对价格的理解，是区分菜鸟和专业的重要特征之一。
一）迷惘
99% 的人，对 「价格」 的理解是错误的。
对于绝大多数的人，他们所谓的 「价格」，是 「最后一次成交的价钱」。
好比他们跑到新开发的远郊，花 60000/m 买下一套品牌 CEO 房。然后他们就认为自己的房子 「值」 六万。
理由很简单。他们刚花六万买的，真金白银的交易。
如果改天 KFS 再推一批房源，定价 70000/m，他们就会弹冠而庆了。互相摆酒庆祝你的房子 「升值」 了。理由是现在有了七万的成交。
而事实呢，由于 「处房情结」。一手和二手是严重割裂的市场。绝大多数 CEO 盘在二手市场根本抛不掉，或者要深深的折价，长久的套牢。
这是第一个问题。
第二个问题，则是 「价格」 完全无法预测。
绝大多数人有过这样的体验，甚至有 IT 理工男费尽心机，想找一幅 「楼市 K 线图」 出来。
他们试图看技术指标分析楼市的走势，试图分析 「K 线图和涨跌」。最终却总是无功而返。
楼市对于他们来说，简直是诡异的，混沌的，无理性的。
从现有的价格，现有的数据，理工男完全无法推测 「未来」。一错再错。
而炒楼赚的是什么呢。炒楼赚的就是预测未来，并且押对了。
二）三维价格
理工男最大的问题，在于他们一开始的 「世界观」 就是错的。三观就是错的。
世界不是那样的。
他们老师教给他们的模型根本就不对，框架错了，以后怎样的分析都是错的。
为什么，你首先需要知道一个至关重要的词：「价格深度」。
Price Depth，价格不是二维的，是三维的。
举个例子，假设一个小区，有 100 套房子，100 个业主。
Step 1：100 个业主，全部都挂 30000 元/㎡出售价。
Step 2：70 个业主，要价 30000 元/㎡，30 个业主，要价 50000 元/平米
Step 3：30 个业主，要价 30000 元/㎡，70 个业主，要价 50000 元/平米。
Step 4：1 个业主，要价 30000 元/㎡，99 个业主，要价 50000 元/平米。
Step 5：1 个业主，要价 30000 元/㎡，99 个业主，要价 80000 元/平米。
请问，房价涨了么？
在这个例子里，你可以清晰地看到，Step 1~5，每一个步骤房价都是上涨的。而且涨幅还不小。
可是在 「傻空」 的嘴里，这个小区，最近五年，是完全没有任何涨幅的！
在傻空嘴里，他们是怎样看待这个世界观的呢。
Step 1：只需要 30000 元/㎡就可以买到该小区。
Step 2：只需要 30000 元/㎡就可以买到该小区。
Step 3：只需要 30000 元/㎡就可以买到该小区。
Step 4：只需要 30000 元/㎡就可以买到该小区。
Step 5：只需要 30000 元/㎡就可以买到该小区。
Step 6：OMG，房价一夜之间从 30000 涨到了 80000，涨幅巨大！
价格是三维的，不是二维的。你所看到的二维，仅仅是三维价格在边际上的一个投影！
你们必须清楚地知道，「K 线图」 是二维的。其中 X 是时间，Y 是价格。
Y 仅仅代表的是 「最低一套抛盘」，而不是全部的价格信息。他仅仅是一条边。
如图，价格是三维的。他其实像一座山一样。
而我们理解的 「K 线图」。仅仅如图 2 中的黄线，他仅仅是山脚边际。
当你认为价格始终 「维持稳定」 在三万的时候，其实上面的 99 位已经提价，一骑绝尘。
你完全不知道。你没有花一丝一毫心神，来关心那 99 位业主们的想法。关心那些甚至从来都不挂牌的业主们的想法。
而这股力量，99 人要比 1 个业主更庞大，更不可撼动，更无可逆转。
大势如山岳。
等你醒过来的时候，你已经被屠杀。
我们一直很喜欢一句话，「当你发现差距时，差距已无可逆转」。
当傻空最后发现 「房价在涨」 时，往往已经到了 Step 5。
三万扫光，是没有三万一，三万二的。
甚至也没有四万一，五万一。
直接上六万，「跳涨」。
绝望，屠杀。
如果我们的经济是一天一夜，缓慢连续变化的话。
那我们的事物 「价值」，一定也是缓慢连续变化的。
任何一个模型，必然是缓慢渐变的价格走势。如果你目瞪口呆，一夜之间 30000 涨到了 80000，那一定是你的模型不对。
三观需重塑。
三）预测未来
未来是什么样的，未来是可以预测的。而非门外汉看楼市，雾里看花 「无法理解」。
价格分 「总体价格」 和 「边际价格」。
- 99 个业主的想法，就是总体价格。
- 最低最低那 1 个业主的抛盘，是 「边际价格」。
中国人往往稿混淆掉了其中的区别。市场上弥漫的楼市分析，包括中央政府报告，他们讲的全部都是 「边际价格」。
你看链接，搜房，爱屋及屋的网站数据，反应的也是 「边际价格」。
「边际价格」 当然很重要，因为他代表目前在市场上切实可以成交的价格。
可是 「边际价格」 不能预测未来。预测未来，主要看 「总体价格」。也就是那 99 个业主们的想法。
我们常常有这样的体验，一个小区，卖得最便宜的 「卖一，卖二，卖三」。
当你把卖一扫掉，房价上涨 5000 元。
当你把卖二扫掉，房价上涨 5000 元。
当你把卖三扫掉，房价上涨 10000 元。
三套房子扫掉，整个小区均价上升了二万元。均价一下子就从六万涨到八万了。
中介天天打电话给你，「便宜的卖掉了，剩下的就贵了，快买快买」。
你不屑一顾，把电话挂掉。其实中介说的却是实话。
这种情况怎么解释呢。解释就是：整个小区的 「总体价格」，97 个业主都是挂 80000 的。
有且仅有三个神经病业主，卖一 60000，卖二 65000，卖三 70000.
把三个神经病扫掉，整个小区就全是正常人了。
* 浙江人比较大概率担当神经病角色。
所以职业炒家有时候和 「踢馆的」 很难通气沟通。
职业炒家：「又涨了，又涨了」。
踢馆的：「你那小区还有 20000 的抛盘」。
职业炒家：「又涨了，又涨了」。
踢馆的：「你那小区还有 20000 的抛盘」。
职业炒家：「又涨了，又涨了」。
踢馆的：「！@#￥%……&*（）」。
四）总体价格
踢馆的已经忍无可忍了。「你那是诡辩」。
「既然成交的都是最低价格，你凭什么说 99 个人都在提价。你能代表这 99 人的想法么，三个戴表么」。
我们的确不能代表 99 个人的想法。
但我们大致知道 9999999 人的想法。
在过去五年，无论你如何嘴硬，有一句话是无论如何否定不了的：「大势在涨」。
大势在涨，如果 2010 年上海楼市是 5/3/2，则 2015 年上海楼市逐渐实现了 8/5/3 的布局。
不仅仅大势在涨，而且我们可以很明确地和你说：「未来在涨」。从目前拍卖的几个地块来看，很明显三年之后，上海就是一个 「普遍十万」 的局面。
中环线附近，无论是大宁，新江湾，汶水路，还是杨高路，锦绣路，甚至上南，全部都是逼近十万。
大势在涨，逼空在即。
而另一方面，房地产又是一个高度 「同质化」 的市场。
房地产不是股票。医药股和电信股的走势，可以完全没有关联。
房地产其实是 「一个市场」，尤其是同一个城市之内。板块之间存在比价效应，存在尊卑阶梯，内环永远比中环贵，中环比外环贵。逆袭可能，但是很难。
如果以指数描述的话，则房价=大盘指数+板块指数+小区指数。
而他们的比重，几乎可以看作：房价=大盘 70%+板块 20%+小区 10%
另一方面，「房东的实力在增长」。
很多人忽略的一个方面，不仅仅买家的实力在增长，每年增加几十万存款。
而且房东的实力也在增长，每年也增加几十万存款。
房东越来越不差钱，也就越来越不把几百万的房款放在眼里。
这些因素集中在一起，我们可以有很大的把握说 「99 个人在涨价」。市场的重心在不断上移。
你如果看不见这 99 个人，把目光死盯在 1 个不调价降价的可怜虫温州钢贸厂厂长。你就很有可能面临 「3 万->8W」 的突变式上涨。
其实不是涨，是笋盘没了。
五）所谓笋盘
然后说一下笋盘的问题。在傻空眼里，他们是无法理解 「笋盘」 的概念的。
因为傻空是单细胞生物，他们观察这个世界，价格是二维的。是 K 线图。
你和他们说，「这套房子很笋，500W 的房子只卖 300W」。
傻空会反过来问你，「据我的理解，价格就是最后一次交易的价钱」。
「如果这房子卖给我 300W，为什么我不可以理解成这房子只值 300W 呢」？
所以傻空永远无法炒楼。他们根本无法判断价值和未来中枢在哪里。
而真正职业炒家的理解方式呢，职业炒家眼里，是有二个价格的:
- 总体价格，99 个业主们的心理价位
- 边际价格，最便宜的 1 个奇葩价位
当这二个价格发生冲突的时候，我们就认为是笋盘。
是笋盘就买入。
然后偏执地认为，他不应该是 20000/m，而是 50000/m。
让时间发酵一切。
六）高频市场
「笋盘」 是一种很不正常的现象。
Step5：1 个业主，要价 30000 元/㎡，99 个业主，要价 80000 元/平米。
RT，很多人会问，如果市场价 80000，别人都卖八万的话。
为什么会有一个业主卖三万呢。
这个问题问错了。错在因果倒置。
正确的说法，应该是 「市场上永远有 8W 卖 3W 的现象，问题的关键是，为什么会给你遇到」。
如果你学习真正的经济学，你就会知道，经济学所谓的 「完美均衡状态」 其实是不存在的。
市场上永远有人卖贱货，买贵货。永远有人不领市场行情。
不领行情是正常的，常态化的。人人都领行情才是不正常的。
问题的真正反面，是市场上还存在很多 「套利者」。简称 「商人」。
市场永远有起伏的，而套利者就是鲨鱼。
当一旦发现市场的 「套利机会」 时，套利者就会杀入。夺去利润，互相厮杀。
你每天吃的大米，洗发水，电脑配件，真实都存在价格起伏现象。只不过 「套利者」 足够多，商人足够多，竞争的结果价差被抹平了。
而房地产这个市场，关键是 「套利者」~~我们称之为 「职业炒家」 人数极其稀少。
水库论坛之前有近七篇文章讲《职业炒家 1~6》，讲的就是这一行人数之少。全国可能不到 1000 个人。
买卖房产，本身就是一件门槛巨高的事情。
而一套 1300W 的房子打折 700W，你纯粹是因为他低估而买入。把一千万的房子当 「生意标的」。这还不是你唯一资产。
能做到这一步的人就更少了。
在目前 「限购限贷高营业税」 的大环境之下，每天都有贵妇和破产老板在贱卖贵买资产。
傻子太多了，鲨鱼不够用。
笋盘太多了，炒家赚到手抽筋。绝对蓝海。
七）三维价格的实际分析
最后，我们说几个实际例子。
第一个例子，是深圳的房地产市场。
今年深圳张了近 60%。而到了年底，被打压一整年的文课生小编终于又忍不住了，跳出来喊 「深圳楼市开始下跌」，「业主削价 10% 抛盘」，「花园小区大降五千」。
深圳楼市有跌么，我们可以告诉你一个例子。「当所有的业主都在提价时，整体房价却是下跌的」。
Step 1：ABCDE 挂盘 20000 元/平米，FGHIJ 自住不卖
Step 2：ABCDE 挂盘 30000 元/平米，
Step 3：ABCDE 挂盘 40000 元/平米
Step 4：ABCDE 挂盘 50000 元/平米，F 卖 45000
Step 5：ABCDE 挂盘 60000 元/平米，F 卖 60000
Step 6：ABCDE 挂盘 60000 元/平米，F 卖 60000，G 卖 55000
你仔细看这个模型中，对于单个的 A，单个的 B，ABCDEFGHIJ 每一位，其价格都是 「越提越高」。
然而：
Step 5 的小区售价是：60000 元
Step 6 的小区售价是：55000 元
这一步中，小区价格却是下跌的。
为什么会这样呢，你采访一下业主 G，问问他是怎么想的。
「这套房子是我几年前二万买的」
「买了之后醉心工作，也没怎么关心房价」
「前几天我去中介问了一下，哇塞，中介说现在市价快到六万了」。
「我想想，我也不那么贪心。就挂个 55000，咱也不要挂到尽，赚二三百万很知足了」。
这就是楼市中常出现的现象。每当一轮大涨涨完，常常有一些原先 「不卖」 的业主改为出售。
而这些业主的挂牌，通常比长期拼搏在第一线的炒家们要低。一般是九折。
然后我们再说第二个例子：上海市场。
今年上海涨得没有深圳多，但平均也有 30~50%。大致是六万均价的房子涨到八万。
很多人感到绝望。但我们可以跟你说，「你还能买到去年价格的房子，现在是笋盘最多，发财最容易的时刻」。
道理也是类似的，市场不是一个人，是 100 个人。
价格不是一个价格，是 100 个价格。
中国学生受传统教育的毒害太深。总是以 「整体」 看待问题。却完全不知道 「细分结构」。
当整体大势涨了 40% 之后；
你能确定每一个楼盘，每一个小区，每一个业主，所有人都提价了 40%？
你能确信市场如此有效率，讯息如此准确无误直达每一个人?
答案肯定不是的。市场无序才是主流，价格混沌才是主流。直到商人重新把他整理到 「均衡市场」。
所以每一次大涨之后，肯定有业主跟不上形势。
肯定有别人都卖 8W 了，某无知小白业主，还保留着 6W 的售价。
这等于在已经确定涨幅之后，再给你一个去年的价格。
所以 「捡漏」 始终是一种低风险的交易策略，只要你花心思去做，在任何已涨的区域内都可以发掘出懵懂的业主笋盘。
低风险高收益，捡漏流。
（yevon_ou@163.com，2015 年 11 月 30 日晚）