「你的售出清单是什么样子的」。
「什么是售出清单」
一）Mature
当你买入一项物业，青涩无比。它可能具有巨大的升值潜力，可是金子从来不是一天之内发光的。
所以你需要等，需要时间的灌溉。需要给它时间，让他慢慢成长，配套设施不断完善，人气美誉不断积聚。发光发热，最终带给你好几倍楼价升值的回报。
在这个时候，你需要一个单词：Mature
英文是 「成熟，成长，到期」 的意思。
Mature 的意思，是你的物业，已经由幼苗长成大树，各项指标完善。出落得楚楚可人，可以出去见人了。
Mature 的另外一层意思，女人过了 Mature，就要开始老了。
对于物业市场，有着相同的道理。
我们买的，都是有 「潜力」 的标的。随着时间的发展，这些优质潜力物业会发酵，会升值，所有的优点都会一一显现出来。
可是，凡事都会有一个巅峰。
当物业达到巅峰状态，他各项都会变得完美。估值也会变得完美。可是到了 「巅峰」 以后，物业光辉就会开始走下坡路。至少升值的速度会放缓。
Mature 之后，价值到顶，潜力到底。
二）售出清单
每一个职业炒家手里，都有一个 「售出清单」。
我们一直很奇怪，以讹传讹，市场传言逐渐偏离事实。市场上怎么会盛传我们 「只买不卖」 的。
我们什么时候说过 「只进不出」。卖的，房子当然卖的。只不过要利益最大化。
卖房，你不能偏离市场价。但是我们有 「三重顶」 理论。每一个职业炒家心中，都有一杆秤。
你默默地回顾一遍手里的物业，有二房的，有三房的，有四房和一房的。有市区，有郊区，有品质名牌，也有超道鬼牌。
你列一张清单，将所有物业都列进去。
- 每一套物业，处于什么样的阶段。初生，潜力，还是 Mature。
- 每一套物业，处于什么样的阶段。板块轮动刚炒过，即将炒、不确定。
- 每一套物业，处于什么样的阶段。今年巅峰，明年巅峰，后年巅峰………
然后，你的心里面，有着清晰的概念。你可以列出一张 「售房清单」。
「出售清单」 管理，是一件非常现实，非常重要，非常核心的事情。也是任何一位高阶职业炒家，所必备的文档。
我每天收到很多信件，无非是网络小白，其大致的格式如下：
「大神，我在朋友圈看见水库的文章。非常钦慕。
我想请你给我出出主意，我家的情况该如何理财，如何买房，如何赚钱。
我家的收入和房产状况如下：
Blablabla…………」
对于这样的信件，我们一般是不回的。水库的规矩，天空中飘来五个字：「桥洞无人权」。
水库积分没到 600 分之前，任何提问我们都不会回答的。
但我们想说的是，看过了那么多的信件，从来没有看到过任何一封信：
「请问，我家的抛售顺序应该如何」。
卖出和买入一样重要。我们并不是说房价不涨。但是大盘之外，个股仍然存在 「三重顶，三重底」 的现象。
当一个楼盘达到三重顶之际，他的涨幅自然就会被削弱。
即使明年大盘涨幅有 15%，可是 Mature 盘顶部跌落，本身的衰退可能就要-10%。
或者说，热点不再热的楼盘。会有一段比较长的不应期。
如果交易成本不是高得吓死人的话，还是换筹好。
所以，开始筹备你的 「售出清单」 吧。
接下来哪一年，重点卖哪一套。如果发生意外该如何备用方案。
卖出和买入一样重要。很多事都是一环扣一环的。
三）绣花
炒房如绣花。
炒房其实是一件很精细的活，一针一线，每一个角落计算清晰。
当别人大大咧咧地跑到售楼处，「来，给大爷一套房」。而你则要躲在角落里，计算板块轮动，计算处房情结，大年除夕冒着寒风去啃笋盘。
当别人大大咧咧地跑进链家中介，「来，帮大爷把房卖了」。而你则要兢兢业业，小心地计算三重顶，排列售出清单。再把现金流烫平衔接得稳稳当当。
我们用了很长的篇幅来介绍 「职业炒家」 这一个职业；是希望外界对 「炒房」 不要有误解。
商人是生产财富，降低物价的。是英雄。
炒房客是降低房价的。不要把滥发纸币，房价飞涨的污名扣到我们头上来。
可是，炒房如绣花。这一行赚钱赢利的空间，其实是十分小的。
之前我写《新城不是希望》，浦东帮和浦西帮的撕 B 之战，就引发了很多人不满。这篇文章也并不为浦东帮所接受。
当你研究板块，研究热点，研究人群时，其实你的胜算并不大。
Marketing 本身就是一门混沌科学，建立在统计大规律上。并不是精确科学。这个世界又总充满了不确定性。
哪怕你潜心研究，功课细致，你也不能保证说你的判断一定就是对的，理论就可以解释一切。
所以炒楼的利润是十分微薄的。你以为你可以 「跑赢大市」。你以为你可以 「挖掘笋盘」。但事实上你并不能保证稳赚 30% 以上。
如果一个人在 「选筹」 上面，差了 30% 的距离。那是非常大的差异了。简直就是明显第一眼就可以看出，远远超出平均价格。宰到冲头了。
而房产买卖，纯粹的 「一买一卖」。你要通过价值挖掘，挖掘出 30% 的升值，也是极限运动。
根据我个人估计，正常情况下，你能买到 85% 折扣就不错了。扣除一些损耗，最终净利润在 10~12% 之间。
炒楼是一门传统手艺，和绸缎米大米行别无二致。是一门可以传给子孙后代的手艺。
兢兢业业，战战兢兢，精打细算，省吃俭用。可以供几代人上百年炒下去的一门寒薄手艺。
我们用了巨大的篇幅，写炒楼如绣花，写炒楼是对 「价格体系不均衡」 的一种修正。是一门正当而又微利的行业。
正经本分的生意人，怒吼出：
「可是，一场巨大的洪水，把这一切都毁了」。
四）洪水
一场巨大的洪水，把这一切都毁了。
都毁了
都毁了
都毁了
中国从 2003 年开始 「宏观调控」。至 2005 年，不知道秀相听了哪个奸人鼓说，对于房地产交易征收 5.65% 的营业税。
再加上后来出台的 「个人所得税」，契税，以及一些外围费用，此后房地产交易成本，始终维持在 10% 左右。
不要说什么 「特殊情况也可以减免」，人渣，别打岔！
这个 10% 的交易成本从 2005.06.01 开始，此后历经多次口径收紧放松，但是 「交易成本」 这一项，从来没有任何改动。
这意味着什么，意味着 「纯正善良派」 炒楼人的彻底覆灭！
因为炒楼业根本无法负担如此高额的税赋成本。
我们是流通行业，不是生产行业。
请高抬贵手。全世界任何一个流通行业，都不能承受每次 10% 交易成本。
一个苹果换一个梨，物质并没有增加。只不过 「优化配置」。
商人有所增值，可是这个增值是微薄的，微弱的。实物还是 1 苹果+1 梨。
如果你政府宣布，每一次的交易，交易后变成 1 苹果+0.9 个梨。
那么只要经过几次交易，全社会的财富都到政府手里去了。
流通性企业根本无法承受这样的税赋。全世界流通批发类公司的税率都是 0.5%，这才是我们活下去的基础。
只有在 0.5% 的交易成本下，才有人因为 「低估」 而买卖房产，将房子当作大豆一样交易。
修正价格，纠正错误，配置社会资源。
当税率仅仅高一点，哪怕高到 3~5%，纯粹地因为 「低估」，而买进/抛出房产，进行再配置的人就不再有了。折腾的还不够车马费。
当税率高到 10%，也就是今天这个水准。整个（短炒）炒楼行业都不复存在！
再次呼吁，请将炒楼的交易税赋降到 1% 以下。
这样 「纯正善良派」 匠人精神才会回来。
这一篇《售出清单》的编号是 #650，连同其他系列的一些文章，也就是写了将近一百篇左右文章。
我们介绍了炒楼的各种手法，炒家的九大流派，板块轮动和处房情结。
其实这是一个巨大的坑。
在这之前介绍的所有炒楼手法，所有炒楼技巧，都是用不上的。
在宏观调控的大环境下，所有 「优化修正」 的事情都不能干了。整个价格体系乱七八糟，乱就乱吧。
环境决定生态。在新的生态位下，能活下去的，就只有 「邪恶炒楼客」 了。
整个游戏规则，发生了翻天覆地般的改变。
由 「合理估值，频繁买卖」 为主；
转型为 「不买还涨，恶性逼空」。
由此，作为本篇系列的结束。并开始一个新的大章：「宏观调控卷」。
（yevon_ou@163.com, 2015 年 12 月 20 日晚）
[1]《浅谈现金管理入门》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=5621