Q：为什么没有豪宅别墅流。
A：亏钱有流派么？
一）贵妇
前二天，一个贵妇追着我满世界的骂。
如果 Singlish 不是太退化的话，她的意思大致是这样的：
「我朋友房子海德公园，那是富丽堂皇 Royal 气派，你哪比得上」。
「我买房子一定汤臣一品，No.1 才是高大上」。
「呸，你那些贫民窟老破小。姐姐根本踏足不进去。一口水喷在屏幕上」。
我冷冷地看了她三秒钟，「你是娼妇么」。
你是娼妇么。你这辈子赚过钱么。
不知道是你老爸牛还是你老公牛，你本人这辈子赚过钱么。
你这辈子除了花钱，你懂得怎么赚钱么。
这个姐姐的本事，就是劈着叉跨着腰，指着那里骂：「姐姐的房子比你好」。
花钱的事谁不会。
我们是在比谁的房子更好么。大小姐脾气谁不会。
我们是在比谁的房子 「能升值」。
在过去五年，英镑的汇率跌了有近 40%，而海德公园的房子还涨不到 40%。
你去买，那不是豪宅。那是耻辱。
你不是贵妇，你是娼妓。
天底下 「亏钱」 的方式千千万，你随心所欲去做一件事情，99.999% 的概率是亏钱。
而要赚钱的事情，则是千难万难。
你要经过精密的计算，耐心的等待，吃别人几倍的苦，还要一点点运气，才能赚一二百万的钱。
所以我们要经手赚一套房子，那是百折千难。要千锤百炼精密计算，还要运气很好抢到笋盘，最后还被政府的税收剥一层皮。
只有最无知的蠢女人，才会觉得自己最聪明。无知者最自信。
贵妇在任何时候都是接最后一棒的。
二）贵妇流
为什么我们说了炒楼的好几个流派，可是从来没有人说过 「豪宅别墅流」，甚至也没有 「仁恒万科流」。
因为这些流派不赚钱，买别墅不赚钱，买豪宅不赚钱，买仁恒倒赔要亏钱。
凡是说到 「香港房地产」 泡沫时，很多人喜欢举一个 「阿 B 哥」 钟镇涛的故事。
文科生小编媒体，一而再，再而三地喜欢用钟镇涛的故事，吓阻警告各位：
- 房产是要大跌的，
- 炒楼是要破产的，
- 阿 B 哥是要讨饭的。
可是，这反映了中国文科生小编的不严谨，浮躁，游于表面。
阿 B 哥究竟是怎么破产的。这故事要读下去才有续集。
严格地说，阿 B 哥一共只买了 4 套房子。花了 1.5 亿。而此后六个月就跌掉了一半。
他本人几乎没付什么首付，于是立即被打成负资产。
四套中有二套是别墅，全部都是一手豪宅 CEO 盘。
问题的关键，你本来是一个唱歌的，你来炒什么楼呢。
而且还玩得这么大，冒冒失失一头 300 斤的大肥猪冲进来。
他是 「贵妇流」 典型牺牲者。
而这一切的背后，则是他的老婆：章小蕙
和所有的贵妇一样，他买的是 「最贵的房子」，而不是 「最升值的房子」。
这二者是有巨大区别的；
最升值的房子，往往是破破烂烂被低估可改造的房子。
最贵的房子，通常是一手精装品牌 CEO 豪宅别墅，食人草专门吞咽贵妇的。
如果阿 B 哥是一个严谨有经验的炒房客，他根本不会这么惨。甚至说，只要他是几大流派之一，即使香港楼市崩溃，都损伤不了他太深。
如果阿 B 哥买的是老公房，四百呎贫民窟。
底层低端的房产，几乎没有价格下跌的空间。即使房价跌，他仍然可以收租，靠 5% 的租金维持回报。
如果阿 B 哥买的是 「二手笋盘」，他也不会破产。楼市跌掉三年，则他刚到成本。
而钟镇涛买的是什么，是 「一手豪宅 CEO 别墅」，半亿别墅。
这样的别墅物业，本身价值就极度高估。高毛利产品，像 Hermes 包包一样，卖掉一个店里都要开庆功宴。
他又是一个完全不懂炒房的外行，当他买入之时，价格或许就远远 「高于」 平均行情。至少肯定是远远 「高于」 同地段二手房一大截。
而这一切的背后，则是女人：章小蕙。
在这个世界上，从来不存在 「贵妇流」。
炒楼是一种工作，是一个职业。是一门高度学识，勤奋，勇敢和狡诈并存的行业。
炒楼，让女人走开。
三）其他失败的流派
a）仁恒滨江的价格，今天已经和联洋屌丝盘天安花园差不多。
「仁恒万科流」 不能碰，仁恒出品，必属垃圾。
包括最近开盘的仁恒公园世纪，坑死一大堆人。
b）「旅游地产」 不能碰。
任何的旅游地产都不能碰。包括国内的，美国的，三亚的，湾区的，大堡礁的，百慕大的，马尔代夫…………
滑雪场，度假村，温泉屋，散售酒店，海滨别墅…………
任何旅游地产都不能碰。哪怕他们看上去如此美丽，如此景色动人。
因为旅游地产，几乎是完全没有二手市场。
无论你买来多么精致，多么昂贵，他们几乎永远是卖不出去的。没有买家。
为什么；
只有大城市，才有房地产。
在旅游地产门口，根本没有晃来晃去的潜在客户。也没有存活下来的中介店。
这是一项死资产。
c）分割商铺不能碰。
房地产市场，向来有 「金银铜铁」 的说法。
其中金是商铺，银是写字楼，铜是住宅，铁是厂房。
但是，金商铺，绝对不意味着投资商铺的回报率高。很多人是被这一句话坑到死的，以为金子就一定比黄铜值钱。以为 「买商铺才是高手」。
金商铺，铜住宅，只不过说二者的玩法和逻辑不同罢了。
就中国的实际情况而言，商铺的回报率远远低于住宅。我们甚至都没听说过几个买商铺而赚钱的例子。
而商铺之中，「分割式小商铺」 又是坑中之坑。
上海市政府从 2004 年之后，规定禁止 「55 平米以下」 小商铺立项，免得坑死人。
如果说独立商铺还有三分活路，则分割小商铺是 100% 死路。
d）军产房不能碰。
理论上，军产房不能买卖。
实务上，如果你买了，房价跌了-> 买卖有效。房价涨了-> 买卖无效。
e）农村小产权
同上。比军人略好。
四）流派终结者
我们用了八篇的篇幅，来讲炒楼多军的各种流派。
某一些经验丰富的热心小白，已经在不停点头了，「学习了」「长知识啊」「谢谢啊」。
而一些更富有总结精神的小白，则是提出了问句：
「按照你的说法，最有效率的炒楼模式，应该是：
- 以较低的药单价格买入房子
- 立刻改装成法租民宿流出租，获取尽可能大的租金回报
- 以高的租金和颜值为估价基础，将物业套现，回笼资金扩大规模
- 引入 A 轮，B 轮天使投资者，扩大规模争取上市
这样滚动操作，5 万变 10 万，10 万变 20 万，20 万变 100 万，100 万变 500 万。
三年做出 2000 万利润。
然后以 200 倍估值 「创业板」 上市。顺便念念佛经，给自己打打鸡血，以疯魔流激励人生。
Nasdaq 敲钟，十亿富豪。这就是铺就的大道奋斗人生。对不对」:-D
呃，我们花了这么多的心血，写了这么多的流派。
你看到我们写 「干货」 了么。
真正的干货，是法租流如何在细腻的角落，瞬间打动老外。让他们有家乡的感觉。
真正的干货，是民宿流如何吸引客源，尽量满租。
真正的干货，是药单流如何解药。五重抵押证怎样解开。
真正的干货，是二房东如何获取低价房源，这才是利润保证。
你看到我们写了 「干货」 了么。
「炒房客的流派」，虽然写了八篇，但其实都是泛泛而谈。每一篇仅一二千字，最多介绍了一下流派的大致概貌，运行轨迹。对于内功心法只字未提，对于如何 「追逐优秀」 也是只字未提。
我们写这八篇泛泛而谈的 「流派」，仅谈介绍而不谈细节，其实，只是为了引出下面这一句话：
「各位，以上诸多流派，
全部都是错误的！」
（下篇再讲）
（yevon_ou@163.com,2015 年 11 月 19 日子夜）