政府拥有强大而可怕的力量。
最可怕的是,这股力量还不可预测。
一)城市生长
中国和外国房地产市场最主要的一个不同,在于中国的增长率非常快。
中国的 GDP 年均复合在 8% 左右。按照这样的速度,实体国力每九年翻一番。
因为城市和建筑本身就是实体财富的一种。中国速度,部分意味着中国的城市和城镇建成区,每八九年翻一翻。
如果各位熟悉上海历史的话,就会知道二十年前,1995 年,上海所谓 「郊区」 的边缘是什么。
是徐家汇!
是中山公园。是浦东南路。
而到了金桥,已经全部都是养鸡养鸭的农田了。
如果是北京老土著的话,则对于北京修三环,尘土飞扬记忆尤深。过了三环,一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。
大约十年之前,上海的边界扩展到了莘庄。到了 2015 年,莘庄已经成了不折不扣的市中心。郊区的概念,成了泗泾,松江。
我们常常说笑话,某移一代给家里寄家书。说是已经在上海落脚,住进了市中心。家人问,「市中心哪里啊」。
「黄金地段,宝山大华」。
我们举这个例子,主要是告诉各位,中国正处于急剧的 「城镇化」 过程中。
所有的中国大中型城市,都在飞速地成长。
作为城市定义的无论 「人口」 还是 「建成区」,这二项指标都在飞速发展。
城市每隔十年就扩大一倍。
二)政府的力量
政府具有强大的力量。通过中央金融,政府每年可以取走全社会 10% 左右的财富。
再加上税费,垄断牌照,舆论和媒体机器。政府力量强到如 Levithan 一样大怪兽。
政府力量有多强。一句话可以形容:「花十年时间,政府可以把中国所有城市全部都打造一遍」。
因为中国的国力,每过八九年就翻一翻。城市每过八九年就大一倍。
你给政府八九年的时间,政府的力量甚至可以大到打造一个新的郑州!
在上一篇中,我们说到了十八蜂巢图:
然后我们 「煞有其事」 地分析,在各大 CBD 确定的情况下,哪一些地理位置到各大商圈距离最短。哪一些地理位置对于固定行业(如 IT,航运,宝钢)来说,生活半径最短。
但其实这些分析,都是酸臭腐儒,盲人摸象。
因为社会变迁实在太快了。等你分析了半天,抬头一看,全社会的商圈可能已经变成了如图:
那你还玩什么呀,赶紧洗洗干净,往东奔吧。
当时代剧烈变迁时,重要的不是现有资源的优化。
而是尽量抓住变迁的节奏。
三)三面临水
政府的力量实在太庞大了,宛如大象闯进了瓷器店。
他完全可以平地打造一个深圳,而把千年华南中心城市广州,贬为一个副手。
他也可以打造重庆,目前重庆 GDP 已接近成都 1.8 倍。西南核心早已易主。
但是,真正令炒房客畏惧的,不是这股力量之庞大。而是这股力量之不可预测。
有一件事你一定要清楚知道,「政府做决策,绝不是最经济最有效率的」。
如果政府做事,是 「聪明」 的。是有效率,有理智的。
那政府的 「下一步」 是可以预测。智者可以推算的。
如果政府做事是低效率,愚蠢,烧钱的。
那神仙也猜不到他下一步会做什么。
举个例子,1990 年的 「浦东开发」,上海人就想破头也想不到,他究竟要干什么。
熟悉那段历史的人一定都知道,当年上海旅行社还有一个旅游节目:「二龙戏珠」。
专门带外地人来参观南浦大桥+杨浦大桥+东方明珠。
说是 1991 年投资 8.2 亿。南浦大桥是全世界排名第三的叠合梁斜拉桥。技术难度领先,工艺复杂。如何如何雄伟云云。
上海人就想不懂了。你如果真的要搞一个 「xx 开发」,你为什么不放在松江?
松江四面全是陆地。你要去松江,拉二条高速公路很容易。
何必搞跨江大桥这么麻烦。
你觉得 「二龙戏珠」 如何宏伟,如何工程复杂。其实经济学上都是浪费。
陆家嘴本身是一个半岛地形。几乎三面临水,进出陆家嘴极不方便。
当 「开发陆家嘴」 之后,剩下的事几乎全都是在给它打补丁。
进出延安路隧道,每天都堵塞得快死人。为了缓解陆家嘴交通难题,才陆续修了复兴路隧道,人民路隧道,新建路隧道。
这些隧道,再加上彼此之间的换乘和并轨,把陆家嘴搞得象个大迷宫。没导航几乎不能开车。
可即使这样,陆家嘴还是交通死地。他本身的半岛地形,就决定了交通绝不可能方便。根本不适合做大型 CBD。[1]
在此以后,浦东陆续拉了十九条过江通道,消耗了无数无数银两。
「开发浦东」 的珍贵投资,就这样全浪费在大桥隧道上了。
其实浦东根本就不应该开发。你开发松江多好。建设成本绝对大大省钱。
如果你按照 「效率」 原则。你是绝对猜不到政府会开发哪里的。
因为开发浦东的资金,不是上海市政府的。是中央给的。领导觉得陆家嘴风水很好,颇有王霸之气,于是就圈了一圈。这叫考虑重点不一样。
四)不可预测
如果一个城市的规划是 「有效率」 的,那么他大致是可以预测的。
譬如说,一般认为,较有效率的是 「摊大饼」 模式。
如图,新城绕着老城的边缘,一圈圈建设出去。
这样的方式,可以最有效的利用老城的资源。成本很低。
同时,每一个决策尽量由 「民营企业」 来做。尽量让个人选择成本最低的地方。则市场自然会根据交通成本,来配置合理位置。
另外一种模型,则是认为应该大力发展卫星城。然后靠高速通道和市中心交通。
例如:
这其中的每一个卫星城,都可以尽可能地在内部实现 「工作— 生活— 沟通」。而不用赶往市区。减轻交通压力。
这个模型的缺点是,一般能活得下去的卫星城,都是 「功能单一」 的产业。
例如宝山钢铁,金山石化,外高桥电厂。一个宝钢就是一个小城市,自然不用往返市区。
但是真正的现代 Metropolitan,往往是一个复杂的创新综合体。他体现在复杂性,而不是单一性。
只有在数千万人的市中心,才能产生伟大的文学,艺术,创意,新产业,VC,宗教思想,理想和勇气。而卫星城,简直和农村差不多。
所以大城市的核心还是要靠 「母体」。还是要靠当中那个圆尽可能地大。堵车还是不可避免。
复杂生态才能产生高等文明。
以上都是正常城市。可是在中国,我们还能发现 「2B 城市」。
2B 城市的含义,是领导突然一拍脑袋。在无数 「规划系高才生」 师兄的抗议反对声中,非要搞新区,非要搞上千亿的大工程。
按照官场标准的说法,「规划就是一张擦靴纸」。
市场导致的城市扩张模型:
2B 领导导致的城市扩张模型:
我们知道下一种模型是没有效率的。可是领导喜欢啊。
「全新规划,彻底平整,多漂亮啊」。
「上千亿的工程,投资不怕大,投资只怕不大。原因你懂的」。
市场的力量是微弱的,缓慢的。
我们说 「银川新城」,双子城之间会被缓慢填满,因为效率。
可是这个效率,是精打细算,是一分一毫,是润物无声的。
而政府的力量是 「爆裂」 的。高层官员一挥手就是千亿投资。平底上可以兴起一座座百米大厦。一拉就是几平方公里的新城。
亏损,亏损怕什么。政府最不怕的就是亏损。
最关键的是,他还拥有大量力量。力量大到了每过八九年就可以重建一套老城区。
又有钱,又任性。
超级超级有钱,超级超级任性。
既然这样,你还精打细算研究什么地段啊。
大家费尽心机猜 「政府的下一步」 不是更好。
如果我们能看到政府内部文件,这其实并非完全保密的。
如果我们能预先料到下面的投资重点,岂不是可以赚大钱。
在人民广场市政府边上,在这寸土寸金的地方,却有一座 「上海城市规划馆」。
炒楼客可能是全上海最早一批参观,也是最认真一批,而且去了二次三次。
各区内部定期有 「十三五」 规划白皮书。
房地产业的同行,例如 「上海房地产观察」 可以拿到未来 6 个月的土地拍卖计划。
可是这一切有帮助么。
下篇再说。
(yevon_ou@163.com,2015 年 12 月 7 日晚)