土增税对工商业的破坏（下）#740

土增税的作用，就是把地产股由金融业改成了制造业。

一）时间限制

#730 东拉西扯，花了三千字篇幅，似乎没讲到和土增税有什么关联。

土地增值税存在的作用，就是成功地使 「A 股上市地产公司」，由一支金融股，变成了制造业股。

首先我们来看 「土增税」 的计算方式，他是严格地和时间排斥的。

好比我有一笔资金，譬如 10 亿，投资做一笔生意。我要求 10% 的年回报，按照目前的无风险利率和市场环境，应该说不过分的。

你哪怕做一些理财产品，也有这个回报。

可是，当你的生意，并不是一年之内完成。而是要二年，三年，五年收获呢。

这也容易，110% 的^2，^3，^5 好了。

以下是有 「土地增值税」 是的情况。

如图表。如果你整个项目运行二年，年化 10% 回报，

则你二年共需要 121% 的回报。也就是 40000 成本的项目，卖到 48400 元/平米左右。

按照中国税法，企业交 25% 的所得税，所以你实际需要 28% 的 「毛利润」。

40000 成本的项目，拖上二年，企业要卖 51200 元/平米。

可是你接着算上 「土地增值税」。这事就没底了。

在 「土地增值税」 情况下，价钱要上去很大一截。

很大很大一截

很大很大很大一截

很大很大大大大大大一截

二）土增税的分析

土地增值税对 「时间」 是极度不友好的。

也不知道哪个马克思主义官僚想出来的算法，假如你整个项目拖了五年，按照每年 10%，你合理要求共计 161% 的回报。

可是土地增值税呢，他直接就认定你 「暴利」 了。

在暴利的情况下，他直接就启动了惩罚性税率。60% 的赢利全拿走了。

在 「土地增值税」 算法下，假设企业要获取 161% 的收益，他最终必须把房子卖到成本价的 233%

房价翻了 2.3 倍，不是 KFS 黑心，是被秀相政府的 「土地增值税」 搞上去的。

三）土增税的适用对象

上海北京二个城市的 「个人所得税」，大约占到了全国 「个人所得税」 的一半。

湖南这么大的省份，只有 30000 人申报个税。

这并不是说湖南人收入低，达不到 「纳税的光荣」。而是说内地省份的法律和我们有些不同。税是征不到的。

2015 年全国房地产销售约 80000 亿，土地增值税交了约 4000 亿。

在实际操作中，税务一般会按 1%，2%，3% 的税率进行 「预征」。然后等卖完时再进行总体清算。

香港人评论李嘉诚的 「长江实业」。总是嘲讽地说，他还有一家公司 「长江基建」（1038.HK）。

这是一家市值 2000 亿的企业，一度也是恒指成分股之一。

由于 「长江实业」 大部分的建筑工程，都由 「长江基建」 承揽。

所以香港的证券分析师们，常常嘲讽地说，李嘉诚的股票没法分析。

为什么，因为他可以 「转移利润」。

每一个基建工程，合同稍微倾斜一点。利润就由地产商滑入了承建商手里。

合同稍微倾斜一点，利润就由承建商转入了地产商手里。

你想操纵哪只股票都行。

同样的道理，也发生在内地房地产行业之中。

因为 「土地增值税」 是一种非常不合理的税种。全国所有的各行各业，都是 25% 的企业所得税。只有房地产行业，还需要额外叠加一个 「土地增值税」。

既然税法无情，那就只能利润转移了。

具体的算法，我在承建造房子的时候，多申报二包黄沙水泥。于是成本就上去了。而哪怕你赤脚去工地，水泥消耗量审计也审不出来。

上次我遇见一个 LongH 的董事长（生活）秘书。谈说起来，讲 「精装修是大势所趋」。几乎每一个 KFS 都热衷于做。

我对于他的外行心态不屑一顾。每平米 10000 元/平米的 「精装修费用」。你丫还在我面前呱噪精装修省钱，批量采购省钱。

SB，精装修的唯一目的，是为了 LVAT。

对于内陆的房地产企业，LVAT 其实你是征收不到的。他们有各种方法，可以转移利润。

最终把房产企业的利润控制在薄利，微利的状态。象征性交一点，大家都好。

可是只有一类企业，他们的 LVAT 是逃不掉的。

不仅逃不掉，还要严加审计。

这就是 A 股上市地产公司。

四）A 股上市

对于 A 股上市地产股，且不说他们要经过正规得多的审计。

仅仅是你这只股票要在市场上生存，要讲故事，谋发展。

哪怕为了你的股价着想，你就必需做大利润，必需毛利丰厚。

可是我们看万科的财务报表，他并不是一家 「毛利率」 很高的企业。平均也就在销售额的 7~8% 之间。基本没可能上 10% 的。

为什么呢，因为他采取的是另一种策略，「快销快卖」。

对于房地产，我们熟知有二种套路。

• 一种是 3000 元/平米的地价买进，捂上十年，一直到 50000 元的时候抛出。看上去毛利非常高。
• 一种是 3000 元/平米买地，4000 卖出。然后 5000 买地，6000 卖出。每一个项目毛利都不高。但是追求周转率。

有些人或许会说，这二种做法差别不大。教科书也会告诉你，各种做法平等。

但我们会告诉你，这就是 「金融业」 和 「制造业」 的区别。

其最终利润，则是 「炒房客」 赚的和 「KFS」 赚的区别。

如果企业选后者路线，他其实是赚不到钱的。因为；

• 每次你辛辛苦苦卖完房子，面粉比面包更贵。你甚至全部的销售款，还不够采购原材料。
• 毛利率无法提升。
• 你增长的唯一方法，仅仅是数量增长，规模增长。而万一遇到经济萧条，周期逆转怎么办。

因为 「土地增值税」 的存在。A 股 「公开上市」 企业事实上无法选择前一种方法。税法台面上无法交代。

而当他们选择 「快销批次」 模式时，本质上他们就堕落了。由高贵的 「金融类股」 沦落为傻大黑粗的 「制造业」。

所以中国股市的 「地产股」，名义上叫地产股，其实根本不是地产股。你绝对不可以以海外分析地产股的方法，来分析中国 A 股。

哦，你要问，为什么你以前不知道。

因为中国的 A 股 「地产行业分析师」，必然是不懂房地产的。

一个懂房地产的人，怎么可能去炒股票。下九流，不入流!

五）危害

「3000 买地，4000 卖房，5000 买地，6000 卖房」 这种模式，产生了很多危害。

一个首要的危害，是 KFS 质量差了。

万科的房子，为什么发生那么多的排水泄露，同层排水，垃圾焚烧站，高压电线，配电所，游行上街。

因为他过度地追求 「周转率」。

「土地增值税」 对时间是极度地不友好的。一个项目你最多做一年半，无论如何不能超过二年半。否则综合税率就会急剧上升。

为了赶工期，为了赶进度。万科过度地追求周转率。

这样就导致他的很多 「前期工作」 做得不好，做得不细。施工设计图纸户型小区也绝对不是 「慢工出细活」。

另外一方面，各大 KFS 越来越 「杀熟」。

目前市场的主流，就是掠夺性开发。短期之内把价格拉到最高，把所有粉丝收割完毕。

因为 「土地增值税」。每一个项目都是 1.5~2.5 年的寿命。再长税太高。

所以 KFS 不愿意做长期耕耘，不愿意做持续投入，不愿意做低开高走。

我们现在买到的，是越来越差的质量，和越来越疯狂的炒作。就像 KFC「速成鸡翅」 一样。

土地增值税的第三个危害，则是各大开发商在 「经济周期」 面前的无语。

对于那种 「3000 元买入，囤十五年，50000 元卖出」 的资深 KFS 来说，其实他是可以控制调节节奏的。

对于 「囤地流」，囤地和炒房一样高尚，都是降低价格，抑制波动，化解风险的。

当市场上充斥着 「囤地」 的开发商时，他们可以有判断地，在狂热时期增加开发，在冷清时期减少开发。

但是 LVAT 存在的情况下，上市公司没有 「囤地流」 了，只有 「快销流」。

他们对于经济周期是完全没有抵抗能力的。

在 LVAT 存在的前提下，无论经济好不好。你都必须 「今年」 开发完。最迟不超过 2.5 年。否则持续增加的税收，就足以将你压垮。

「土地增值税」 对中国宏观经济造成的影响，就是三四线城市明明已经供过于求了。可是 KFS 还在不停开发。

因为他不能停啊。你说他空地囤着，捂五年，等周期过去再开发。

付不起那个税啊！

最终用一句话来总结土地增值税的话，则是 「更差的房屋质量，更高的价格，更危险的宏观经济」。

拜托政府，LVAT 这么中古主义的税收就不要征了。如果你需要 Money 的话，还不如营业税拔高二个点。

单一税制。

（yevon_ou@163.com,2016 年 1 月 17 日晚）