因为文化和风俗的原因，买卖和租赁实际上是二种商品。
一）泡沫
假如有 A 和 B 二处房产。
A 价值 600W，月租 5000 元。
B 价值 500W，月租 10000 元。
请问 A 和 B 二处房产，哪一个有泡沫，哪一个还会继续涨，哪一个是价值投资。
这是我们之前一篇《外国人购房手册 #380》中，提出的卢湾和古北的例子。
可是有人会问，你这个不对，你违背的最基本的经济常理。
经济学定义告诉我们：「价值，等于未来全部的现金流贴现」。
如果 B 的租金比 A 高。
而且在可预见的未来里，B 一直比 A 高。
那么 B 的价格，应该 B>A
请问，你是不是违背了经济学常理？
二）买卖和租赁
有趣的是，这二种说法都是正确的。
也就是说，古北的确租金比卢湾高，而卢湾地段和价值都比古北高，而且还不违反经济学原理。
为什么，因为在这时候，消费者心理是断层的。他们其实买的是二种商品。
因为文化和风俗等原因，中国人，汉族人，对待 「购买」 和 「租赁」 的态度是截然不同的。
你如果去问一个 25 岁大学生，月薪 2 万，你问他肯花多少钱去租房。
他可能回答说是 「4000」。租赁首选老公房，再狭陋窄一点也行。钱都要存下来 「买」 房子。
而你接着问他想买什么房子。他说 350W 的板式新房，贷款 250W。一个月月供 15000 元。其中 10000 元是利息。
可见，当一个中国人面临 「房子」 问题时，他的态度是有巨大不同的。
租房，他会去租最最老破小的房子。一个月三四千都心疼得要命，恨不得再旧再小一点节省成本。
而买房，他愿意负担每个月一二万的支出。净资金成本一二万。
中国的传统文化中，对买房和租房的态度是有宗教歧视的。
传统观念，租房是 「支出」。钱是花出去的，财富总是越花越少。长辈和亲朋对于大金额租房的看法是 「斥责」 的。败家子在整个家族抬不起头。
传统观念，买房是 「储蓄」。肉是烂在锅子里的。钱没有减少，财富有所增加。无论你花多少钱买房。别人只会羡慕和尊重。
这就造成了 「买卖市场」 和 「租赁市场」 的严重割裂。
人们只愿花小几千去租房。而愿意花好几万来供楼。
这二者对消费者心理的影响如此不同，差异巨大。以至于可认为是二种商品。
三）二种商品
当买卖和租赁分裂成二种商品时，便能够解释市场的现状。
买卖是买卖，租赁是租赁。
买卖战斗在买卖市场，租赁战斗在租赁市场。
古北几乎是全上海租金最贵的地段。在租赁这一场战斗中，他是毫无疑问的王者。
然并卵，租赁市场的表现，并不会扩散影响到买卖市场。
买卖市场拼的是 「拥有」，一种家的感觉。适合居住心旷神怡的感觉。垄断稀缺江景豪宅的感觉，儿时记忆生长熟悉拥有的感觉。
你娶的是老婆，不论次的。
买卖是另一个战场，在这个战场中 「黄卢静陆徐」 才是赢家。
消费者消耗的是另一种商品。
四）炒家眼中的租赁观
买卖是买卖，租赁是租赁。
当你入货一套房子前，你先要想清楚，你图的是租金，还是差价。
好租的房子未必好卖。很多租金堂皇的王者，未必很升值。譬如某些极小（平米）户型
好卖的房子未必好租。有些升值涨得最快的房产，可能租金并不佳。甚至完全没有租金。譬如远郊房产。
简单地用租金来判断房价是愚蠢的。
根据一套房子租金回报% 比另一套好，来判断决策，也是愚蠢的。
为了谋取多赚几百元房租，而决定几十万几百万房产的买卖，是极大的愚蠢。
在《炒房客的流派》一文中，我们会详细展开。
五）群租的自然消亡
在房地产市场中，我们有可能专门针对租赁做 「特别优化」。
群租曾经在上海市场造成了巨大的麻烦。令市政府头疼不已，三令五申几度扫荡，可还是无法根治清除。
但是，市场、商业的本身，却已经令 「群租」 渐渐消亡。群租这个行业，不用政府干预，它本身就已经撑不下去了。最终会褪色成为历史中曾有的一个符记。
为什么，因为群租在商业上是不划算的。
前二天水库上有一个帖子《装修小创新，75 平分割成 2 套公寓》[1], 很热，一百多个回复。管理员特意加了高亮。
其中 LZ 说她通过巧妙地装修隔断，在 75 平米公寓中，分割出二个独门独户套间。从而可以租给二户家庭。获得了 2700+2400=5100 的房租。远远超过普通一般水平。
这个帖子很热，下面大量赞美膜拜之辞。还有不少跟风拜师之徒。
但我们要说的，这件事，在财务上是毫无意义的。甚至是亏钱的。
为什么，因为 「买卖是买卖，租赁是租赁」。
这件事，的确是可以让你多获得租金。但是你又能获得多少呢。
假设原本的价格是 3000（现在半间 2700），你一个月也就多赚 2100。
一年 25000，四年 10 万。
但是，你在出售的时候，会遇到巨大的吃亏。
因为 「买卖是买卖，租赁是租赁」。别人不会因为你这套房子租金高，而给你更高的估价。
相反的，他们会借口你这套房子是 「群租」 的，而大幅压价！！！
市场上的买家主要有三类：
1）买来自己用，自己住。
2）买来投资争取加价转售
3）买来长线收租，以收取租金为主。
对于前二类客户，你这个 「房屋状况」 都是巨大的减分。对方几乎要把你的装修全部敲掉，全部重做。
而第三类客户呢，第三类客户极少。限购下几乎不存在。
当你贪图了这细微的蝇头，一个月 2000，一年 25000，四年 100000。
而在最主要的一个战场 「买卖战场」 你输掉的绝对不止十万。群租状态下的房子，被压价绝对不止十万，可能是 20 万，30 万，50 万！
虽然你可以解释群租不伤固体结构，但市场绝大多数时候是恶意压价，尤其是有一个压价的名头。
所以 「群租」 房东一般的商业模式:
- 买下房子，群租装修
- 租赁 N 年
- 敲掉群租，恢复成普通装修，然后再出售
在这个流程中，你需要装修二次，然后平摊到 N 年中去。
哪怕对于 「超长期」 的持有，N=10 年左右，这也是一笔不小的分摊。甚至完全吞噬掉你的 「额外租金」。
而如果一旦你的 N=5，甚至持有期只有三年或者更短，那你几乎铁定就是亏损的。更没算人力和心力的损耗。
六）最佳租金
获取房租利益最大化的方式是什么，答案是 「空置」。
这是一个出乎绝大多数人意料的答案。
为什么，以目前上海房地产市场为例，房租的回报率大约是 2%，也就是说你空置一年差 2%，空置半年差 1%
很多人不明白，影响一套房子卖出价卖出速度的最主要原因是什么，
品相，品相，品相
重要的事情说三遍都不够。
商场里面卖人参，用一个玻璃盒子装着，放在一个灯光柔和照射的柜子里，旁边还要加上小纸片说明书。
80 年代改革开放初期，吉林的人参是以一木箱一木箱出口到香港的。然后香港人再把他们分类包捡，配上玻璃盒子和说明书后，以 20 倍的价格卖还给大陆人。
这个故事告诉我们，商品经济的关键，不仅仅是你的货有多好。亦重要的是 「包装」。
买房子，尤其是女人买房子，她看中的是什么。
你以为是地段，楼层，性价比，甚至是学区？别开玩笑了，女人买房子，看且仅看一样东西：装修。
卖房子之前，一定要把租客赶走。
把所有能扔的东西都扔（藏）掉，一直扔到象五星级酒店一样的简洁程度。
软装尤其重要，弄一些塑料花长毛绒玩具流苏台灯墙贴，贴在墙上萌萌的软软的梦梦的，就象是家一样。
这样，不仅你的房子能比别人更快的卖掉，而且可以卖出 「远超」 小区均价的价格。一般可以超出 10~15% 左右。通常是多卖 50W 利润。
空关半年的成本是 1%，每个月几千元。
租金最大化的方法是：空置
当你准备卖房时，你就要开始准备空置了。一般来说，卖房不是随时随地可以卖的。而是只有单数年的特定月份，才是较好的 「时间窗口」。
算好时间，提前几个月你就要赶租客走。不肯走的话，必须用强。不能耽搁你的大生意。
因为 「卖出」 是一个巨大的话题，之后我们会有专题展开再讲。
或许有人会问。带租约出售如何。
你想象一下，当意向客户来看房子时，桌子上堆满了吃了一半的碗筷，沙发上扔着奶嘴和尿布，厨房晾着一排内裤。
在这样情况下，还是有可能会有客户买你的房子的。恭喜你，「这样的理工男都会买你房子，那你价格一定没到顶」！
（yevon_ou@163.com，2015 年 11 月 6 日晚）
[1]《装修小创新，75 平分割成 2 套公寓》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=33005