楼市的走势，呈现明显的季节性波动。
一）波动
楼市的走势（尤其是上海），呈现明显的季节性波动。
真正让我们惊诧的，是为什么没有学者，没有任何官方媒体，分析到这一点。
我们一直说，中国只有研究 「房地产泡沫」 的砖家。没有研究 「房地产」 的专家。
一说到楼价，动辄就是要跌 30%，50%。
可是楼市如何细分，细分成哪六个子市场，哪个会跌哪个抗跌。楼市在季节间如何波动。则完全缺乏细致谨慎的研究。
一年之中，哪一个月份最重要？
绝大多数媒体小编会告诉你 「金九银十」。甚至每到九月份，网络傻空就会有人发起号召 「团结不买房，狙击金九银十」。
一年之中最重要的月份是哪一个，是三月四月。
二）年度红包
纵观历史，廿一世纪之后，上海楼市涨得比较好的是 2001 年，2003，2005，2007，2009，2013，2015 年。
平均每一个 「大年」 的涨幅约 40% 左右。
此事是历史事实，完全没有任何争论的余地。
然后我们再仔细观察每一个 「奇数」 年份，其中的涨幅，绝大多数集中在 「春季」。
一般的情况，以 2005 或者 2007 为例，是从春节过后开始涨。
2 月，3 月，4 月，5 月，6 月，每一个月 5% 的涨幅！
基本在 Jun 30 之前，整个楼市可以累计约 30% 的涨幅。
此后节奏逐渐放缓，在 7~8~9 月仍然有零星的涨幅。最终一年下来，总涨幅在 40% 左右。
要注意，涨幅从来不在 「九~十月」 产生。
第一我们要尊重事实。事实不可辩驳。
第二我们要研究原理。原理推测未来。
涨幅背后的原理，主要是 「春节红包」。Annual Bonus.
如果你熟悉 2000 年前后 「上海国企」 的运作规律，你就会知道，「年尾花红」 在全年收入中的比重非常大。
上海的一些公务员，体制内的人员，他们名义上的工资可能并不高。处长应税工资可能只有八千元。
可是他们真正的收入，远不止这个数。除了一部分灰色收入之外，主要就是 「年终奖」。
按照上海的传统，年终奖非常非常之高。国企高干甚至可以达到 12~24 个月工资。普通人发了半年等值工资也是常事。
这和 「外企」1~2 个月的 Bonus 数量级完全不同。
这样的情况下，相当于 「工薪性收入」，有一半左右，在春节前后发下来。在收入曲线上，体现为一个洪峰。
每年过完春节，房价就开始暴涨。
三）再看月度
按照中国人的传统，「春节之前不买房」。
每一年的春节，都是一年的总结。年夜饭上，家人团聚总结过去展望未来。
所以通常惯例，中华民族习俗，春节之前一个月（元旦 1 月 1 日~农历除夕），是不会做任何大宗资产买卖决策的。
春节之后，初八上班。忙碌到元宵，年终奖也发下来了。
差不多到农历正月廿日左右，市场就开始蠢蠢欲动。
因为过年的气氛已经消散，手里又有了一笔钱。买家睇楼就开始了。中国人总喜欢量入为出，手里有钱才会逛进售楼处。
对于个体来说，他们是完全懵懂潜意识行动的。可是在职业炒家眼里，他们的行为是如此地大数据清晰，以至于可以狙击。
从元月廿日开始的 90 天，也就是完整的三四五月。楼市开始暴涨。
基本上可以保持三月 10%，四月 5%，五月 5%，甚至六月 5% 的速度。
然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。
也就是说，一旦暴击，楼市会呈现 「四个月 30%」 涨幅。
此后，六七八月本身就是炎夏，天气极热 36°没有人看房。缓慢零星增长。
到了九月，因为是秋季。六七八月压抑的购买力会重新去看房。
但你切记，九月是 「小阳春」。或许有 5% 的涨幅，或许不死不活。但绝不是大火场。
全年的决战从来不在 「金九银十」。对于炒家来说，九月十月基本是被忽略掉的。
我们始终不明白媒体小编极力鼓吹 「金九银十」 目的何在。一有可能是他们蠢，二有可能对新房销售较重要。政府关心税收，炒家关心价格。
最后，最后迟滞到了十一月，十二月。
进入十二月，租房市场基本上是完蛋了。因为外国人都要回去过圣诞节。
而我们有一个 「反向思维」，一年中最重要的月份，其实是十二月/一月。
为什么，因为十二月/一月，是一年中最淡最淡最淡的淡季。基本上是没有人买房的。
外国人都回去过耶诞了，而中国人无心买房。中国人的传统，是春节前不买房。大年夜除夕夜之前，不做任何重大的人生决策。
同时，年末银根紧缩。
这样，就造成了一个绝对的 「市场真空」。
因为抛盘永远存在，永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。而一到 Dec/Jan，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。
如果你 「反向操作」 的话，Dec/Jan 是最容易买到笋盘的。
本身 Dec/Jan 价格就会比平时低 10% 左右。「年末不卖房，年末只买房」 是我们的原则。
更重要，年末会猛不然冲出 「笋盘」，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走直到被你扫到。
当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的 「在大年夜买房的人」。
买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下场。下死定金，锁死价格。
无论如何不能因为偷懒，闲暇，或者家人团聚之类理由，拖到春节后。
无论如何不能因为 「年终奖没发下来」，「等钱筹齐了再看房子」 之类理由，拖到春节后。
春节后大家都拿到年终奖了，价格就上来了。
除夕前二周，别人都在挂春联，你在扫楼。
炒房，本身就是一件刻苦刻俭的修行。
四）双年制
进入 21cn 之后，上海楼市的 「大年」 主要暴涨年份是：2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015
相比而言，「双数年」 是比较平稳和缓的年份。
也就是整个楼市波动，呈现清晰的 「单年涨，双年平」 现象。
其背后，当然有货币政策整体宏观经济等等宏而大的字眼解释。但我们不想做稿费小偷，纯从楼市角度，谈谈 「双年制」 波动。
通常而言，政府会炒热一个板块。
如图。「季节性」 波动 Bonus 红包制度，和政府的 「板块轮动」 是高度耦合在一起的。
因为你拿了年终奖想要买房，小白领绝大多数是 「处房情结」。而初房同一个时段政府集中供应只有那几个楼盘。你想买新房，你就只能去大宁。
当购买力和 「板块轮动」 凑合在一起的时候，表现为某一个板块急剧拉升。短短的上半年，就可以有 40%~50% 涨幅。
之前我们说 2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015，每一年都有近 40% 的涨幅。
可是细心的读者计算一下，上海楼市从 2000~2015，十五年累计也就十四五倍的涨幅。或者是八个 40%
如果你这样涨法，岂不是这几年就超过总涨幅了？
其实他们的理解不对。在他们的概念里，没有理解到 「细分」 的意义。
上海楼市不是一个楼盘，是 3000 个楼盘。涨 40% 不是一个楼盘，是三千个楼盘。
你炒过股票的人都知道，如果大盘涨 40%，那肯定不是股股 40%。
如果大盘涨 40%，则涨幅最大的几个盘，或许要+80% 多了。
反之，如果盘面上有 1000 只股票涨停，看上去简直气势如虹了。可实际大盘指数也就涨 5~6% 左右。因为还有很多停牌股和 ST 股。
在楼市上面，道理也是一样的。
如果 「单数年」 你感觉中，市场非常非常地热，每一天附近小黑板，房产中介，舆论篱笆，都在刷新着你的视听底线。告诉你房价天天都在创着新高。
可是你以为的 40% 涨幅，或许并不是 40% 涨幅。
因为涨的都是 「明星股」，都是龙头板块。都是那些被关注被熟知的楼盘。
可是上海那么大，除了 「板块轮炒」 明星，还有很多默默无闻的区域。还有很多默默无闻的物业类型。
譬如航华，中原，岚皋，昌里，凉城，淞南，那些默默无闻的地方，你甚至都不知道他们在哪里。可是最终涨幅也不低。甚至和 「明星板块」 都是拉平的，都是 14~15 倍。
还有老公房，老大楼，浦西市区，新静安区，极低价物业，极高价物业，这些你不关注的物业类型，真实涨幅也不低。老公房绝对跑赢 CEO 盘的。
这意味着什么呢，「单数年」 其实是领涨，「双数年」 其实是补涨。
单数年告诉你一个标杆，告诉你 5/3/2，8/5/3，以后跟着这个标准走了。
双数年夯实基础。
单数年拉起了一个标杆。譬如各位一看大宁金茂府卖到 80000/m 了。
然后群里小本本，大伙就热烈讨论，隔壁灵石路，万荣路，平型关路，这些地方的楼盘，一墙之隔，实在是太便宜了。
绝对的 「洼地」 啊。你卖 8W，人家才卖 35000，实在太不合理了。至少 55000 可以看到吧。
而事实也是这样走的。每当 「板块轮动」 热炒一个区域之后，他周边的房价就会慢慢起来。慢慢被拖拉着补涨。
也就是 「单数年」 负责洗刷三观，卧槽，一夜之间万荣街道 8W/m 了。
然后许多人不信邪，不接受。你这不是抢钱么，房产一定有泡沫。
「双数年」 就在怀疑和泡沫中进行。因为不信邪，因为货比货，所以再有了补涨，再有了全市再平衡，价格体系重新构筑。全面夯实基础的行为。
屌丝的耐心，一般只有二年。
等到下一个单数年 2009，「疯狂」 的 2007 楼价早已成为记忆，廿四个月后屌丝也早已承认接受现实。接受这个 「疯狂暴涨」 后的房价是合理的。
好，那就再涨 50%
五）其他城市
「季节性」 的背后，是春节红包。是因为传统国企 50% 的全年收入，是在二月份这一个月内发下来的。于是造成了购买力洪潮。
随着外资进入，国企反腐，以及最重要的 「红包制度改革」，该效应近年来有所减弱。
北京市场，据说是三拍制。也就是 「涨平平，涨平平」。以三年为一个周期。
对于北京不是很熟悉，不敢妄言。
深圳市场，内地市场，如果收入结构不同。不能简单地套用 「季节效应」。要具体问题具体分析。
但是，总而言之，有一句话你要记住：
「在双数年的 Dec/Jan 年末一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的 10~11 月份一轮行情结束。吃饭睡觉」。
（yevon_ou@163.com，2015 年 12 月 19 日晚）