我向人民说实话—– 谎言仇视笼罩房地产

我想我该为人民说几句实话了，告诉人民这个真实的世界，真正的恩人，为了普及公平，仁慈，与科学。

1）第一篇 轰炸

「破坏一个城市的最佳方法，除了战略轰炸机，就是低房租政策了」

——- 英国政治家

这句著名的金句，阐述在上个世纪七十年代。当时的西方各国，刚经历了严重的衰退。城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市扬溢着一股陈旧与腐朽的味道。

这一切的根源，就源于「低房租政策」。

自以为是的各国政府，为了「保护」居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格，包括出售与出租的调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的住宅，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤小宅，大量的人流落街头。

一直到数十年后，睿智的人们才开始反思低房租政策的惨痛，才开始反思愚昧荒谬的遗毒。

因为「低房租政策」，所以营建开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋。因为「低房租政策」，所以买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来作出租。因为低房租政策，所以不会有任何地新楼宇供应。

一个文盲主导的政府，一个自以为是的「低房租政策」，在短期内或许可以取得非常好的效果。居住者们也能暂时获得了较便宜的住所，无论是买是租。

但从长期而言，因为你不让商人赚钱，于是就不会有人兴意兴建住宅。就不会有任何的新楼供应旧楼维修。整个城市越发地沉闷破旧。长远来看，人们越来越难以找到「便宜」的住宅，越来越难以提高生活品质。

价格，总是要回归价值的。

回顾我们今日房地产的分析。我们始终不能明白，我们愚蠢的 zf，为什么妄想要把「房屋价格」打下来。因为只有一个较高的房屋价格，才能刺激较大的房屋供给。才会有开发商愿意盖楼，我们才会有房子住。

如果真的如某些「粪青」所指望的，房屋降到 300 元/平米。那我可以很肯定地告诉你，不会有任何人愿意在这个价位上盖房子，不会有任何供给。价格，始终要回归价值地。

可是，还会有人要说。开发商赚钱是应该的，毕竟无利不起早。但这也并不意味着他们是「暴利」啊。不意味开发商可以赚 200~300% 的利润。这么高的利润，他们让一点利也是可能的。房价完全都可以降得下来。

好问题，开发商的实际利润，大约是-10%。看清楚，是「负」的 10%。具体原因，我们下篇再讲。

2）第二篇 大慈大悲开发商

谁是最可爱的人，谁是对社会民族贡献最大的人，谁是我们民族的英雄，谁是万民景仰的大慈善家—-不多不少，正是我们的开发商们。

谁是最可爱的人，是我们的开发商们。他们吃下去的是草，挤出来的是奶。

开发商的利润，少得可怜。呃，确切点来说，是-10%，负的 10%。

这数字如何算出来的呢。你去买一块地，然后按照地积率，容积率，土建成本，人力成本，财务成本，税务成本，一项项加上去，做一个严谨的财务预算。得出来的比例是-10%。

好比目前有一处楼盘，现售楼价 10000 元/平米。而如果你去买一块地皮，自己规划土建财务营销，重新造的话，成本大约在 11000 元/平米。

这就是香港人所谓的「面粉比面包贵」。开发商合资建楼，其利润大约为负的，是-10%。

很多人都知道，现在的福布斯富豪榜，其前一百位，大约有 2/5 是房地产富翁。这充分反映了中国报业媒体的不严谨。更确切点来说，应该是 2/5 的「地产富翁」，「房产富翁」一个也没有。房产从来都不是一个赚钱的买卖。

房地产房地产，其实是二个行业，一个是房产，一个是地产。地产是赚钱的，房产是不赚钱的。买块地来盖房子，这纯粹是赔钱的苦力活，目前社会的平均利润大约是-10%。

这也反映到了另外的一个笑话，「于凌罡为什么会失败」？

于凌罡的失败，就在于他蠢！连房地产到底有多少利润都分不清。一相情愿地以为开发商有暴利。于凌罡的建房大会，凝结了二百个人，可就没一个是会计师，没一个踏踏实实地计算成本。

于凌罡凝结二百个人，每人三十万，一共也不过「六千万」的总资金。其中的沟通拆台勾心斗角成本更不可计数。六千万并不是一个大数目，绝大多数的机构甚至部分富豪都可以拿得出，且沟通成本为零。既然「幻想利润」那么高，那些机构富人为什么不去做房地产，为什么不赚那四倍五倍的利润？

关键中的关键，房产根本没有暴利，其利润甚至为负的。于凌罡坐而后行，等他真正成立一个公司，想买块地踏实去干。仔细计算一下开支，顿时傻了眼了。原来造出来的房子，比现在卖的还贵，还要贵 10%。中国小粪青们的冲动和无知，暴露无疑。

于凌罡搞「合资建房」，全社会都在笑他。社会中上层知识分子，稍微有一点会计财务知识的。都知道他绝对不可能成功。为什么还让老于搞这么大，无他，有一些北京的大佬，认为间接可以促进中国的民主进程也。

更退一步讲，既然「房+地产」无暴利。那么地产总是有暴利的了吧。前几年 300 万一亩买进的地皮，现在升值涨到了 1200 万/亩。能不能也让开发商们便宜点卖呢。

这二年内涨价的，不止有土地这么简单。石油，黄金，期铜，期铝，天胶，棉花，粮食，哪一样东西不涨价。我们能否让油价也让一点下来呢。

开发商在二年之前买地，其实也类似于一种期货操作。成则盆满钵满，败则粉身碎骨。开发商也是一种高风险高回报的选择活动。北海海南跳楼的时候，社会没有伸出援手。现在期货赚钱了，你又凭什么要求人家让利呢。

更何况的是，开发商还是中国最有良心，最让利，最反馈社会的「期货参与者」，因为他给予的价钱，甚至都不是平价的，而是「让价」的。

就好比现货的铜矿，卖 38000 元/吨。而开发商操作「远期」的土地，居然要出到 42000 元/吨。比现价高得多得多，这已经不是平价，而是大大地慈善。这已经不是平等的竞争，而是「让半球」的大慈大悲。

就好比我们普通人如果看好楼市，我们会去买一套二套房屋，分享看对走势的收益。而对于开发商来说，他总不能去买 1000 套房子囤积。开发商的唯一选择，就是去买上一大块地皮，顺便建房。由于市场如此乐观，争抢如此激烈，「买地皮」的价格，面粉居然比面包还贵，比面包还要贵 10%。

这已经不是一场公平的竞争，而是一个「让半球」的超额回馈。开发商买地皮的花费，比他们直接从二级市场上回购房屋还要贵。于情于理，开发商仁至义尽。

让我们赞美你开发商，你让人民住上了房屋。

让我们赞美你开发商，你卖的面包比面粉还便宜。

2.1）让半球

有朋友问起来，「让半球」的含义。让半球是赌球用语。意思就是在一场球赛中，进一球不算赌赢了，进二球才算投注方赢。应用在房地产中：

如果明年房价不涨不跌，那开发商其实是亏的，亏 10%

如果明年房价上涨 10%，开发商刚刚打平。

如果明年房价上涨 30%，则开发商赚 20%

我们举这个例子，是说明房地产行业竞争之激烈，刺刀见血，拼搏之不易。房价没有下跌的空间。任何仍然幻想合作建房有暴利的粪青，不妨成立一家房产公司自己去试试看。

刘永好不是退出房地产了么。Lenovo 不是熄火了么，象这种校办工厂，把自有的二块划拨土地开发完也就完了。房地产行业竞争之激烈，已经到了-10% 的地步。要妄想房价下跌，除非有本事搞到便宜的地。或者划拨土地，或者开发商前二年囤积余货，或者祈求地价能降下来。

或许还会有人质问，你说得很有道理。但你忽略了很重要的一点，就是官商勾结，忽略了野蛮拆迁，忽略了拆迁过程中的重重黑幕。你要知道，因为暴力拆迁，所以房价飞涨啊！

好，言归正传，我们来谈谈，谁害死了地价。

3）第三篇 吸血寄生拆迁户

房地产房地产，其实是二个行业，房产+地产。房产是不赚钱的，老百姓真正不满意的，是地价太高。

地价为什么高？首先我们要知道，决定价格的，并不是存货。并不是开发商手里面囤有的几块地皮，再大的存货，也不过相当于十万万人未来总需求的 0.01%

决定价格的，是「持续的供给与持续的需求」。换言之，是政府土地拍卖的价格，是市场预期长久可以供应的价格。

那就是了，如果你 zf 长期坚持按照「2500 万/亩」的拍卖价格，房产部分利润又如此微薄，价格怎么降得下来。

再去追问政府，地价为什么这么贵啊。土地是全人民的财富，为什么就不能卖得便宜一点，让利于民呢。

谁知道政府双手一摊，我们也没办法啊，2500 万这是成本价，我们拿来就这么贵了。

于是购房者感到大奇，再追问下去，政府土地成本价为什么这么贵啊，为什么要 2500 万/亩呢？

原来，政府的土地，也不是一手的，而是二手的，要从拆迁户的手中收购而来。

关键的关键，在于拆迁户的要求太高。按照市中心一亩地平均有 45 户人家。目前的拆迁标准，大约是棚户一室户 60w，45*60=2700 万。这就是成本价，再也降不下来了。

哦，时至如此，真相大白。房价高是因为地价高，地价高是因为拆迁户要价太高。

在我们这个世界中，随着技术的进步，各项财物的价格都是不断的下降的。但唯仅有一项东西，是只涨不跌的，那就是「拆迁户的贪婪」。

在过去的三年中，房价涨了三倍，而拆迁费涨了 9 倍。拆迁费的要求，远远超过房价的涨幅，拆迁户成了最大的寄生群体。

目前的拆迁户拆迁，已经远远不是在「同等地段买一套房」，而是「在同等地段买三套房」。拆迁费的收入，远远超出同等地段同等价格的一套新房，拆迁费的价格，甚至超出了同等地段第一流的第一豪宅！

目前拆迁户的贪婪，已经远远超出了人性人的底线。一套 20 平米的旧棚户拆迁，需要赔偿 80 平米同等地段面积。原因居然是「我家八口人没法住啊」，那 80 平米你没法住，以前 20 平米是怎么住的？？？

拆迁户是最大的成本。按照「拆二建一」的换算。

旧区容积率 1.2，18 平米棚户建面 25，折合土地 20 平米。

新建楼宇容积率 2.5，100 平米二室一厅，折合土地 40 平米。

可见，拆二套棚户，大约可以造一套新宅。

按照「拆二建一」的换算，拆迁户拿 60 万，购房者就得掏出 120 万。小白领市中心买一套 180 万的房子，其中 120 万就已经交给拆迁户了。而所有的政府税费，土建，建房利润，一共才不过另外的 60 万。

吸血寄生的拆迁户，居然已经占到了房价总成本的 60%，真的士可忍，孰不可忍。

中国第一豪宅

中国第一豪宅在哪里？是上海的汤臣国宝么，是北京的贡院六号么，是深圳观澜湖大宅么？都不是。

中国第一豪宅，在上海的天山路，芙蓉江路。那里有一幢 40 年旧的 20 平米老棚户，业主开出了拆迁条件，20 平米要价 2000 万！！！

20 平米要价 2000 万，折合 1000000 元/平米。这一个价格已经超出了任何合理理性的范畴，超过了任何人性公平的底线。100 万元/平米，超过了任何中国人的想象力，超出了任何中国现有的豪宅。超出了任何公众忍受的极限。

按照整幢楼 120 户人家的建筑规模，仅仅该拆迁户一人，就给购房者造成了 15 万/户的负担。房价因此而上涨了 15 万元每套。

是谁让我们买不起房的，是吸血寄生的拆迁户！

因为市区拆迁成本的飞涨，被迫导致市府将目光转移去了郊区。那里的人烟稀少，人口密度较低。有望获得较低成本的土地。

但郊区也不便宜，按照最乐观的估计，每一亩地仅只有 4 户人家。购低了吧。每户 30 万元，总计就是 120 万元。120 万元是什么概念。稍微操盘做过一二个楼盘开发的人士都会知道，对应的建成总成本大约在 3700 元/平米。这也就是经济适用房的底线。

或许还会有人问，地总有稀有疏，难保哪亩地，地上仅只有 1 户人家呢。可问题是，如果一家人独占了一亩地，赔偿估价，还会仅仅是 120 万么？

在过去的三年中，房价涨了三倍，而拆迁费涨了九倍。拆迁寄生远远超出了房价涨幅。房价贵是因为地价贵，地价贵是因为拆迁贵。这宛如一个巨大的漏斗，小白领沉重无比的购房负担，最终都化为了源源洪流，流入了拆迁户的腰包。

拆迁成本，大约占到了总房价的 60% 左右。拆迁户每户拿 60 万。小白领购买 180 万的房屋，其中就有 120 万流入了拆迁户的腰包。

2005 年整个一年，房价并没有大的涨幅，可拆迁户的胃口却一大又大。众人不知道的是，目前的拆迁标准，又已经从年初的约 45 万元/户，涨到了 65 万元/户，拆迁涨势远远超出房价涨幅。拆迁户的贪欲永得不到遏止，我们又什么时候才能住上便宜的 好房子？

我们不尽要问，拆迁户你凭什么拿这么多。20 平米破破烂烂的老房子，你凭什么要拿 60 万？？凭什么要拿 3w 元/平米，凭什么要比新建的最贵的房子还要贵。凭什么你一套破房子，敢开价 100 万元/每平米？？？

如果想让城市的房价降下来，教你一个好办法，要向北方等二线小城市学习。给他个 6~8 万元，直接就让拆迁户滚蛋。凭什么要给拆迁户 60 万元？？？

对于上海的房价来说，10000 元/平米我们都认为是合理的。对于山东的房子来说，6000 元/平米我们都认为有下跌空间。区别的关键，在于上海每一户拆迁户，赔偿至少到 60 万。拆迁成本居高不下。而山东的拆迁，给了你 6~8 万就让你滚蛋，廉价的土地，可以源源不断地供应。

为什么杭州上海的房价特别贵？因为上海市政府最廉洁！因为市政府善待拆迁户，因为市政府保护弱势群体！！

拆迁户是购房者的成本。拆迁户拿得越多，地价越贵。尤其是「拆迁涨幅」超过「房价涨幅」的部分，更是不合理的寄生掠夺，应该严厉打击。

拆迁户是购房者的成本，在越是廉洁的政府，越少官商勾结，越是没有强迁，则拆迁成本不可能降低。拆迁户一个个狮子大开口，100 万，200 万，1000 万，2000 万。拆迁户拿的每一分钱，最终都要反映在了地价上面，并最终反映到了房价上面。

现在开发商手中还有一点存地，还有前几年廉价土地的获利回吐。等这些短暂的存货周期消失，拆迁费/地价还降不下来。紧接着又将是新一轮的房价飞涨。

拆迁户是购房者的成本。只有拆迁户拿得少，赔得少，地价才能降得下来，房价才能降得下来。放火断水，暴力拆迁，其实对小白领是个利好。虽然和良心原则不合，但我们必需得诚实的说，「官商勾结，其实是降低房价的」。

小白领贫穷不是你的错，但再愚蠢就不应该了。你应该清楚地了解到，拆迁户拿的每一分钱，其实都是你的购房成本。拆迁户是购房者的成本。

曾经有粪青们血性地说，「谁要能把房价降下来，不管公理是非对错，我都支持他」。。。好，那我教你最简单的一招，晚上路过的时候，找一块砖头，狠狠地向拆迁户的窗口砸过去。

拆迁户可能被打倒么？拆迁户永远不可能被打倒。所以房价永远降不下来。

（或许还会有人要说，俺就这么点钱，有效需求有限。你成本弄再高也没有用，俺没有需求啊。好的，第六章再讲）