商业区和住宅区应该如何分立。
机场和码头对经济的拉动效应如何。
交通堵塞如何打通节点。
一）城市规划导论
干我们这一行的人，如果完全没有看过《城市规划导论》。反而才是不正常的了。
自从入了这一行，我们就开始苦恼；无数次晚上，我们从深夜惊醒，然后再摸摸反省，是否已经被时代淘汰。
因为城市发展实在是太快了。板块轮动，热点起伏。
政府是一个大怪兽，他可以摧毁一片价值，也可以拔起一片价值。所谓 「南海边划个圈，崛起了座座金山」。深圳的 GDP 总量接近超过香港。
而长安洛阳，已经化为了灰烬。
所以我们对 「城市规划」 充满了兴趣。市府的内部文件，究竟是怎样的。
那些搞 「开发规划」 的人，其思路思维如何。
如果你能提早预测到热点，提前埋伏，自然赚得盆满钵满。
最差最差，也能作为拆迁指引。
对于城市规划这件事，我们一直想问：
- 哪些开发区成功了，成功的原因是什么。
- 成功之后导致地价房价的变化是什么。
- 失败的原因是什么。
- 失败之后投资的断尾逃生生路是什么。
- 政府下一个开发区，会圈选在哪里。
- CBD 和 CLD 的比例是什么。
- 如何估算 CLD 的房价，最终能达到什么位置。
- 辐射半径衰减有多快。
- CLD 的形状是什么，条状块状还是辐射
- 楼市的 「马太效应」 是否存在。
- 人口密度和交通堵塞
- 商铺和住宅物业的换算比例。
复旦有 「城市规划系」。但我们既不是这一系的学生，又没有老师教。
炒楼这一行如果你要踏步前行，那便只能自己学。
所以，俺上当当去把 「城市规划」 相关的书籍都买 N 本，外加《美国大城市的生与死》也就不足为奇了。
二）移民团
首先要说的是，《城市规划导论》那本书我并没有看完。那天晚上只看了 140 页。后半夜实在太累昏昏欲睡，于是便看《量子力学》去了。
此后我要看的书实在太多，便没有复看第二遍。
所以本文全部的阐述，仅限于这前 140 页。
若有 「城市规划」 系的师兄，或者其他大牛大师，切请手下留情。
可能有人会问，为何你 「治学」 如此不谨慎呢。看书只看了前一百多页，简直和韦小宝差不多了。
让我们再回想一下，在 「城市规划导论」 这本书里面，它都说了些什么。
「假设有一个小镇，他有 5000 个人口。则他最初的形状可能是圆形的」。
你没看错。的确是 5000 人。尼玛五千人啊。
书上接着说，如果这个城市要发展，要拓张，则它的形状很有可能是 「线性」 的。如图二：
也有可能是 「扇形」 的。线形和扇形是最有可能的发展方式。如图三：
看到这里，哥哥已经凌乱了。北京，上海，你见过哪一个城市如 「图三」 的布局风貌。
接着书上又说，还有一个形状，如图四：
哥哥痛苦地把书合上扉页。我还是去看 「量子力学」 吧。
三）发展之逻辑
《城市规划导论》讲的是什么。他其实讲的是：非常非常小 Town 级别的小镇。
而五十万人以上称为 City。上海北京纽约东京伦敦，这种二千五百万人的巨无霸，英文要称之为 Metropolitan，即国际性大都市。
整本书，以及我能找到的手里的资料，他们基本上都是讲 Town 的。
因为全世界主流都是 Town，有几千几万个。每一个 Town 都需要自来水，供电，煤气和垃圾处理场。
研究这些，规划系的师兄们能找到工作。
而上海北京这样魔都级的城市，全世界也不超过十个。教科书以谨慎为原则，一般讲的都是二十年之前的例子。
所以你是找不到 「魔都规划经验」 的。同理也找不到千万人口巨型城市的规划文献。至少在已有的出版物内找不到。
我一直很想学习这方面的内部资料，若哪位师兄有文件。请电邮我，见文尾 email。
由于我在现有出版物中，找不到 「魔都帝都级」 的城市规划营养学识，所以剩下只是我一点粗浅领悟了。错误和谬误可能比较多，各位别打脸。
或许 Simcity 之类游戏也能提供很多知识点。但那个游戏我也不擅长。
首先我们看思路。对于 Town 来说，它的图一，意味着修了一条公路：
如图，本来山脚下一个小镇。等你公路修通了以后，新的住户就可以沿着公路一路延伸开去。沿路而居。
同样道理，如图三：
他其实也是公路。只不过这个公路呈一个 「辐射带」 的形状。公路二边的人都尽量向主干道赶。争取上主路。
你如果在上海远郊，建一条通往青浦，南汇，金山的地铁线。
则地铁线沿线的人口居民，也会呈辐射面分布。如图 5。
辐射半径大约是 3KM。再远就不是地铁房了。
而对于第三个例子：
这个例子相当于 「建厂」。
好比镇子里本来只有一个木材厂，所有的人都围绕着木材厂生活工作。
而现在，在离开镇子 2KM 的地方，又兴建了一个采石场。于是小镇就变成了 「双中心」。
四）土地的进一步思考
对于双中心的城市来说，一开始他是如图 4 的：
可是时间久了。整个城市的面貌，很有可能变成如图 6。蓝色表示有人居住的区域。
为什么呢。答案很简单。因为生活在中央这块 「长方形区域」。生活很方便。
在这个地理位置，无论你是去木材，还是采石厂。距离都很近。
因为人不可能一辈子不换工作的。又或者是同一个家庭里面，夫妻双方一个伐木一个采石。
又如幼儿园，医院，学校，戏院。将各种各样公共设施放在中间，地理上都很方便。
举个现实的例子，在中国国土上，有一个非常典型的双城。那就是银川市。
银川分新城，老城。当中隔开约 20 分钟的公交车程。
当二十年前银川新城开始建设的时候，「老城— 新城」 之间几乎是没有任何建筑的。
新城完全是政府行为。不计成本所有新的公共设施都放在新城，逐步打造出来。
而二十年后，如果我们看回地图，惊讶地发现新老城 「之间」 的区域已经被逐步填满。
而二端则还是一片空白。
再大一点的例子，三个点怎么样。这个镇上有三个厂。伐木，采石，纺织。
如图 7。在这个图中，到三个工厂都比较近的位置，是图中三角形。
而 A 点，又比 BCD 点位置要好。即我们所谓的 「市中心」。
五）市中心
好了，现在我们来看一张比较接近 「现代都市」 的图。譬如这样的六角蜂巢。图 8
这个中等城市有六家工厂。我们特意用连线，将他们二二相连起来。来看看这个城市的交通情况如何。
如果这幅图还看不出什么感觉。我们来看一个更大的。十八格蜂巢。图 9
这个图其实已经非常接近上海的实际了。你完全可以把其中一个点，想象成一个商业中心。譬如徐家汇。
如果我要把这张图 「二二相连」。从每一个点到每一个点，画一个连线图呢。
密集恐惧症者勿入。图 10。
真是一张漂亮的图形。
纯种理工男用 VBA 画的。
六）都市的逻辑
如果我们仔细观察图 10，我们能得出什么结论呢。
1）市中心到每一个点都很方便，郊区距离较远
这是符合常识的，不用解释。
2）市中心交通线高度密集，容易形成堵车。
这是大都市的必然结论。如果你把 「18 格蜂巢」 画大一圈，问题还要更严重。
只要是大型都市，则你内核必然堵车。这是几何原理决定的。
解决的方案，一般是沿内环修一圈高架。
3）都市是有边界的。
我们看到，如果你在外环线以内，虽然总体而言僻处郊区。可还是有几个目标点，你是有优势的。是最近上班。如图中 A 点。
可是如果你到了外环线以外，你就有可能到所有的商业点都显得更遥远。如图中 B 点。
七）都市发展的思考
当一个人类定居点打下木桩，第一个移民团可能仅 5000 人口。他是一个 Town 小镇。
绝大多数的小镇，这辈子终身也就是一个小镇了。只有不到 0.0001% 的定居点可以发展形成大都市。
当一个小镇开始成长，最开始他的形状，永远都是奇形怪状的。宛如引力没有驯服行星。
当镇越长越大，逐渐出现第二第三个 「就业点」，则在地理环境 「距离最短」 的区域，比较容易发展出商业和定居点。
这一切的背后，都是经济学和降低成本提高效率。
当一个小镇继续长大，如果没有山川阻隔，则人类大多数的城市，形状都是圆形的。
因为同等周长，圆形面积最大。
都市成长成圆形，是因为经济上的原因。自发的，市场会逐渐把都市边界拉圆。
所以，我对北京南城不是那么悲观。
如果一个地段，到国贸，金融街，三元桥，三里屯，二环各大部委，都只需要很短的时间，转瞬就到。
则这个地段，一定是大有前途的。好好拆迁一下，环境弄弄干净，马上就是豪宅区。
例如双井，广渠门，崇文门，前门，都是非常好的地方。
也有天生的反例。譬如象深圳。
深圳本身的地势就是怪怪的。他不是平原城市，而是二山峡谷城市。[1]
东西长近 100 公里，南北仅 10 公里。
深圳的地理你不能用环线套。但基础原理还是一样的。
你先把深圳重要的 CBD，机场，商场，医院剧场，值得一去的地方，用红笔都圈出来。有必要的话还可以加上权重。
然后你计算每一个点，看看深圳地图上，每一个点到那些目的地的距离和时间。加权一下，就知道各地段的便利度。
另外补充一下，现代都市都是 「立体交通」，除了地面车流，还有高架高速和地铁轻轨。
计算生活便利度时，要把这些都考虑进去。
三亚地形图。亚龙湾和三亚市区，是不连在一起的。
整个城市呈一个 「斗」 字型。
八）被动的规划
便利度非常重要。我们来到北京上海，是为了享受丰富的多彩人生。而不是为了看树看海看电视。
所以尽揽三环内的繁华，远远要比六环外吃大娘水饺更重要。
影响一个地段档次的有很多因素。例如历史人文，绿化，景观，居民人口，化工污染。但是无论如何，「便利」 是一个很重要的指标。
你到所有的 CBD 都很近，你生活在灯红酒绿的市中心，那你就是好地段。
那么，很多人是不是以为这就领悟到地段好坏，时政变迁的奥义了呢。
当然不是，我们再看回十八蜂巢图：
重要的关键，是这 18 格子的 「CBD」 在哪里。这才是真正要命的事。
要命的是，我们完全不知道 CBD 下一步在哪里。政府的下一步产业规划，就业岗位在哪里。
这才是真正的城市规划奥义。
（未完待续）
(yevon_ou@163.com,2015 年 12 月 7 日丑时)
[1] 同理还有青岛
[2] CLD，Central Living District，中央居住区