在流派系列中，我们说道了 「法租民宿流」，可以使得租金提高 200~300%
「药单流」 可以降低买入价至 60~70%
现在我们要问，可不可以，可不可以回报再高一点？
答案是：高周转率。
一）周转流
有一个流派，被称为 「凤姐变冰冰」。
其核心的思想，是装修再出售。
手法是，你先在市场上找一套最破最破，但是骨架框子还不错的房子。
好比逃难潮中找一个黑炭泥面的黄丫头，但仔细一看，还算是个美人胚子。
然后你教她琴棋书画，等到太平年份，丫鬟卖个好价钱。
我们一直惊讶不能理解的一件事，「怎么会有人把家搞得像狗窝一样的」。
一套房子要出售，最重要的是什么：「品相，品相，品相」。
但是偏偏就有人把屋子弄得象狗窝一样，而且狗窝都不收拾一下，就直接这么出售。
于是怎样，于是你只能卖一个很低的价格。
「凤姐变冰冰」 这个流派，有以下几个步骤：
1）找一套最破最破的房子。最好是因为破，导致折价的房子。
因为你反正要敲到 「原始社会」 然后再重新装修，那么那些本身装修得不好不坏的房子，才是最为尴尬的。
你干脆就买最破的，反正我都要敲掉的，你帮我把 「买入价」 降下来。
2）进行装修
很多人有一个误解。认为 「装修」 可以给房子带来附加值。
这种说法是绝对错误的。精装修房是要绝对回避的，譬如臭名昭著的仁恒。
如果你买二套温州土老板的房子，你有可能被里面 「金碧辉煌」 的底色吓倒。这种纯皇鎏金的风格，还有黑胡桃木的家具，非常地耗钱。动辄几十万。
而这样的 「高档」 装修，在真正的 Re-Sale 市场，并不能卖出价钱。装修投资，绝不是材料越高档越贵越好。
职业炒家所做的装修，是一种被称为 「专为出售所做的装修」。
这种装修很怪，很怪异，内行几乎一眼就看得出来。啊，原来对面也是同行，哈。
「专为出售所做的装修」 有一些基本元素：
- a) 通常是极简风格，或者北欧 Cybertech 风格。因为相对于繁复法欧，极简无疑省钱。
- b) 用料并不高档。但足以吸引眼球。
你花 200,000 元买一个 GROHE 的花洒，并不能使你的房子升值。
相反，500 元买一个可以 360°向上喷水（洗脸）的水龙头。则非常地有逼格。
- c) 材料质量不重要，关键是要新
这里面一个诀窍：大规模地使用玻璃，塑料面。
真正有经验的装修师傅都知道，玻璃做的样板房，看上去晶莹剔透，美艳不可方物。
可是时间久了，玻璃表面会氧化。最终所有的玻璃都会钝化，而变得象老光镜一样混糊糊地非常难看。
可是，全新的玻璃，厨房塑料面板，在短时间内能给人非常大的视觉冲击。形成一种 「很新很新很新— 全新」 的概念，从而极大托高售价。
- d) 灯光一定要亮，超亮。绝不能有一种暮气沉沉的感觉。暗=旧
总体而言，这样一种装修风格，是完全围绕 「为卖而装修」 的。
如果你是自住，一定不会这样装修。会选一些更经久耐用但看上去很土的材质。
本篇不是谈装修的，就不展开了。
3）第三步，转手出售。
二）赢利的基础
周转流为什么可以赚钱。「凤姐变冰冰」 赢利的基础是什么。
其基础，来自于房地产估值模式不同。
我们之前有一篇文章可以参考：《炒楼的回报有多高》[1]
| 买入年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | |
| 房屋价值 | 75 | 115 | 131 | 150 | 175 | 200 |
可见，如果我买入的第二年就抛售的话，那利润率是 115÷75=153%
而此后第三，第四年出售的话，131÷115=115%
也就是第一年有近 50% 的毛利，此后每一年就只有 15%
为什么会这样呢。因为炒家的利润，其实分为二个部分。
1）资产性收益。手中所有的 「库存」 跟随大势上涨。这个速度大约是每年 15%
2）交易性收益。因为人的运作，发现笋盘或者解药药单之类的，获得 50% 增值。
笋盘是什么，笋盘就是你以 75W 的价格，买到了价值 100W 的房子。
但是这样的收入，是一次性的。仅在第一年存在。
此后每年还是 15% 的大盘平均速度。
「凤姐变冰冰」 的流派思路，就是停驻于 「第一年」。
既然第一年有 50% 收益，以后每年 15%，那我永远第一年好了。
75 买进，115 卖出。
再 75 买进，115 卖出。
一套房子拿到手~~装修。从很破很破，变到身光颈靓。
然后你就卖出，拿到+50% 的赢利，再投入下一笔交易。
循环往复，赢利岂不是更高？
三）生存的土壤
「周转流」 能不能活下去。未来这个流派是会壮大，还是消亡。
答案是壮大。
这块土壤很肥沃，耕之不尽。
我们必须注意到，「90 后」 和 70 后是完全不同的二种人群群体。
当我们这些苦憋的 70 后存在于市场，当 2000 年我刚刚踏入这行时，装修是完全卖不出价钱的。
上海人的意见很明确，很务实。无论你什么样的装修，哪怕你 40W 房子再扔 20W 豪装上去，你还是只能卖 40W 价钱。
装修不能卖价，装修只能白送。「装修房=毛坯房价格」。我还不喜欢你的装修风格呢，缺什么我自己改。
但是到了 80 后，到了 2005~2010 年的房地产市场。事情已经明显发生了变化。
装修是可以卖钱的。市场承认装修的增值。
装修与毛坯之间，出现和明显的差价。几乎可以覆盖装修款八成。
到了 90 后的年代，到了 2011~2015 年的（上海）房地产市场，事情更发生了进一步的变化。
在这个 90 后为主要买家的时代中。装修是可以卖钱的，装修甚至可以卖出溢价，只要你装得有品味。对准了 「目标客户」 的口味。
装修-毛坯的差价=2 倍装修款。
时代为什么会如此变迁呢。因为 70 后和 90 后，是完全不同的二个时代二个背景的人。
70 后都是苦哈哈。如果装修花了 25W，你收我 20W 我都不愿意。俺还想着自己跑跑建材市场，说不定能更省钱呢。
70 后能吃苦，能用劳力来换取金钱。艰苦朴素。
而 90 后不同。90 后从小生长在蜜糖之中，既没有经历过匮乏，也不能承受痛苦。
装修是一件极其 「痛苦」 的事情。哪怕非常优胜的老鸟，连续跑二个月建材市场，也会黑瘦一圈。更不提装修中各种心力消耗，各种破事。
而 90 后不能吃苦。他们不能跑建材市场。
相对来说，90 后没有经历过匮乏。他们不知道 「节俭」 二个字代表的含义。如果有人花 20W 装修得现代摩登，再按照 60W 的差价卖给他们。他们会觉得 「合理的附加值」，并愿意为此付费。
我无意谴责 90 后，我只想说一个事实，「通常一个王朝经历十几代堕落化，2010 后，2030 后，2050 后，2xxx 后」，整个国家也就完了。
综上所述，承平日久。90 后的 「享乐化」 是一件不可阻挡的趋势。
也就是说，有越来越多的人，哪怕稍微收拾就能卖贵一点。「凤姐」 也会折价出售。
哪怕明知道你装修成本没多少钱，「冰冰」 也会有人高价接盘。因为他们就是懒得动。
四）周转
当流派讲到 「法租民宿流」，租金基本已经挖到了尽头。
当流派讲到 「药单法拍流」，成本基本已经挖到了尽头。
「周转流」 讲的是周转。
高周转率，如果四个月一次，甚至三个月一次，每次+50% 的利润。则一年下来利润更为客观，赚得更多。
这就是深圳著名 id「业余套利」 讲的创业故事。
但我们要说的是，他是在撒谎！
「周转流」 只有理论上的价值，但是在现实生活中是不可行的。
为什么要单独挑 「周转流」 来作为一个流派。是说这种快速换手的模式，在其他岁月可行。可作为备用。
但是在 2015 年，却是不可能的。
为什么，还是因为交易成本太高。
交易成本实在太太高了！这使得任何的 「短炒」 都不可能。或者是，可以短炒，但利润都被政府拿走，为国家打工。
交易成本有多高，按照 2015.11.14 的法律，大约是在 20% 左右。
有人问，为什么这么高。按照国家明文法律，不就是营业税，所得税，没有多少么。而且还有很多惠民的政策豁免。
这种人多半是无耻的学院派，完全听不到民间疾苦的。
其一，你看文献不仔细。更不知实战之中的痛苦。
- 如果快速换手的话，营业税 5.65% 是逃不掉的。
- 买入方 3% 的契税也是逃不掉的。如果你炒小户型，则人力成本无法摊薄。
- 个人所得税 2%，当你成为了一个 「流派」，那你手里房子必然足够多。这笔钱也是逃不掉的。所谓 「唯一」，是穷人散户的想法。
以上三项累计，明的税费成本是 10%+1% 中介费。
其二，真正干扰 「高周转率」 的，是 「买卖时的压价」。
对于这件事，不是职业炒家，根本无法体会。
很多人炒股票炒昏头了。编起了房产故事，直接把股市经验拿过来吹牛。改头换姓就冒充楼神。
而房产交易，和股票有很大不同。
股票散户是 50000 元的数量级，楼市散户是 500W 元的数量级。完全二个世界。
股票你抛售 1000 股，你按照大屏幕上的 「买一」 价格，对着电脑敲就可以了。上下不会超过一二分钱。
而房产不同。如果你想抛售房产，明天你找个买家试试？
房产交易，是一个漫长的过程。这是任何一本入门教科书说的。
如果你想快速交易，你就在门口挂一个 「For Sale」 的牌子。但这时候你的房子就不能按原价卖了。
按照美国的经验，如果你房子想 「迅速」 出售（一个月内），那价格是多少呢。通常是八折起，向下起。
而在中国，因为限购限贷二手房交易困难，这个数字更夸张。更低。
目前堪称 「人类有史以来交易最困难」 时期。市场流动性接近枯竭。
每年的二手房成交价中位数是 220W 元。这意味着什么，意味着 80% 的交易是老公房。
也就是说，只有老公房还是唯一交易流畅，能以接近不折价的速度（轻微折价 95%），在短时期内抛掉。
而 120 平米以上的板楼，次新房，几乎完全被冰冻。每年每小区的换手率不足 2%
按照 「业余套利」 吹牛的模型。他每年要交易 30~35 套。这么高的换手频率，他唯一的可能性，是交易老公房。
但是，蚊子肉太小。这又限制了他的总获利。
更何况，如果你详细看他的复述记录的话，破绽更多。
一个人交易 3 套房子，是有可能真实的。交易 34 套，绝对不真实。
吹牛是个系统工程。
当一个工厂，吹嘘他的营业额增长十倍，各项财务数据加上一个 0.
但是，如果你深入细想一步。吞吐量增加十倍，仅仅门口运货的卡车，就会造成彻底的交通堵塞。一个厂门甚至都来不及卸货。
炒楼的故事同理。
如果你把 3 套交易吹嘘成 34 套的话，会产生许多额外的问题。交通堵塞和厂门卸货。
地球上任何事物都不是 「线性增长」 的。业务量增长十倍，会发生许多新的瓶颈，新的业务模式，甚至组织架构重组。
在内行人眼里，一看就知道破绽实在太多了。你根本就不知道一年 「交易 34 套」 是怎样的业务模型。[2]
就像穷人幻想富人每天吃 200 个馒头。
五）后门
或许还会有一些人问，能否有一些旁门左道的方法，能规避节省掉交易成本。而使得 「高周转率」 可行。譬如；
1）公证
这是华南地区常见的行为。即上家不过户，仅仅做全权委托公证。
二个月装修，四个月周转。在四个月时间内，飞快地找到下家，直接节省了一次税费成本。
相信吹牛党 「业余套利」 等，也会以这理由辩解吧。
且不说整个流程中存在的道德风险，上家的人品以及交易流程控制。仅仅以这个模式而言，也是不可行的。
因为你 「削弱」 了你的客户受众面。
「公证」 是可以做，但你的受众就少了。一些最老牌，最守旧的人，就不愿意和你交易。
从某些意义上讲，你这就变成了 「小药单」。产权有轻微瑕疵的单子。
药单的结果，不仅仅是受众更少。而且剩下来的买家，也会要求更高的回报率。这会分走你的利润。
因为 「小药单」 而导致的压价损失，甚至会超过 8%，超过你所节省的税费。而变得毫无意义。
2）企业产权
用公司的名义购买。同理，严重削弱了目标受众群体。
3）一手房更名
同理，削弱了受众面。
六）结语
利润 = (卖出价-买入价) * 面积 * 周转率
我们都知道 「周转率」 的重要性。可是在我们整个研究树中，对周转率的展开并不多，甚至默认他为 1。
理论的背后，则是冰冷的事实。因为 「税费和限购」，交易成本实在太高。以至于任何增加周转率的行径都不可行。还不如拿住死捂。
我们知道有一些人在吹嘘号召 「高周转率」，但我们在仔细研究了他们的文献发言之后，认为他们更有可能是在吹牛。
譬如剥皮的这篇：《傻空写作指南》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=28079
环境决定物种。或许环境变化之后，此流派可以复苏。
但就目前而论，提高周转率的努力不存在。
（yevon_ou@163.com，2015 年 11 月 14 日晚）
[1]《炒楼的回报有多高》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=6330
[2] 蚂蚁体重如果增加 100 万倍的话，并不会变成大象。他的体重会立刻把它的细腿压垮。肺的呼吸系统无法承受血液动力。必须进行彻底的生物学器官重组。有兴趣可阅读这方面文献很多。