宏观调控之后，房价开始飞涨。
一）房价飞涨
2005.06.01，秀相进行了第一次宏观调控。其意义之深远，影响之恶劣，远远超过了其后八次。
虽然当事人并无所觉。
第一次宏观调控，以 5.55% 营业税为代表。产生了一系列不良后果。
其第一个后果，是没有人买卖了。
买卖存在的基础，是双方对物品估价不同。这个苹果你认为值 3.9 元，我认为值 4.1 元。那你就卖给我。
但既然大家都是地球人，都是中国人，都是上海人；彼此之间的估价，不可能差得非常远。
一般对于不动产交易市场，「契税」 能承受的范围就在 3~4% 以内。最好是 1%
也就是画曲线的话，超过 4% 之后，交易急剧减少。
秀相先把交易税率提高到 5.55%+3%=8.55%
此后又逐渐提高到 5.55%+3%+2%=11%
其实这么高的税率毫无意义。因为超过了 5% 之后，事实上就没有什么交易。
上海号称每月成交 3 万套住宅。可是你仔细观察的话，平均面积只有 80 平米。前几年甚至只有 60 平米。
也就是全市所有的交易，主要都集中在 「老公房」。尤其是普通住宅。
真正的 120 平米以上，「次新房」 白领们关心的板式住宅。基本是进去了就不出来，99% 不在二级市场交易的。
二）市场劣化
上海的次新房市场，普遍地实行 「到手价」。
也就是价值 1000W 的房子，我是愿意卖的。但是卖的也要 「到手价」1000W。其他税收什么都是下家负担。
否则的话，否则就不卖呗。持房总比持有现金好。
业主们不愿意交易，不愿意换房子，不愿意随着工作生活而不停更换住宅。这仅仅是受影响的第一面。
更重要的，是 「市场劣化」。
好比说在一个普遍均价 5W 元的板块。旁边突然来了一个一手新盘。
KFS 一开盘，直接就是 8W。
8W 相对于 5W，那是涨了 60% 了。品质和设计也没有什么出众之处。
如果在 「宏观调控」 之前，会发生什么情况呢。
情况就是二手盘大量的抛售。拼命吆喝。「隔壁 8W，这里只卖 55000 啊」。
而消费者们，也乐意买 55000 的二手盘。
这就相当于形成了一种 「牵制」。
传统的重农轻商思维，总是对商人加以蔑视。幻想说商人炒高了物价。甚至有吴敬琏之类的老糊涂，大谈什么 「虚拟需求」。
其实商人在创造 「虚拟需求」 的同时，也在创造着 「虚拟供给」。
如果一个区域，一个板块，价格被炒得非常之高。炒楼客就会拼命地抛出，把资金调拨他处。于是就平抑了物价。
可是在 「营业税宏观调控」 之后，这样的现象基本不存在。
按 2016 年目前上海市场的现状，一套 500 家入户的居民小区，真正诚意挂牌向外抛售的房源，连 5 套都不到。也就是 1%。
在这样的情况下，二手市场不能对一手市场形成任何牵制作用。二手抛盘几乎不存在。抛了到手只有九成，而且还有限购限贷之类麻烦。
在这样情况下，一手 KFS 事实上获得了 「任意定价权」。
原本 4W 的地段，他敢开 7W。
原本 5W 的地段，他敢开 8W。
原本 6W 的地段，他敢开 10W。
为什么不开，反正没有人竞争。KFS 只要顾忌另几个区的 KFS，不要集中月份开盘。
方圆五公里之内，他几乎是没有敌手的。
三）螺旋式上涨
市场劣化的进一步演化，则是 「螺旋式上涨」。
任何一个买一手房的客户，绕不过去的一个难题，就是 「他抛售时怎么办」。
好比一个原本 5W 的板块，新来的 KFS 一开盘就是 8W。
客户没什么选择，方圆五公里就这一个卖家。几百套房子一夜之间排队抢空。
可是之后呢，然后呢。
你 8W 买进的一手房，总有一二十个人需要卖出。而且交房第一年是挂牌密集区。
你 8W 买进的一手，你卖出想挂多少钱？
绝大多数的中国人，是不愿意接受 「亏本买卖」 的。
成本虽然并不决定价格，但成本绝对是一个重要的心理因素。
一手买进的 8W，挂牌待抛售肯定也是 8.1W 起步。中国人的民族性性格摆在那里。
好了，上个月你买卖的时候算是一手房市场。
现在呢，现在你是二手挂 8.1W。
如果说隔壁的小区，隔壁花园小区地铁商场设计品质游泳池都比你好的小区，之前卖 5W。
你说他们现在该卖多少。
业主心里会不会活动。
「一手溢价」 不会消失，他表现为二手价的上升。
很快整个区域，二手盘都挂牌 8W。
然后，然后呢。
然后再来一个 KFS，他在原先 「均价 8W」 的区域。一开盘至少 11W 要吧。
再来一轮的话，恐怕就是 15W 了。
5W—8W—11W—15W，这就叫 「螺旋式上升」。一手拉二手，二手拉一手，二者轮流上升。
最后房价涨到天上去。
四）虚火大旺
随着 「螺旋式上升」，继续而来的，则是 「虚火上旺」。
我们说的 5W—8W—11W—15W，字面上讲，这一场巨大的牛市房价急剧上涨。
但是从伦理上讲，这样的涨幅是不踏实的。是没有夯实的。
什么叫夯实：充分交易，充分换手。
想卖的随时卖得出，想买的随时买得进。
可是我们看 5W—8W—11W—15W 这条轨迹，他是没有经过充分换手的。
价格之所以急剧上升，是随着挂牌量减少，买卖稀少，而硬拉上去的。
这样的逻辑，和股市老庄股一样，是令人不安的。
我们需要真实的价值，我们不需要人为政策，导致交易稀少之后，人为拉上去的价格。
价格是三维的。当没有 Price Depth 做支撑，价格毫无意义。财富也毫无意义。
换句话说，「营业税宏观调控」 之前，交易成本非常低廉。所以房价不停地买进卖出，充分地换手。
这样的价格是实在的。是有切实支撑的。没有泡沫的，也不容易发生 「突然的金融崩溃」 的。
而营业税之后，因为交易成本过高，许多人 「干脆不交易」。
干脆不交易，不挂牌，无论价格多高都不挂牌。
1000W 的房子卖掉到手只有 900W。你或许可以说 900W 也偏高了，但你怎么不说有人肯花 1000W 来买，1000W 都偏低了。
这里面的逻辑，就很哲学化了。没什么人下得了决心在 「1000 换 900」 的情况下卖楼。
而这样的市场，是不健康，不正常，不安全的。
北京实足征收 20% 的交易税收之后，整个区域供应量急剧减少。房价一飞冲天。
但是这样的市场，不是我们喜欢的。我们形象地形容为 「吃毒药涨内力」。
也蕴含了一夜之间刚性崩裂的危险。
谁说炒房客不爱国。炒房客才是最爱国的。也是最关心我们的宏观经济的。
五）加倍上涨
2005.06.01 秀相征收 5.55% 营业税，加上之后陆续出台的个人所得税，土增税，附加税，契税优惠减免。最终单次交易，政府的总税收上升到了房屋总价的 10~11%
对于内陆省份的屌丝，他们有非常严重的 「中二病」。
或许是家里的独生子女日子过久了，或许是大学生天之骄子家里的关心给久了。
所以他们以为，整个世界全都是围绕着他们在转。
所有的人，都象唠唠叨叨的母亲一样。虽然表面上横眉冷目，但内心心底，把你当成整个地球上最最重要的人。
所有的人都是好人。都是小白兔，生活在温暖的世界。
至于县长，科长，局长，市长，那一定是好人，好人中的好人。
宰相一定是全世界最善良的人。全心全意就是为人民服务的。每一个夜里鞠躬尽瘁熬出了胃病。
这是病，中二病，得治!
你丫的就是一个肉猪。
所以当营业税 5.55%「宏观调控」 政策出台时，屌丝毫不犹豫地就欢呼，并一口咬定，这个政策是帮他们的，是降房价的。
猪
SB
肉猪，人渣
猪一样的累死多军的猪队友！
营业税 5.55% 这个政策，说实在真不是降房价的。如果你不幸学的文科，或者同济工民建的话，建议你买二本经济学入门书籍看看。免得像个文盲一样被人拿去做花肥。
经济学中的 「拉姆齐法则」。度娘一下亦可。
任何税收都是加重价格的。从来没听说过税收有利于消费者的说法。
除非你太蠢，被人收智商税。
5.55% 营业税 100% 就是拉升房价的。秀相从一开始，就没存着为民服务的心思。他主要是一箭三雕的想法：
- 秀相真相信房价是被炒上去的。他没当过大省书记。
- 秀相想加税增加朝廷收入
- 为个人捞取名望
但经济学规律不容玩弄。对抗经济学的结果是灾难性的。
连续的政治失误，使得目前的单次交易总成本，高达房价的 10~11%。政府库房反而减收。
在这样的交易成本下，房价会上涨。而且涨的不止 10~11%。远远超过拉姆齐法则的说法。
其主要原因，在于 「市场劣化」。市场结构的被破坏。
一个成熟的，流通的，多层次的交易市场被破坏。
我们之前花了无数篇幅，「三重顶」「消费群体三分天下」「屌丝心里分析」 种种理论都没用了。
KFS 获得了肆意定价权。
市场进入 「螺旋式上涨」。
蕴藏 「刚性崩裂」 风险。
当你征收了 10~11% 的交易成本，房价不是涨 11%，而是要涨 33% 左右。
神说，所有的不道德都必须蒙受代价。
（yevon_ou@163.com，2016 年 1 月 9 日晚）