假如一个板块持续地强，每一次都跑赢大市。那他会成为宇宙中心。
所以，楼市无板块。
一）板块问答
关于城市的 「板块轮炒」，我们有一系列问题；
1）「板块轮炒」 会停止么。有没有结束的时候。
答：如果人口不再流入，就不会再有新的板块开发。整个城市将形成凝滞的状态。
当城市凝滞，地段的优劣就会固化。而且随着时间的推移，这种 「尊卑」 优劣会显得强化。有钱人会尽量向 「上只角」 迁移，哪怕不是为了舒适，而是为了体面。
而当城市剧烈成长时，这个效应不明显。
1949~1980 年之间的北京上海，是这样的例子。因为长时间的户籍锁死，人口不再流动新区不再增加。
所以老北京，老上海，有贯穿几十年生命烙印的 「地段鄙视」 情节。
欧洲的一些城市，百年老城，这种情节也非常严重。
2）北京上海的人口流入，会停止么。或者说超大城市人口有没有上限。
答：我们首先要看限制人口上限的原因是什么。
在古代，主要是粮食。譬如长安，洛阳，鼎盛时期大约是 100 万人口。
有详细数据明文记载的都城，主要是开封，也是一百万人口。
而地区性都市，如华东第一大城商业中心：苏州，大约在 30 万人口左右。
其背后，主要是运粮困难。
开封的汴河水运，在历史上是一个大故事。相关研究汗牛充栋。在农业国家，倾国之力维持一个 100 万人口的非耕作区已经是极限。
若考虑成本，30 万人城市是极限。
现代性的大都市，从铁路开始。
譬如上海有近 3000 万人口[1]，刘慈欣的 「超新星爆发」 一文中考证说，上海需要十二根铁轨，日夜不停地给上海送粮食。
这是大动脉生命线，绝对不可以切断的。否则上海分分钟饿死。
但是总体而言，现代性的 「国际性大都市」，限制都市规模的，主要是政治因素，而非经济因素。
12 根铁轨并非极限，大工业时代，再修建 36 条都不是问题。
淡水也不是问题。目前海淡的成本是 8 元/吨。而各位的家庭水费，早已达到了 1.81 元/上下水。海淡项目只要踮踮脚，还是可以够得到的。
真正的阻力，来自于政治呼声。
1970~1990 年代欧美历史早已先验，当外地人大量涌入时，反对声最大的是当地土著。
土著们会抗议外地人抢走了工作岗位，抢走医疗资源，抢走教育资源，住房，交通，治安，卫生，奶粉，风俗等全面冲突。
伦敦人为了反对人口增长，修建了超宽车道 Hwy 把伦敦包起来。以使得新区和伦敦完全不可能靠步行来往。
保护伦敦市区的面积不再增加。其背后，其实是房东和土著们的利益。
巴黎的扩张，受到了越来越严厉的环境保护和 「历史文化」 压力。使得任何郊区化的大规模开发都不可能实现。其背后，依然是房东和土著的压力。
在现有的技术上，一个城市容纳 5000W 人口是没有太大的瓶颈的。上限可能是江浙皖赣人口的 1/3，也就是一亿左右。
可实际能成长成多少，关键看政治形势和土著们的政治游说能力。
3）这里面利益差别大么。
答：非常大。
房地产是一种较 「刚需」 的产品。自住底仓盘又多。其价格随 「供需比」 变化非常大。
从 101:100，到 95:100，再到 90:100，
其价格可能可以差 10 倍。
举个例子，休斯顿是美国第四大城市，人口超过 650W。绝对举足轻重。
休斯顿是美国航空航天中心，全球第六（美国第一）港口。近年主要致力于发展癌症晚期治疗和尖端医疗，代表未来美国最有希望的产业方向。
德州又是石油州。
可是休斯顿房价呢，大约仅只有 7~9W 美金一幢。150㎡建筑面积独立小别墅。
与此相比，纽约岛房子均价 75W 美金。旧金山湾区等地都要 60~70W 美金。
其背后的逻辑呢，这绝对不能用 「房价/收入比」 之类异端邪说来解释的。
唯一的解释，休斯顿是美国最 Liberty 的城市，Texas 是美国最 Liberty 的州。
休斯顿是没有城市 「规划」 的。也就是只要你愿意，郊外的荒地你可以无限制地将城市延伸出去。低成本乃至无成本地降低房价。
而纽约，旧金山，San Jose 等地房价，关键是政府有严格地 「Zone Control」, 土地改性十分不易。
制度差异，就差了十倍房价。
4）你的意思，是不是应关注 「土地控制」。强势政府，土地严控的城市涨得快，甚至比 GDP 等经济指标更重要。
答：是的。
5）上海楼市的下一步板块轮动会怎么走。
答：从目前看，上海北京深圳成长成 「巨型城市」 的道路仍未停止。若没有太大突变的话，则 5000W 人口之前阻力不大。
以上海每年流入 60W 人口计，这个趋势还能维持 30 年。
2016~2018 上海的开发步骤明显放在北四区（虹口，闸北，杨浦，宝山）。再往后不好说。
6）北四区的房价被高估了还是低估了。
答：这个问题不好说。
首先我们看一个模型，假设 N 年以后，上海所有的中环线板块，都被犁地一般 「开发」 了一遍。
则整个中环线等距，他们的价格应该是差不多的。
但是这个过程，是一个极其漫长十几，二十年的过程。于是你就有了 「先开发，后开发」 的问题。
当一个板块出于热点开发中时，当地的居民洋洋得意，房价飞涨，热点关注，莘庄甚至一度涨得和卢湾差不多价钱。
可是等一个板块热点炒完，接下来就是好几年的沉寂，死水微澜，增长缓慢。不知不觉中，你又把平均涨幅给还回去了。
所以当 「北四区」 热点开发时，其涨幅是很快的。
但是没有涨的中环各块也别着急，风水轮流转。很快就是他慢你快了。
7）我能否象炒股票一样，追逐热点，高抛低吸。把每一轮的涨幅都吃尽。
答：难，很难。即使你看穿预料未来也一样。
因为可怕的交易成本。
当然你可以试试。
8）会不会有某个版块强，很强，一直强，在每一个阶段都超强。
答：如果有这样的板块存在，就代表他的 「累计涨幅」 要比别人大一大截。
楼市和股市不一样。股市虽然有 「大盘指数」，可是各股和大盘是很分化的。
好比医药股和电信股，走势就可以完全不同。
大盘仅仅代表宏观经济层面。
可是楼市不是。楼市如果有 3000 个小区，他其实代表的是同一个城市。
也就是这 3000 个小区，是同进同退，同涨同落的。
内环永远比中环贵，中环永远比外环贵。
假如你某一个板块，持续走强。譬如莘庄，如果莘庄涨到 10W，15W，20W 一平米，而普闸虹杨还是卖 5W。
这意味着你莘庄周边的板块，卖八万。再递减，卖六万。
也就是市中心搬到莘庄去了。
这种情况若有可能发生。那就是整个城市的 「重心转移」。
9）什么叫 「重心转移」
重心转移就是整个城市永久性，不可逆地发生了移动。
好比千百年来，宋代以后，上海的重心一直是在 「松江织造府」。并产生了醉白池，方塔园等名胜古迹。
而 「上海」 这个名词，古代是不存在的。黄浦江畔属于天涯海角的蛮荒地方。
1840 年英国人来了以后，他们非常需要找到一条水道，可以通往当时华东最大的城市商业中心：苏州。英国人在苏州河畔打下木桩。外滩成为了上海建城的开始。
* 当然后来发现苏州河其实并不通苏州，外国人地理都是体育老师教的。而随后太平军起义占领苏州，苏州士绅尽数逃入上海。于是上海崛起。
如果你站在一个松江土著 「醉白池」 的眼里看来，当然认为黄浦区卢湾区的崛起不可思议。
可是这二个板块越走越强，越走越强，最终远远把松江抛在后面。
这背后，是城市重心永久性的转移。
10）上海的重心会转移么。
长期以来，我们对地理条件的恐惧，主要来自于 「地倾西南」。
这是一个非常明显的现象，也是完全无法阻挡的现象。
上海每年递增 60W 人口，其主要来自于江浙皖。
因为地理的原因，上海僻处东方，东朝大海，所以新来的人口，全部都集中于西区，尤其是西五区。
浦东虽然号称是 YP 之家，可是在全部 900W 人口中，浦东才分到了 200W 小数。
「地倾西南」 的结果，就是上海整个城市的中心，不停向西去，向西去。
很快，要找上海的地理中心，将不再以人民广场为起点。而是以 「徐家汇」 为起点。
四通八达最方便的 「市中心」，将不再是人民广场，而是徐家汇。徐汇才是经商效率最高的地方。
浦东的 「开发」，部分缓解这一个问题。
好比一个极西的秤砣上，加了一个向东的砝码。
因为浦东开发，把城市的重心拉回来了一点。而且浦东重 「质」，他虽然只有 200/900，可是浦东大学生比例远远高于西四区[2]，收入和 Bigger 话语权都要更高一点。
从长远看，上海的市中心仍然将处于 「西斜」 的状态。浦东虽然高薪职位众多，可是薪水再高也档不住九亭白完人多。
人是一切的基础，只要有人，其他都会起来的。
设想一下，假设松江新城聚集了 2500W 人口，成为第一大人口行政区。
则上海的 CBD，CLD 必然又再迁回松江。
外滩，陆家嘴将贬为 「天涯海角」 般偏远的蛮荒之地。
11）城市有边界么
答：一套房子，一个地段，最重要的升值发生在 「由城乡结合部转为市区」 的一瞬间。
譬如说，最近某学院派教授号召大家去投资团购 「固安」。
固安在什么地方，天安门南 60KM。
我们要分清楚一个问题，「谁在买固安」。固安的主要消费者群体是谁。
- 河北的农村房子 5000~6000 一平米。如果你的消费者群体是河北农民的话，则他们只有五六万的年收入，只能够承受五六千的房价。
- 国贸燕莎上班的小白领月薪 2~3W 元。年薪三十万，他们能承受 50000~60000/m 的房价。
「城乡结合部转为市区」 最主要一个关键节点，是你的消费群体变了。
- 好比你 20KM 远郊房，以前一直是卖给本地农民的，又土又穷。无论 「互联网经济」 如何红火，你的房子始终是升值缓慢，一点也涨不起来。
- 可是有一天，突然之间，你的领地上来了一批拿着 iPhone/iPod 的奇形怪兽。他们拿着几百万的购房款，看见什么房子都说 「便宜，便宜」。
这其中的契机，有可能是修了一条地铁，有可能是修了一条 hwy，但更多的情况，是城市的自然扩张。
小白领其实是被越赶越远的，小白领能够居住的极限，就是城市的边界。
城市的市中心，房价可能已经涨到了极为恐怖的地步。譬如十几万每平米，上 KW 一套。
因为无法承受，小白领往外搬。可是中环也被填满了，于是他们再往外搬，外环也被填满，于是到了最远的边界。
郊区土地升值的大头，当且仅当 「城乡结合部转为市区的一瞬间」。
这个涨幅可能是惊人的。往往会是 5000/m 到 20000/m 的瞬间跳涨。可是之前三年，和之后三年，都仅仅是平均涨幅。
当 1995 年上海开始户籍松动时，上海的 「郊区」 边界是徐家汇，离人民广场 7.5KM 左右。
到了 2005 年，上海的边界是莘庄。离人广 15KM。
到了 2015 年，上海的边界大约是泗泾南翔浦江航头杨行，离人广 22KM。
按照这个速度，到 2025 年，上海边界或可能达到 30KM 左右。
到 2035 年，或许可达到 35KM。
超过 35KM 半径的房产，没有必要购买。因为他们可能永远也没有机会溶入上海。
22~35KM 之间的房产，可以购买。他们在未来的十五年中会有一个突变。
22KM 之内的房产，只会有平均涨幅。
（未完待续）
最近 COC 出 11 本了，所以更新会少点。
（yevon_ou@163.com，2015 年 12 月 13 日晚）
[1] 上海有 1400W 户籍人口，900W 外来人口，还有 900W「短期路过人口」。指逗留时间不超过六个月的侯鸟式人群。但是粮食消耗量是严格地按 3000W 走的。