老破小是最适合初学者的流派。
一）老破小流派
多军有二个最主要的流派：「大面积低单价」 和 「老破小」。老破小的盟主，就是某情圣了。
从逻辑上讲，这二个流派是互相矛盾的。
不仅互相矛盾，而且是相互冲突。甚至完全对立的。
每次讲起对方的选房眼光，都离不开三个字：「啐，垃圾」。
再顺手灌对方一勺羊肉。
我们讲到，任何一个流派，核心考虑的必然是 「风险」，考虑的 「如果上海楼市彻底崩溃，我该怎么办」。
老破小流派，基于这样一个思想：「我就是有每年 5% 的租金回报，你能拿我怎么样」。
所谓的老破小流派，并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。
所谓老破小流派，指的是一种思想：「房租/房价，百分比最大化」。
我就是有长线稳定高租金收，楼市崩盘，又能拿我奈何。
老破小流派追求的是租金回报率。最好是 5%，但目前上海房价涨得太快已经很难找了。
那退一步 4% 也行，最差最差 3.5% 也行。
但老破小流派一般不接受 3% 以下租金房源，看都不会去看。
更不用说次新房租金普遍低于 2%，大面积户型甚至还要低。
二批人擦肩而过，互相看了一眼对方房子，「啐，垃圾」。
二）小房子
老破小流派并不是一定要买小房子，而是在目前市场上，形势很明显。你要获得 「%」 高的租金回报，唯一仅有的方式就是面积尽量地小。
因为人，首先人是有一个 「基本生活需求」 的。然后才是进一步的愉悦和舒适。
譬如对于一个外地来上海打工的人，又或者是刚踏上社会的大学生；
他们对于住房的唯一要求，就仅仅 「有一张床」，有一个梳洗的地方。
这是非常非常强大的 「刚需效应」。其力量如此之强大，千锤百炼。
在租赁市场上，面积到了 35 平米以下。租金就不再变化。
也就是说，35 平米和 32 平米，29 平米，26 平米，23 平米，其房租都是一样的。
视地段而论，譬如世纪大道地铁站附近，<=35 平米，他的房租都是 3000。少一分钱都不行。
而对于买卖，买卖是按平方算的！
26 平米就是 26 平米*50000，三十五平米就是 30*50000，这绝对是一平米一金砖钱。
所以，如果你要追求 「房租/房价」 租售比最大化，倒不如说你在寻找 「最小户型」。
按照某情圣的经验，33 平米以上的，一般他就不看了。
如果能挖到 28 平米，那是值得晚上请客羊蝎子火锅的。
26 平米户型有一些，罕见。
23 平米一房，那是神器。据说历史上有且仅有出现过一套，至今仍是饭桌上的吹嘘和传说。
在极小户型情况下，租金可以做到 4.4~4.6%
三）老破小的利益
「买卖是买卖，租赁是租赁」。
老破小流派的问题，是他赢得了租赁，却错过了买卖。
市场并不会因为你有% 更高的租售回报比，而给你更高的估值。
相反，起决定性力量的，是赢利=（卖出价-买入价）*面积，是这个公式。
从公式角度讲，老公房先天不足。
因为《老公房之政治特权 #420》一文中说，在 2004 年时，老公房和次新房，可以卖到 1：1 的价格。
而此后二者价格渐渐拉开。今时今日，没涨上去的老公房还有大把。
也就是老公房的 「卖出价」 略低，「买入价」 略高。而面积又很小。
所以赢利=（卖出价-买入价）*面积，论单套赢利，老公房平均只有几十万，或许是 50~60W 的数量级。
而我们知道，「低单价大面积」 流派最大的特点，就是赚得动。
二百八十平米，每平米赚三万，一下子就是 900 万利润。
按照某多军今年七月买绿城顶复的经验，也就是三个月的时间。
所以 「老破小」 流派从赚钱的角度而言，是极其吃亏的。
哪怕你持有上 20 套，总交易 50 套，摊开算算也就一千万的利润。
还不如人家绿城顶复三个月。
每个人都有自己的风格和风险喜好。这事没什么可多劝的。说多了伤和气。
往好里想，则是 「租售比」 反映了泡沫。你可以和自己说，你是真正远离了泡沫的人。
同样道理，「老破小流派」 也是不怕上海楼市彻底崩溃的。从目前看，租金下限就是铁线。
ps. 备注一下，限购限贷对老破小流派有打击。
ps2. 有人问，高周转率能否挽回老破小的赢利率，此篇要在装修流 「凤姐变冰冰」 中再讲。
四）低总价流派
低总价流派是老破小流派的一个变异。其核心思想是 「在某一个区域内，寻找总价最低的房源」。
他和老破小流派有非常大的相似点；
老破小流派：同一区域，租金有下限。下限无法压缩。
低总价流派：同一区域，房价有下限。下限无法压缩。
其具体的做法，是圈定一块区域。譬如 「世纪大道」 地铁站附近 2KM，又或者是任何 15 分钟之内达到小陆家嘴的交通方式。
然后将所有 「可购」 房源，按总价排序。
按某情圣的说法，他已经把 70W 的房源全部扫掉。
75W 的房源全部扫掉。
80W 的房源全部扫掉。
85W 的房源全部扫掉。
目前最低的有产权的房子 MS 售价在 88W 左右。
这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房，他就会以租房为刚需，而抛弃掉其他一切参数。
同样道理，如果某人一定要在小陆家嘴 「买房」，则低总价流派就是刚需和首选。
低总价流派几乎是稳赢的，永不亏钱。
这一个特性非常非常之重要。因为任何投资，如果你能做到 「保本稳赢」，本身已经是五星级的神级加持。用任何形容词赞美都不为过。
就整个城市而言，我们可以看见一个城市，一个区域，一个板块的 「最低总价」 一直在上升。而且上升的速度还不慢。
如果我坚持买某个区域的 「最低总价」。那我就是上升无限，下跌有限。甚至可以说 「保本保息，有上无下」。
低总价流派 「选筹」 的方式和老破小非常相似。主要是靠面积小。
只有面积小的房子，总价才会小。
同样，低总价流派的赢利局限，弱点，也和老破小一样类似。赚不大。
从事 「低总价模式」 要注意：
1）一定要选人流稠密区。最好是市中心 CBD。人山人海处。
有一些内地小县城，那不是房子破房子便宜，那是真的没人住。
2）死守内环内。
3）最低总价学区房，也是一种战法。
五）菜鸟行
为什么老破小流派如此重要。他虽然赚钱不多，每单可能 50~60W。
可是你想想另一个侧面，假如你是刚刚踏上社会的大学生呢。
假如你是刚刚开始炒楼这一行的菜鸟呢。
老破小流派有几大好处：
1）入门门槛低。
老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房 80W 一套为例，则首付只需要 24W，甚至更低（写高）。
2）租金比率高
房租和月供几乎可以相冲，后续无压力。
3）没有空置期
4）拆迁概念
5）出租房东不付佣金
6）风险有限，便于练手
还有几点别人很少注意，但其实很重要的事：
7）老公房没有 「处房情结」。
老公房不存在落地打七折的现象。事实上，他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。
8）老公房没有 「带看回避」。[1]
老公房是唯一的在有租客情况下，也能看房子的房屋类型。略差，但不大。
都住老公房了，大部分人并不怎么挑剔。
9）老公房交易成本极低。
交易成本分显性成本和隐性成本二笔。
因为上海市政府的偏袒，老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。
隐性交易成本，主要是 「压价」。老公房的价格极为透明，压价幅度超低。
这二者合力，使得老公房在 2007 年之前可以频繁快炒。
10） 流动性
老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足。
六）投笔从戎
最后，我们讲一个某人 「第一桶金」 的故事。
话说某人啊，父母都是高级知识分子。电力系统的高级工程师。
某人在父母的 「殷切」 期望之下，不负众望，考进了上海交大。成了高材生。
毕业之后，家学渊源，进了电力设计院。这可是拿笔杆子的铁饭碗。
某人在设计院足足做了三年，每天很苦鳖地画图绘图。终于有一天，不知道是被雷电劈中，还是修真真气侧泄，突然把笔重重一扔：「大丈夫当纵横四海，安能久事间乎？」
于是某人找到院领导，说要下海辞职。
院领导语重心长地说，「小 Y 啊，你知道我们设计院从有史以来，从新中国成立以来，有过多少人辞职么」。
「算上你…………一共是 1 个。铁饭碗啊，多好的单位啊」。
可是某人主意已定。投笔从戎。拿着他这三年来的全部积蓄—-3 万 RMB 大洋，毅然地投入了茫茫无涯的上海炒房事业。
他做的第一个单子，用了六个月，2.5W 变成了 25W。
从此以后一发不可收拾，路径依赖，把梅园竹园潍坊新村所有的房型都摸了一遍。他采取的是 「老破小」 快进快出流派。每套房子赚十几万。整个八佰伴地区，没有中介不认识他的。
不出三年时间，至迟到 2007 年，已经赚到了上千万现金。
这个故事告诉我们的是，「限购限贷营业税，高昂的交易成本」
「这是如何摧毁掉一个有志青年非常良好的赢利模型的」。
(yevon_ou@163.com,2015 年 11 月 9 日子夜)
[1] 指：看房时，最好房屋空置，保持品相洁净。