奥，上海世博，深圳亚运会，广州全运会。一座城市一旦办大型展会，就有理由向中央 「截留」 几千亿资金地方建设。
等于中央派了一个大礼包，于是地铁高架拆迁翻新等等事宜大大加快。
如果你用 「地铁」 来举例的话。
- 凡是修通了地铁的地方，房价都是涨的。
- 地铁房更受欢迎
- 性价比提高
这里面，其实就是一个性价比的问题。
你不能单单看 「价格」，你也要看 「价值」 的。
修完了地铁以后，「价值」 提高了。整体的性价比甚至更好。
所以人们宁可要地铁，「地铁房」 更受欢迎。
二）贷款制度
道理非常地浅显。
可是套用到 「贷款」 上来，很多人就纠缠不清了。
从 2003 年开始，一直不断有民粹脑残份子，口诛笔伐地喷 「贷款买房」。
在他们看来，贷款买房放大了购买力。因而推高了房价。
如果你不惜一切地只想把 「价格」 降下来。很多人就号召禁止贷款。
彻底地，禁止，废除房贷这一 2001 年新鲜物品。
假如今天 2016.02.20，你突然宣布把全北京的地铁站全部炸掉。会怎么样。
地铁口全部封闭。从今天起北京就没有地铁了。
那北京房价会不会降下来。
当然会，「地铁房」 变成了大灾难。海淀朝阳的群众就没法上班了。
北京房价大跌。
可是这样的 「降价」，是不是你希望的呢。
当然不是，任何神经正常的人，都不会有这样的想法。这是 「价值」 的摧毁。
就好像 「高档小区门口建二个巨型垃圾桶」 一样不靠谱。
「贷款」 是一种工具。就好像化肥之于农业，广告之于商业，地铁之于地产业。
你不能认为贷款推高了房价。
应该是算上了 「便利性」，你整体还是赚的。地铁房总是比非地铁房更方便，是好事。
三）加息调控之逻辑
不知道从什么时候起，学术圈有一个谬论:「加息是抑制房价的」。
学术这东西，是自然界最为奥妙的。他的特点是，「多一个字也不行，少一个字也不行」。
一条定理，你只能照抄。绝不可以改动其中任何一个字。
象中国文科生小编大大咧咧地改编抄写，那就是通往谬误的道路。改一个字就是谬误。
这条定理的正确说法，应该是：「利率上升对房价不利」。
好比现在新发明了铁路，新发明了汽车。
于是全社会资本都拼命地建铁路去了。再没人关心房子。房价就跌下来了。
但是，你绝对不可以反过来理解，「加息是抑制房价的」。
「加息能让房价下跌」。
「加息以后，你可以更轻松地买到房子了」。
以上全错。
设想一下，脑洞大开。假设现在政府把利率提高到 1000%.
或者是，干脆取消掉了 「房贷」。直接把这个金融工具关掉。
其效果，就好比炸掉全北京所有的地铁站。
请问房价是涨的，还是跌的。
名义价格下跌，实际购房难度大大上升。
把全北京地铁站炸了，然后宣布 「地铁房」 降价。这种效果，是你要的么。
在全世界范围内，「购房贷款」 都是政府鼓励的。甚至是大大补贴的。
正常的房贷，应该是利率很低的。甚至是政府贴钱的。
譬如全世界的房贷，利率基本都在 2~3% 左右。象美国 30 年期固定房贷利率是 3.83%[1]，日本是 1.48%[2]，香港大约是 2.6% 左右。
房贷利率越低，居民购房越容易。
只有在 2B 国家，房贷利率收取的是 6~7% 利息（秀相时代），信用更好的第二套贷款利率甚至更高。
然后一旁的圣君贤相还在和你说：「我这全都是为你好」！
你为了名义上的降价一点点，你连骨子都不要了。
你用大腿想一想，我如果给你 30 年期 0% 的零利率。
和 30 年期 8% 的高额利率。
哪一种情况下购房更容易，压力更轻。
哪怕算上房价因此的涨幅情况下……
四）房贷周边的利益众生相
话虽这么说。但如果我们把 「市场细分」。用放大镜继续把购房人群细分为 ABCDE 几类。则对于各类人群的利弊还是不一样的。
「房贷加息」，对于全体消费者肯定是不利的。「实际总成本」 肯定是购房更困难的。
但是，消费者中，有一类人群是受益的。
那就是 「全款客户」。
假设你把市场分为：
A：完全不贷款
B：贷 10%
C：贷 20%
D：贷 30%
E：贷 40%
F：贷 50%
G：贷 60%
H：贷 70%
如果 「房贷利率」 很高很高很高。则 A 类客户是最大的收益者。
因为你的竞争对手都死光了。F，G，H 类客户都买不起了。
而你的购买力完全不受影响。
所以你是大赢家。
因此 「加息抑制房价」 虽然是一个很脑残的政策，在逻辑上也解释不通。
但他的确是有一定的支持者的。
至于谁是那些 A 类客户。买几百万房子完全不用贷款；我也不知道了。
其二，银行为什么要高喊 「房地产泡沫」。
2003 年的时候，有个蠢货叫做易宪容。他写了一篇文章，「房地产绑架中国经济」。
其中说，全中国 50% 的经济活动，是以房产和土地作为抵押物的。（另外 50% 是政府信誉）
所以房价绝对不可以跌。不允许跌，一跌整个经济体系就完蛋了。
这篇文章有巨大的逻辑漏洞。因为不是 「房产绑架中国经济」，而是 「房产拯救中国经济」。
因为不是我绑你，而是你求我。是你贴上来的。
在中国的经济环境中，只有房产土地能作为抵押物，优质资产有资格作为抵押物。
你如果拿股票去抵押，300 元一股的暴风科技，人家不认啊！
所以不是房产绑架中国经济，而是房产拯救中国经济。没有了房地产，你的上下游赊账经济活动更加无法展开。
言归正传。易宪容的 「绑架」 文章一出来。各大银行一起高喊 「房地产泡沫」。喊房价泡沫，银行似乎比所有的人更热心。
政治太复杂，经济太复杂。这不是新闻小编所能理解的事。
银行为什么要喊房贷泡沫。因为房贷没有泡沫！
银行的心里很清楚，当时 2003 年他收取 5.65% 的房贷利率。这个利率是完全站不住脚的。
利率的本质是 「高风险，高收益」「低风险，低收益」。
房贷的风险非常非常低，历经了十几年的运行，目前坏账率不超过 0.5%。考虑到回收残值，银行几乎就没有亏过钱。
如果你只有 0.5% 的坏账率，你就应该收 Shibor+0.5% 的利率，也就是 2.4% 左右。
但银行实际收的是 5.65%，这里面是巨大的息差。利益大得简直让马克思眼红。
我们知道，任何暴利都是不可能持久的。
银行一方面，通过垄断牌照。使得银行业才有营运资格，维持着 「全亚洲第一赚钱公司」 的赢利巨龙。
另一方面，他必须在 「宣传口径」 上夺回这一个阵地。显示我并没有暴利。
所以银行是最热衷于宣传 「房贷泡沫」 论的。哪怕没有泡沫，我也要高唱泡沫。
吃进去的肉，就不吐出来。
秀相时代末期，连续搞了很多次 「压力测试」。
压力测试的意思，就是假设房地产崩溃。房价大跌 30%，40%，50% 之后，对银行金融系统的冲击。
因为秀相十分关心他的帽子，切断金融系统和房地产的联系。绝不和董伯伯喝下午茶。
可是他本身又完全不懂房地产。只能听身边谢国忠，叶檀，李稻葵之流忽悠。别人和他说房地产泡沫泡沫，危险危险。
终有一天，秀相想起来了。既然你们说危险。那你们去 「压力测试」 呀。俺也关心的。
第一次压力测试，是按照-30% 来做的。这已经算大型崩溃，雪崩没六至十二个月根本不可能发生。
压力测试的结果，秀相大跌眼镜。什么，「坏账率增加 0.1%」，您忽悠我是不是。
不行，那肯定是电脑坏了。IBM 的 AS400 机器坏了。让他们重算一次。
第二次压力测试，按照-40% 来做，结果依然是 「坏账率 0.x%」
CCAV 的小编们都等在门口呢，就等着你出黑新闻，赶快去爆料。这下你让记者们怎么写稿嘛。
第三第四第五次测试，是按照房价大跌-50%，-60%，-70% 做的。最后一次测试，据说是按-80% 做的。
答案的结果，到现在也没公布出来。我们只知道；
- CCAV 的小编，始终没有拿到喷房地产的黑资料。
- 即使压力测试显示没风险，中国的银行也不愿意把房贷利率降下来。降到无风险利率 2.4% 左右。
五）资金成本
最后还剩一点篇幅。我们来解释一下银行业的资金成本。
许多人都在说，银行的 「三年期定存」 是 2.75%，上浮若干。
在这样的基础下，你怎样提供 「2.4% 的房贷」，贷款利率甚至比存款利率还低。
这其实理解错了银行业运行的方法。
工商银行，如果你去找他 A 股上市的年报。诸多财经数据里面都有。
工行的 「加权总资金成本」，大约在 0.8% 左右。过去 N 年从来就没有超过 1%。
因为 「定期存款」 仅仅是一个方面。而银行的资金来源，从来不是全靠定存的。
在整个银行系统中，50% 的储蓄是 「企业存款」。
剩下 50%「居民存款」 中，又有一大半是 「活期存款」。
企业存款类似于支票，电汇，票据托收。这种情况下，银行可以吃你一二天头寸，而完全不用支付利息。香港汇丰银行（0005.HK）几乎完全是靠此起家的。
所以银行的总体资金成本并不高。0.8% 他还是有很大息差可以赚的。
更深入一点，银行是多生态。有各种生存方法。
在香港有一类银行，他们甚至完全都没有 「柜面服务」。也就是你在名单上知道有这银行，可是你完全找不到他的分行营业部。
这类银行，大规模依靠 「Hibor 融资」。
他们完全不设立分行。仅仅是靠从 「同业拆借」 中获取资金。
然后再放贷给客户。
柜面服务，仅剩下 「中农工建」 等大型国有综合性银行。
而这些细分市场的小银行，也能活下来。而且活得很好。
如果真正拼到 「刺刀见红」，则目前 85 折，7 折的银行贷款，仍然不是政府的恩惠。仍然是暴利行为。
真正合理的房贷，应该是 5 折。
年利率 2.5% 左右。减息才能降房价。
（yevon_ou@163.com,2016 年 2 月 20 日午）
[1]《美国上周 MBA30 年期固定抵押贷款利率 (2016.02.12)》http://finance.sina.com.cn/money/forex/datafx/2016-02-17/doc-ifxprupc9342640.shtml
[2]《日本房贷利率有多低？》http://news.stcn.com/2016/0203/12574602.shtml