你是不用交土地增值税。
可是有些人要交。
一）受害者
上一篇中，我们讲到了高达 「总价 70%」 的土地增值税。
你这是交易环节，买卖一次羊，只剩羊毛带回家了。
这么高的税率，在人类文明史上也是可数的。将来可以钉在柱子上的，考古学家千年耻笑的。
但是，还有人会说，「土地增值税不是没按实征收」 么。
对的，目前 「个人住宅」 买卖，的确是一片空白。
但你不征，有人征啊。
目前征收 「土地增值税」 的物业类型，主要是：
- 商业。商铺+写字楼+厂房
- 一手开发商
二）商铺
上海这样一个 2500W 人口的国际性大都市。
- 2015 年住宅销售 1800 万平米，商业销售 300 万平米。
- 2015 年住宅二手交易 34 万套，商业二手交易 0.6 万套
从这个数字上看，我们可以看见全市 「住宅/商业」 的比例，大致是 6：1
可是一旦进入了二手市场呢。他们的 「再交易」 比例是 60：1
也就是商业的交易比住宅少十倍。
我们知道，目前上海的住宅交易已经属于非常非常 「稀少」 了。一个 500 户居民的小区，诚意卖的可能还不足 5 套。也就是 1%。
目前上海的二手交易，平均每套面积仅 80 平米。也就是 2/3 以上集中在 「老公房」 交易。
老公房才是流动性如水随时可以变现的品种。而次新房几乎是没有人抛出没有交易的。
这事实的背后，「交易成本」 起到了很大的作用。
因为 「普通住房」 基本上只有二三十年楼龄的老公房才能满足。而次新房几乎 100% 没有可能普通。
如果你是 「非普通住房」，则 10% 的交易税收是逃不掉的。800W 的房子卖了交 80W 的税。
你没事交五年的工资当国税，你脑子有病啊。
但即使是这样的败局，相对于 「商铺」 市场，地狱之下还有地狱。
上海这样一个 2500W 人口的国际性大都市，「商铺」 交易已经扭曲到匪夷所思的地步。
上海目前每个月的 「工商铺」 交易仅仅只有 500 套左右。
考虑到上海有十区十县，20 个交易中心，则这样平摊下来；
每个区每天交易一单！
商铺交易之稀薄，之冷淡，已经到了匪夷所思甚至是闹新闻的地步。
一旦某个交易中心有商铺交易，则工作人员都要围上来围观，啧啧称奇，说好久都没有见过呢。
商铺交易为什么稀少。因为商铺交易是严格地按照 「土增税」 来征收的。
我们知道，过去十年，商铺其实并没有多大涨幅的。
名义上，你这个铺子价值从 100W 涨到了 1000W。但其实这是幻想。
事实的真相，是馒头包子由 0.3 元一个，涨到了 3 元一个。
全社会普遍的滥发纸币，通货膨胀。
真的要论购买力，你这商铺并没有多换几个包子。
可是当你去到税务局，开始进行税务交易核算的时候。
刀笔小吏，苛刻税吏，就会拿出官样文件。实打实要你按照 「文件精神」 来交税。
这个税率是多少呢。我们之前算过，1000W 的商铺，交税 700W。
卖掉到手仅有 300 万！
这导致什么样的结果呢。导致就是根本+完全+彻底+绝对，没有交易！
任何一个 90 年代的商铺，都不可能参与交易。都不可能进入市场。
目前商铺市场的实际现状如何呢。
- 能交易的，都是 2000 年以后，KFS「虚高」 坑人的铺子。譬如买进价 4W，挨了十年，咬咬牙 5W 卖了。仅拿回成本。
- 老铺子不交易。仅收 「顶费」。
所谓顶费，相当于 「租赁权转让」。
譬如说你盘下一个餐饮小店，每个月固定交 3000 元給大房东，但是一次性拿出 20W 给上一个租客。
这个 20W 就是顶费。而租约通常是漫长的还剩十几二十年的。
对于商铺市场来说，他的 「产权」 几乎永远不交易。
而换来换去，全都是 「顶费」 交易。出几十万，买下租赁权，换掉上一手租客。
可见，这样的商业模式，是非常之不安全的。
- 首先，顶费不能贷款
- 其次，顶费缺乏法律保障。大房东/二房东之间的利益划分，类似于小产权。
- 第三，无法对房屋改建。
三）垂死的商铺市场
商铺不能交易，导致了一系列的恶果。
我们知道，经济学第一定律 「dT>0」.
财富产生于交易。交易越多，财富越多。交易越少，财富越少。
政府征收匪夷所思不可理喻的高额税率。其导致的结果就是所有人都是输家。
譬如说，你本来在云山路有一个餐饮铺子。
可是老夫妻年岁渐老，子女不想接班。要出国读书。
那最好的办法，就是把商铺卖了。把经费拿去当学费。
可是在现有的政策下，你的子女还是只能开大排档。
又譬如，一整条街道上，小店普遍档次不高。但是人流还可以。
这时候比较有利的做法，是把沿街几间铺子都买下来。进行整体改造 「凤姐变冰冰」。
可是在现有的政策税率之下。这事没法做。
最后，一些大型的商业扩张计划需要拥有完全产权的商铺。
可是 「顶费」 不能贷款。
你要是盘个会所，盘幢小洋楼改建私房菜，你就得 「全款」 买下顶费。
这使得许多商业计划无法执行。
如果我们放眼全上海的整体商业，我们可以清晰地看见。他们呈现一个逐步 「腐坏」 的情况。
也就是一条商业街，一条美食街；当他们的业主不再擅于经营，烧出的菜馆不再好吃；
这个时候，该商铺并不是被收购。并不是 Revitalizing。
相反的，反而是逐步地 「腐坏」。无声的腐坏。
许多商业街，商业区，就是这样一步一步腐烂下去。最终烂成渣的。
而事实上，如果他们可以交易。可以充分换手，换更好的主人。
资源是可以更好配置的。
四）价格与投资
首先说一下对商业市场的看法。
很多人认为 「酒店式公寓」 万年不涨。高昂的交易成本阻断了他的炒风。
我不同意这种看法。
你们要知道，「商业产权」 他其实是存在二种市场的。
- 一种是卖 20000 元的业主。因为税实在太高，又等钱用。干脆平进平出，尽快卖掉。认赔算了。
- 一种是卖 70000 的业主。而且还是到手价。因为税收实在太高。我又不缺钱。怎么肯平卖。
当税率实在太高，交易实在太少。全市约 200,000,000 平米工商业存量，你每月 500 套的成交量：不代表任何意义，不传递任何信号。
当量太少的时候，你这个价格是没有意义的。价格是 「三维」 的，这是基本常识。
我们一直所说的 「酒店式公寓」 涨不动，商业涨不动。
因为他的交易量实在太少，价格高度失真。一二套成交量往往就会以偏概全。
人们往往只看见了一二套 20000 元/平米的抛盘。而忽视了他背后 199,999,999 平米的庞大业主心理。
你跑到 IFC 四季汇里，出二万向他们收购。看看会不会被赶出来。
和几乎所有的市场一样，「吃吃亏，咬咬牙，逃出来算了」 这一类的心态。几乎全部都是浙江人温州人。
这个容量是很浅的。一旦这薄薄一层 「认栽」 盘被扫光。后面的走势是谁也不知道的。
五）对政府的建议
商铺市场，是典型的 「政府失灵」 一个例子。
政府规定了一个高得吓死人，完全不科学，完全无理性的税率：「70%」。
交易一次，收总价的 70%，秀相脑子有病。
按照 70% 的税率，收到的税，是不是 1% 税率的七十倍呢。
答案当然不是的。
不仅仅没收到七十倍。甚至连一倍都没有。甚至比 1% 税率时收到的钱还要少。
我们给政府的建议，是你按照上图 「个人出售非居住用房税款申报表」，逐项汇总计算所有税收之后: 打一折！乘以 10%
这样，哪怕你理论算法税赋的上限是 70%，打完一折之后，你实际征收的就是 7%。
如果要说最合理的税率，应该是：
- 统计所有应收税款，然后打一折。
- 不满一年再次交易的，上限 1%
- 不满二年再次交易的，上限 2%
- 不满三年再次交易的，上限 3%
- 不满四年再次交易的，上限 4%
- 第五年及之后交易的，上限 5%
交易的税收，应该和持有的时间成正比。
持有时间越长，税收越高。
而上限保护是 5%。
有些人或许会奇怪了，「咦，你这不是鼓励炒楼么」。
对的。炒楼降低房价。如果你真的想通了其中的理由。你才算是入门了。
文官治国，才是治世。
（yevon_ou@163.com，2016 年 1 月 17 日午）
* 要值得注意的，这数字仍需细分。其实主要是一二个 「坑爹」 楼盘交易密集。并非平均分布。
如浦东洋泾名门世家（单月 19 套）。闸北不夜城（半年 50 套）。
* 泱泱大国，全上海二月份商铺成交一共只有 92 套。