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优雅地赚钱。
一）鱼和熊掌
职业炒家的第三个流派，是法租/民宿派。
在之前的文章中，我们说道 「大面积低单价」 流派防止破产的最后防线是 「成本足够地低」，买来就是七折。
而老破小流派不注重资本利得。却特别地注重 「租金%」，只要持续地有 5% 现金回报，长线收租天塌下来也不怕。
好了，现在有一个流派，他兼得二派优势。比二派都强。
当老破小流派绞尽脑汁，谋求 「3.5~4.0%」 租金回报标的时，有一个流派，他的纯租金回报可以做到 8~10%
而且这个流派，他还不耽搁你赚钱。在资本利得方面一样很强，壮牛狂奔。
这个流派，就是法租/民宿派。
二）法租派
我们说过，要获取高额租金%，有二种方式：
1）最最最低端。以至于基本生活需求无法压缩。最最极小面积户型。
2）做外国人生意
法租流，其实做的是外国人生意。
做外国人生意，有专门只做外国人生意的地域板块。譬如古北，虹梅，碧云，主打的都是国际社区。
如果你的房子买在了古北，碧云，那么很不幸，你的房子，可能是过去十五年涨幅最低的房子。古北从 1997 年 $2000 美金，到今天就没涨几倍。
炒古北不是流派。因为死亡的不是多军流派。
多军流派，都是指赚钱的流派。
所谓的 「法租流」，主要是指买湖南路，天平路，武康路，衡山路一带，传统法租界，绿树成荫的地方。
这几乎是上海最好的地区。康办也在这里。
而法租流之所有可以胜出，则是他在获取高额租金的同时，控制了成本。
就总体而言，法租派的内功心法，可以归结为以下几条：
1）选择湖南天平街道，传统法租界地区。但是购入房价又很低，是跟土著价走，而不是外销房走。
2）进行极为专业的改建和整修
3）出租给老外。
4）或出售
因为法租界并没有古北那种成片，成规模的名都城外销房小区。在法租界选筹，主要是：
- 50~60 平米老公房
- 新里
- 独院小洋房（之部分）
「法租派」 这一系列的领航人物是网友□□□□□□□，譬如他在 2013 年分享的一个经典案例：
- 47 平米老公房，原 2500 租金。
- 经过改造之后，月租 10000。
看清楚，是 47 平米租 10000！
房子在□□□□□□，□□□□年老公房□/□F，实在是普通得不能再普通。
（本处删除 NNN 字）
在水库论坛（Shuiku.net）当年转载了他的文章：
文字版：
《□□□□□□,□□□□》
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=□□□□
图片版：
《□□□□□□□□□□□□》
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=□□□□□
（图片只放一张，余下图片不共享）
为了□□□□□□这套房子，水库论坛专门组织了一次规模上百人的大型考察团。专门去了一次实地观摩考察。
学习下来的总结，只有五个字：「魔鬼在细节」。
这里面的门道太多，就是你毫不在意的一二个细节，打动了老外的心，一下子俘获了欧美人的审美观。
再强调一次，Marketing 是分类的，一千个人有一千个哈姆雷特。你觉得不喜欢不重要，关键是打动 「目标客户」 的心。
真正的内功心法不传之秘，LZ 是隔壁门派的，俺也一知半解。
请自行找 「法租流」 高人学艺拜师。
三）法租派的升值
当你 2500->10000 房租翻四倍，法租派在 「租金回报」 上就已经超过了老破小流派，甚至达到 8~10% 的境界。
可是你以为法租派只擅长赚租金么，你又错了。2015 年，□□□□□□又一次分享了他在买卖上的巨大斩获。
2015.04 □□□□□□□□买入 「□□□路/□□□□路」42 平米一楼老公房，
价格 130W
破限购 15W
装修 10W，税费 5W
2015.09 出租 9000
2015.10 售吉 230W
也就是短短六个月之间，130W->230W。
闲话少说，直接上图：
（图片只共享一张）
是不是有一种惊艳的感觉。等我们再上一张装修前的照片：
这张装修前的照片，才是重点中的重点！
也就是目前我们这个社会，我们这个民族，我们这些国民；
你扑上去第一眼看见的，就是这么破破烂烂的房子，然后你 「啐，垃圾」。
你不善于挖掘事物背后的价值，你看到一些很肤浅表面的东西。
如果你想要精致，优雅的生活，你并不懂得如何去创造。
你只会硬扛。花六万，八万单价，去买别人包装设计好的精装一手品牌 CEO，然后再哭诉抱怨房价怎么这么贵。
而我们，则是那个设计好六万八万，然后再卖给你的人。
巧劲之道，借力打力。
攻城最下。
现在，让我告诉你一个真正秘诀中的秘诀。
你回看照片 「未装修的状态」，其隔壁那套，还仍处于这种破破烂烂的状态。
而且，也还是卖 130W 小加。
上士闻道, 勤而行之。现在你知道该怎么办了么。
四）法租派的局限性
法租流拥有非常好的租金，而且投入也很低。远远不到专业外销房的一个零头。
法租流拥有非常良好的升值能力，在极短时间内，房价就能涨 50%~80%
那么，法租流是不是集所有的优点于一身。他是不是无敌的呢。
从某种意义上讲，法租流的确是无敌，无懈可击的存在。
法租流唯一的问题，是他始终做不大。
法租的生存范围十分有限，基本就局限于湖南，天平二个街道。
47 平米租 10000 元的客户有，但你绝不可以认为满大街都是。
这只有在极少数城市极少数区域的极少数房源的环境下，才有法租流的生存市场。
他是最典型的 「小众市场」。
法租流是优雅的流派，是绅士的流派。是少而精的贵族流派。
他和大众市场是分开的。适合豪门贵芥公子玩二套排遣寂寞。而如果你拿了几十套几百套想做大，那就没可能了。
最后，分享一段视频：
http://video.weibo.com/show?fid=1034:5af135868630f3b92bfecb303b973327
这段视频告诉我们的是，像我们这样一个国家，需要多少家 「牙签厂」。
这样一个圆筒木，短短一截木头，可以制造多少人用的牙签。
答案是 2100W 套。
五）民宿流
随着法租流的描述，我们要讲讲另外一个流派：「民宿流」。
民宿流可以视为法租流的 「全面加强版」，它在各个指数方面都要胜过法租流。
曾经有人说，奋斗的真谛就是：「35 岁之前拼命地压榨自己，35 岁之后享受人生，35 周岁整退休」。
这句话到了没心没肺的某多军口里，就变成了：「既然有人可以 35 岁退休，为什么不可以 28 岁退休」。
28 岁退休，很 NB 么。
不，我们还是低估了中国 90 后的威力。这句话到了某 90 后的嘴里，又变成了 「既然可以 28 岁退休，为什么不可以 23 岁就退休」。
于是某人一毕业，毕业第一年就退休了。
她退休的主要方法，是搞 「民宿」。
民宿是什么，没见过猪你至少知道国外 Top 20 中有一个 Airbnb 网站，国内有蚂蚁 (mayi.com)，小猪（xiaozhu.com）等山寨跟风。
民宿就是短租。其主要的特色，是把房间装修成非常有特色温馨之所。
然后在空间上分割：出租一个卧室，提供早餐。
在时间上分割：提供 1~3 天的短租。
民宿的主要竞争对手是酒店和长租，但是；
1）虽然民宿和住酒店都是 800 元/晚，并不便宜。但是酒店标房一般只有 25 平米，行政套房 37 平米。
而 800 元住民宿，可以住到 80~120 平米的二房。几乎比酒店总统套房更宽敞。
2）虽然酒店有更标准化的洁净服务，但民宿一般可以通过房东的温馨，聊天，导游指引，提供更 Face to face 的人性化体验。
3）虽然民宿比月租要贵，一般贵三倍左右。但是民宿灵活。可以提供 1~3 天的超短租赁。也能提供一个卧室，甚至一个储藏室的超廉价产品。
4）如果形成 Hostel 类似群体，则在民宿中可以结识新的朋友。
民宿一般租得很贵。如果按照房间数*天数，则它的总租金，可以租到整租月租的 300% 左右。
也就是你普通月租 6000 的三房；
如果搞民宿，则是 800 一天。
可是，这是非常非常高的利润。也很容易赚钱。
论租金，民宿甚至比专门做外国人生意的 「法租派」 还要高。
论升值，鉴于 「出售时品相一定要好」 理论，民宿和法租派都极佳流派。民宿甚至更好一点。因为软装花团锦簇。
论适应性，法租派严格地被局限在法租界以内。浦东和郊环都根本没有这种生态。而民宿派则相对宽松得多。最佳民宿虽然仍是在 Downtown，但其他区域也是有移植活下去的可能。
民宿相当于 「法租流」 的全面加强版。
六）民宿派的缺点
民宿派的弱点是什么。
在悲观主义者的眼里，他们几乎想也不想就列出来了：
1）持牌旅馆的灰色地带，警察的骚扰
2）如家七天等经济型酒店的竞争
3）门槛低，同业新对手竞争
但我们要说，这几个问题都是麻烦，会削弱你的利润率。但绝对不是灾难。
民宿有其市场定位，在五星级酒店/经济型酒店/普通住宅之间，的确能划出这么一片细分市场。
他兼有五星级酒店的高 bigger，经济型酒店的价位，和民间住宅的宽敞。
从细分市场而言，这一个划分是有效的。所以民宿市场，是可以活下去的。
至于竞争，天下哪行没有竞争。只要仍处于灰色角落，竞争没有刺刀见血狂打价格战就可以了。
那么 「民宿流」 的真正瓶颈和缺陷在哪里呢。
在于 「心力」。
你如果真的管过这事就知道了。假设一个房子有三个房间，一个月 30 天，理论山最多有 90 批客人。
实际算个对折 45 批吧。这 45 批人的 Check In，CheckOut，
来之前会在网上问你一堆的问题，这房子好不好。
来之中会打电话和你说找不着路，接飞机的人没赶上。
走之后每个人要结算看看有没有损坏，设施要重新添补维修。
这些事都不难。就是破。一堆破事。
眼睛一睁，就是一堆破事。一直到你眼睛闭上，梦里还是破事。
这还仅仅是一个场子的例子。如果你有 4 个场子，8 个场子呢。
这事，也就只有精力充沛的小姑娘折腾得动。90 后折腾得动。
象我们这种半截入土的大叔，即使知道分割出租赚钱，花簇软装赚钱。可是我们每天睡醒 10:45，成功击败全国 99.999% 网友，想想再躲回被窝睡回笼觉。折腾不动啊。
大叔们的时间，是要用来打游戏和睡懒觉的。
「民宿流」 对心力消耗太大。
想想就觉得犯怂。还不如交给助理和手下干吧。助理其实还得要你看着，能省一部分心，但绝对不是不操心。
所以，这钱我们赚不动。留给斗志昂扬的 90 后赚吧。哥哥睡觉去了。
（yevon_ou@163.com,2015 年 11 月 11 日剁手节）