上海楼市呈现清晰的 「板块轮动」 现象。
一）起承转合
中国人写八股文，讲究 「起承转合」。意思是做一件事，你要有铺垫，有炒作，有高潮，有收尾。
凡事要一步一步来，打拳要打全套。
所以炒作一个板块，通常需要 3~4 年的时间。而绝不可能一触即就。
在过去的十五年内，上海楼市大致轮动炒作了 15~20 个板块。其彼此之间会有重叠，但是高潮部分绝不撞衫。
这是一个大致的示意图，并不精确。请勿苛责。
我们仔细观察这张图表，能得出几个结论：
1）一个板块的炒作时间，约是 3~4 年。
2）最前面的一年造势最后面的一年退潮，高潮在中间 2 年。
3）当一个板块达到高潮时，舆论媒体宣传报道，会极大关注。同时开盘卖地等事盛行。但是高潮过后，就会逐渐沉寂。
4）同一时间段，高潮并不重叠。以免发生二个板块打架。
二）半成品
严格地说，我们对宣传炒作并不反感。
卖商品总要吆喝，商场开幕要剪彩，电影首映要典礼。你卖几百亿的一个楼盘，吆喝吆喝，本属正常之举。
我们真正烦恼的，是 「价格」。
为什么。因为如果你是宇宙中心的话，你是宇宙中心的价格。
如果你是半成品的话，你是半成品的价格。
如果你是失败品的话，你是失败品的价格。
最怕的，就是明明失败品，却卖了一个宇宙中心的价格。
我们对政府开发新区，开发新土地的行为并不反感。这本来就是人家的权力，竞争无所不在，土地的竞争也无所不在。
竞争，新地段对旧地段的挑战，本来就是人权。
真正令我们烦恼和困惑的，是 「价格」。
那些新开发的区域，通常都是 「鸟不拉屎」 的地方。而且时间短，投入少，即使有些规划，也多处于纸上谈兵的阶段。
但是这些新区，却卖得非常贵，非常贵。
用平移对比的话，大约比他们 「20 年后」 发展成熟状态的那些地段，卖得还要贵。
你譬如说张江吧，张江现在炒得那么高。
可是你知道孙桥么，孙桥离张江只有 2KM。房价才二万出头。
政府过二年在孙桥炒作一下，扔二个 「学区」 分校。炒作点概念还不容易。
那你张江又有什么稀缺性呢。你本来就是一个荒郊野岭的地方。既没有生活设施也没有娱乐设施。
你所谓的 「学区房」，成立只有一二年。只有 SB 才相信那是名校。
如果现在持有张江五六万的二手房。你给我个理由，凭什么晚上我能睡得着。凭什么我看不见孙桥。
今年的 IT Bubble，程序员都很滋润，自信心极大鼓舞，觉得程序员无所不能。
但是从全社会角度看，码农并不是一个很高阶生态位的物种。
码农聚集地，也没什么指望成为 「宇宙中心」。
象这样产业高度单一，消费群体高度单一的社区，万一遭遇 Bubble Burst……后果不堪设想。
然而，那些花了 500~600W 买市区 20KM 远二房的码农，倨傲地对我说，「俺们新区就是涨得快」。
@北京大土豆 骨子里就是一个傻空，而且这人最要命的是完全没有任何实战经验。
朋友，那不是涨幅大，那是你成本高。
什么叫涨幅，你买进 1W，卖出 6W，这个叫涨幅。
而什么叫蠢货呢：你买进价 6W。
新区从来就很贵，政府一块块板块炒过去。在二三年的时间内，达到极盛。
最终我只看见你们为数不多的工资，都到了 ZF 手中去。
从没看见任何一个新区规划建设完成。
三）如何赚钱
即使我们能看穿 「板块轮番炒作」 的真相，可是我们如何从中赚钱呢。
有三件事至关重要：
1）你手中的板块，政府不会炒
2）涨的是一手价，不是二手价，「处房情结」
3）可怕的交易成本
如果你观测我们目前 「中国股市」 的话，你就知道事情早已乱糟糟了。
股市之中，股价和业绩，其实已经关系不大。
虽然每一个人都说：「价值决定价格」。可是今日股市，真正决定股价的，绝对不是业绩。
决定股价的，主要是有没有 「庄」，有没有力量拉扯它。
在楼市中，游戏规则也是一样。
我们常常看见某些板块如凤凰穿天般的拉升，短短几月之间可以涨一倍。原本杂乱破败以为毫无希望的建材市场，莘庄一拍地就是 7.5W。
洗白一句啊，「炒作」 这种事，绝对不是炒家干的。
虽然政府一直试图把 「帽子」 扣在炒家的头上，咳咳，真相大家都懂的。
所以，你手里的货色，哪怕货再好，没轮到你这个板块动，也是不会大涨的。
那我们接着问，「追逐热点，追涨杀跌」 可以么。
首先，你不一定能猜中热点。
其次，和所有的 「坐庄」 一样。拉升这种事，意味着 80% 的筹码在政府手中。
有时候你可能很看好一些板块，譬如前滩，后滩，东大名路，徐汇滨江。
可是你根本没有筹码！
那些地方，根本就是一片空地，要么是厂房，或者农民房。
你根本找不到切入点筹码。
在《职业炒家（四）— 买进》中深刻地讲到了这个问题。
最后，哪怕真的是蒙中了你这个板块，你又正好 「捡漏」 在旁边有套前几年的板式楼，品质很好，和新的一样。又或者是你买了某个板块 「刚开盘」 的第一期。
这时候，你还面临二个问题：
1）高得可怕的交易税收。
2）处房情结
价格需要发酵，板块需要时间。你如果在二年之内抛售，税收会非常非常高。而如果你在二年之后抛售，该板块可能又不热了。
四）未来板块
未来 24 个月，最有可能被热炒的是：
A 级选择：大场，江桥
B 级选择：南桥，青浦新城，平凉，周浦，新桥
一般根据拍地记录，可以部分预测 「下一轮爆炒」 之区域。同时，拿地是哪一类开发商也严重影响风格。
然并卵，提前 「预测」 到下一个热点在哪里，真实对你的利润并没有太大的帮助。最多多一点饭桌上吹嘘的英明罢了。
五）理论上限
炒股的人，绝大多数跑不赢大盘。
因为庄家只会拉升自己手里的筹码。所以你的选股，必然落后大势。
同样道理，炒楼这一行，99% 达不到理论涨幅。
哪怕你是一个从 2035 年穿越回来的人，哪怕你掌握了上海楼市的所有涨幅细节，你也是达不到 「理论涨幅」 的。
因为楼市的上涨，并不是 A->A，而是 A->B
| 2000 年 | 2015 年 | |
| 幻想 | A=1 | A=15 |
| 实际 | A=1 | B=15 |
或许这张表更明确一点：
| 2000 年 | 2012 年 | 2015 年 | |
| 幻想 | A=1 | A=12 | A=15 |
| 实际 | A=1 | A=10 B=12 | A=12 B=15 |
幻想中，人们以为楼市有 15 倍的涨幅。
而实际中，楼市只有 12 倍的涨幅。无论你穿越回来再聪明也没用。
而如果你追逐热点呢，光税就把你交死。
提这张表有什么意义呢。
因为有很多 「冒充」 楼神的大神，譬如 zjjzsb，业余套利，或者我同学我朋友我听说。
拜托，请不要动辄说我在楼市赚了一百倍，也不要象写小说一样，翻个三十倍很容易。
楼市和所有行业一样。赚钱不易。你不要看到 B=15，可能人家最便宜时就是 12。
你也不要以为 A=15，可能 A 最高就能到 10。
现实生活永远比理论中的更困难，发动机功率永远比图纸上的要低。认识到这一点，才是你人格长大的开始。
目前市场上 「吹嘘」 的楼市传奇小说，绝大多数在职业炒家眼中一看就是个坑。吹牛是件系统工程。
（未完待续）