天时，地利，人和
一）三重顶
在之前的篇幅中，我们用了大量地序章，讲述了楼市市场中几种力量的起伏。
- 人口。本地人/外地人/外国人，各人群势力的消弱，户型的变迁
- 板块轮动
- 季节性
现在让我们来看一个高度简化的数学模型：
这是一张非常典型的 「正弦曲线」。其波动的频率是二年。
譬如说，你可以把他理解为 「市场热度」。热了一段时间，又冷了一段时间。
其次，我们有这样一张图。
这是一个三年的起伏。
这是一个五年的起伏。
好了，现在我们将 A+B+C，看看三种波叠在一起。会产生什么样的效果。我们有下图：
D=（A+B+C）*3
二）波的解读
我们仔细看这张图表。发现哪些问题。
原本很普通的 「二年」「三年」「五年」 正弦起伏，当他们互相凑在一起时，形成了一个更复杂得多的波图（绿线）。
当几股力量交叉影响时，会产生一些低点，如 a，b
但另一方面，他也会形成一个绝对的高峰。如图中的 c 点。
如我们看 c 点的话，他其实是 「三重顶」。也就是红线，蓝线，橙线，三股力量正好都处于 「最顶峰」。
三者叠加，瞬间将楼价炒到了极高的顶点。然后就急剧下滑。
如果换算成楼市语，比较象人话的地球话，则是：
「在市场最狂热的月份，在最热门的板块，销售最畅销的房型」。
三）三重顶和三重底
天时，地利，人和。三者同时凑在一起的机会并不多。
大部分情况下，你可能会凑齐其中的二项。譬如在单数年的春季，持有一个非热点的小区。
或者热门的板块，热门的小户型。但是恰好遇见限购限贷加息加准宏观调控。
只有在极少数的情况下，你才有机会见到 「三重顶」。例如 2005 年三月时的徐家汇。或者 2009 年秋的仁恒河滨城北岸。
在 「三重顶」 的时候，物业会创出极高的价格。这样的价格，之前没有见过，之后也要很久未见。简直成为了传奇。
许许多多年后你回过头来想，还要惊异当年怎么会这么疯狂，就买了 2000 倍 PE 三百元一股的科技股。
三重顶的时间并不长。因为天时，地利，人和都在移动，要三股力量同时吉星高照照耀在你的上空，这样的神眷时刻自然不久。
绝大多数的屌丝三观有问题，他们的缺陷，对于 「价格」 的理解不对。
在屌丝的侏脑容量中，他们总是以为价格对应于 「最后一次交易的数值」。
这样的理解是绝对错误的。价格是三维的，是一个曲线，不是一个点。
「三重顶」 时成交的价格。往往是很长一段历史时段最高的价格了。
不幸的是，这个 「三重顶」Price，往往是贵妇流，理工科屌丝最有可能充当 「买家」 的时候。
于是他们就被狠狠宰了一刀。就像 300 元接盘科技股。此后价格一路下泄。热点不再，关注不再。
价格绝不等同于价值。你买的货，不值那个价。
与 「三重顶」 相对应的，还有一个概念，则是 「三重底」。
三重底的意思，则是在某一个阶段，「时间，板块，人观」 全都对某个物业不利。
但这个时候，该物业是被低估的。「衰到底」 的状态。
而投资客该做的呢。简直已经不言而喻了。
「尽可能地选择三重底买入，至三重顶抛出」。
一般而言，要选择绝对的完美主义，三底三顶抛出是不太现实的。
能在二重底买入，二重顶抛出，已经算是不错的操作了。
四）力量趋势
在实际操作中，「三重顶」 这样纯学术的概念是很难落实的。曲线图线也不好画。
但是我们可以心里有底，支持楼市的几股力量大致如何：
- 金融，货币滥发还是紧缩
- 人口，人口流入城市还是流出
- 板块，板块热炒初期还是末期
- 物业，物业类型受宠初期还是末期
每一个人心中都可以有一个小本本。各股力量的正负兴亡，大致还是猜得出来的。
当四股力量全部为正，而且楼价已经涨了很多一截。而且各个热点隐隐有转换落幕之意时；
你基本就可以判断，目前正处于 「三重顶」 的状态。眼下是该物业峰值。
如果可能的话，可以考虑换筹（在交易成本可控下），换成看好的被极度低估衰到尽的 「三重底」 物业。
没有一股力量是永恒持久的。除了纸币之外，其他任何指标，都可以认为是在一个大周期内起伏。而不会无限上涨。
沧海桑田
五）炒楼业的基础
炒楼是一门手艺，一门很本分的手艺。
炒楼这一行，讲究的是楼宇的买卖。高抛低吸，估值价格。
其本质，和大豆交易员，小麦交易员，贱金属交易员，并无任何不同。
你在郑州商品交易所，每天都有无数的交易员，无数的电话，在研究着华北平原的降雨情况，在研究着巴西大豆的病虫害发展。在研究着化肥，农药，汽油运输等上下游的价格。
那么多的研究，最终只是为了在 CZCE 下单买卖大豆小麦。所有的研判，只是为了对商品价格的估计更准确一些。
炒楼业同理，炒楼只是普通的商人。和门口卖水果的小贩并无任何不同。
商人想要生存下去，商业想要对这个社会有所贡献。关键是要研判 「波动—起伏」，研究价格背后的规律。
我们首先要知道，价格是由几股力量合力组成的。金融+人口+板块+小区
在此基础上，再作 「细分」。
- 将楼市的消费者群体细分成六个类型。其各自的喜好兴衰如何。
- 将板块细分成轮炒，踏板节奏如何。
- 将季节细分成春夏秋冬。
- …………
随着研究的深入，我们对各大影响因素的理解还会更深入。
你越是深入，越是能理解楼市的波动频率。楼价是 「有逻辑的」，不是无逻辑的。不是小白领不能理解的疯狂诡异目瞪口呆看不懂的。
炒楼本身是一门手艺，是一个行业，是一类商人。
只要大豆存在，大豆交易员就永远存在。
只要住房存在，炒楼业就永远存在。
这是一门手艺，可以子子孙孙传给后来人的。也可以著书立作传给外人的。
炒楼就是商人，没什么神秘之处，也没什么可抹黑污蔑的。
研究波动曲线，高抛低吸。像绣花针一样地精心判断每一件权重。
这就是我们的工作。
《1942》片尾张国立对栓柱说，「成为富人的法子我知道，只要活着到陕西, 给我十年, 爷还是地主」
只要大众一直仇视敌视炒楼业，用一种扭曲的宣传环境看待炒楼。则再过十年，爷还是地主。
六）道火不熄，炒楼不灭
在炒楼业的眼中，市场是一个曲线。高抛低吸，三重底到三重顶。这就是我们生存的基础。
可是什么时候，市场会形成一条 「直线」。如图中的红线，完全没有套利的基础。
没有起伏，也就完全没有炒楼这个行业生存的基础。
这个答案是难，很难，非常难。
如果市场从 2000 年~2015 年，完全是一条直线（扣除通胀因素）。
则意味着市场是 「高度有效」 的。
所有的人，都具有 「高瞻远瞩」 的目光。都知道目前大热的板块，过几年会不再热。
都知道目前热捧的户型，过几年会不再捧。
都知道目前炒热的概念，过几年不算是概念。
都知道处房情结。
都知道拆骨法与折旧。
都知道并理解人口趋势。
都精算回报率。
这些要素全部都满足。几乎是不可能的。
经典的经济学教科书理论，也仅仅是写 「当市场上炒家足够多，炒家之间的竞争会扯平套利利润」。
可是如果我们深入想一想，一个 「完全有效」，彻底没有起伏的市场，意味着什么。
意味着今天热捧的区域，他价格不能高。
今天冷门的区域，他价格不能低。
月租金 10W 的商铺，和月租金 1W 的商铺，其售价可能是一样的都是 500W。
一个月租金 3W 的热门住宅，和月租金 3000 的荒郊野岭，其售价应该是一样的。
这几乎是不可能的。当前热门的区域，其价格必然会高。当前冷门的区域，其价格必然低。
要热点不高，冷点不低，则前提是 「至少 50% 的买家是投资客」。
消费讲究的是当前，投资讲究的是未来。
投资本来就是基于未来的判断，未来和现在必然是不重合的。
所以，每当我们听见住建部高层大喊：「要提高住房的自住属性，削弱投资属性」。我们就忍不住想笑。你真的懂经济学么。
提高自住属性，必然使得价格只反映现在，不反映未来。
你越是强调一个楼盘 99% 自住，则价格必然越扭曲。波动必然更大，获利空间更强。炒楼更昌盛。
这种做法，就好像强迫所有的股票上市都是 15 倍 PE。然后宣布价值投资，打击炒作。
公司的赢利发展方向本就不同，怎可强制统一 15 倍估值。
你越是强调自住，市场越是投资空间巨大。
这就是经济学。
（yevon_ou@163.com，2015 年 12 月 20 日午）