昨天写了《世界上最好的房型》，朋友们纷纷表示不满意。
他们说，我们不要宏观上的分析。我们要微观上浴室，厨房，玄门怎么布置。要细节，要微调，要干货。
好。我们继续这个话题。
一）定位
谈论世界上最好的房型。首先要明白定位。
就如（1）中所说的，房型没有最好的，只有最合适的。
对于不同的阶层的人，有着不同的审美癖好。一个在 「工薪族」 眼里完美无缺的房型，在豪宅业主看来就是垃圾。
同样道理，豪宅族的鹿肉大餐，也不是小老百姓所能消费得起的。
所以这个话题，要从 「定位」 说起。
KFS 拿到一块地。他首先要做的第一件事是 「定位」。
粗略的划分，目前市场上分七级：
A. 300~330 平米，董事长级
B. 250~270 平米，总裁级
C. 180~200 平米，总监级
D. 130~150 平米，经理级
E. 90~120 平米，白领级
F. 60~80 平米（二房），屌丝级
G. 40~50 平米，单身级
其实在 A 之上，还有一个 S 级。也就是 1000 平米以上豪宅。只不过这个市场非常小，有空再说。
对于 「总裁级」，这里要特别说明一下。
所谓总裁，就是打工到顶。「一人之下，万人之上」。公司的总经理。但他毕竟不是老板。收入和社会层级，还是要逊色很多的。
典型的譬如新闸路 「远中风华园」。廿套小联排，250000/㎡，但他的房型是 220 平米的。
当时在业内就引起了非议。这叫 「错配」。
业内人士质疑，你这个单价是 「董事长级」 的，而面积却是 「总裁级」 的。你让销售怎么卖。
当然地块限制，KFS 也是有苦衷的。这是后话。
对于产品的设计，你一定要 「配套」。地段，面积，规格，三位一体，缺一不可。
譬如你在静安区丽都这样的地段，你要做公寓，就是 100000/㎡的单价。你就应该设计 120~160 平米。针对的客户是总监高管。
如果你做 250000/㎡的联排，那么买得起的就是董事长。董事长住 220 平米，他会觉得太小，住得不舒服。所以 350 平米合适。
同样道理，如果你在远郊地铁房。拿一块屌丝地。周边医院学校超市配套什么也没有。
那么你的房型设计，就应该以 70/90 为主。二房尽量紧凑。针对的客户，是刚踏入职场的上班族小白领。
远郊除了别墅，否则是很少看到大面积好房子的。因为 「地段，面积，规格」 三位一体。
在什么样的地段，就要造什么样的规格。再确定什么样的面积。
千万别相信什么 「市区小房子」 和 「郊区大房子」 之类的选择。那是屌丝们的想法。
有钱人的含义就是，「面积也比你大，单价也比你高」。
二）中流
知道了面积的定位。我们继续来看宋家泰的案例。
在他的文章中，他研究的是一个 160 的房型。
这样的阶段，相当于企业中层干部。年收入在 40~50W，或者 60W~70W（夫妻）。
个人净资产在 800W 左右。买第二套房，年龄 35~38 岁。
你首先确定了 160㎡是 D 类型，然后再来讨论其内部的分配。
「虎哥」 是一个挺有想法的人，他不满足于现有的生活。
所以他合适的 「社会阶层」 应该是 130~150 平米，而他画出来的，却是一个 160㎡的房型。
所以宋家泰一看，就皱眉头了。「你这个是不是太浪费」 了。其实，作为一个比他高一阶的社会阶层，譬如 C 类总监级。总监绝不会说这样的话，反而会说 「160 是不是小了点」。
在 160 这个房型设计图中。虎哥喊出了他的心声。
他要求是主卧要大点，客厅得小点，次卧更小点。而厨房则变得可有可无，甚至是开放式的。
我们首先要明白，160 是一个硬约束。
和豪宅设计不同，豪宅几乎没有面积约束。你想要这个大，那个大都可以。
而对于工薪住宅，他是有 「总面积约束」 的。
在这个例子中，如果 160 是总量的话。那么你这个大了，那个就得小。变成了一种取舍问题。
虎哥的设计方案，是 「取卧室，舍客厅」。宋国泰惊呼不可，一定要 「保客厅，弃卧室」。
对于豪宅就没有这样的问题，你完全可以 「大卧室，大客厅」。
天下武功，唯快不破。
天下房型，唯大不破。
继续虎哥的话题。虎哥画出了他朝思梦想的房型。然后宋国泰拿去给八个朋友看，八个朋友都说不行。为什么不行呢，我们逐个逐个分析。
首先，你这个客户群太小。
得屌丝者得天下。虽然我知道你这个概念很好，你很有品味。但是你的客户群太少了。
在之后的对话中，宋国泰是这样描绘虎哥的：
老虎作为一个顶尖设计公司的老板之一，每天早上眼屎还没扣干净就已经堵在延安路高架上了，晚上回家的时候已经是后半夜了，哪里还需要什么客厅？！主卧室要大，那是因为他回家时老婆已经关灯睡觉了，不敢开灯又不能跘着床，卧室太小早晚会被骂死。内个小书房、小冰箱、宵夜不都是这种生活方式的体现吗？
可想而知，什么样的人不需要客厅，而要卧室大大大。「天黑上班，天黑下班」 的人群啊！
因为你丫整天不在家，所以你才需要一张舒适的大床。
而问题是，你这样的人有多少。是主流么？
凡是俺 LP 喜欢的餐厅都会倒闭。
凡是她喜欢的餐厅，都会第一时间倒闭。破产，关门大吉。
越是喜欢越是倒闭。她越是赞不绝口的店，越是死得快。有时候甚至 SWFC 我停车到楼下，上楼它就已经倒闭了。
为什么，我只能安慰她说：「不是你的品味有问题。Niche Market 你实在太小众市场了」。
作为一个设计师，你可以小众，可以品味，可以特立独行。
可是对于 KFS，他敢么。
大户型真不敢多做，卖不出去咋办？我拿什么还总包的钱？我拿什么还基金的钱？卖的慢怎么办？我 IRR 怎么办？我 ROE 怎么算？富人还是少呵！中小城市连中产阶级都没几个！我还是紧紧抱着贫下中农吧！
这是虎哥设计图被砍的第一个原因。我们接下来再看后面 「八仙」 的分析。
到了第二段，他说道：
这个户型面宽要 13 米，对于一个 150-160 平方米的户型而言，略显奢侈，「开发商都是要进深大的，这样出面积，你是开发商你懂得
他这里讲到了一个 「进深」 的概念。并且说 160 平米，但却有 13 米的光照面，这是不可以接受的。为什么呢。
为此，我画了一个图：
凡是房子，都会造成影子。
日照是一种稀缺资源。并不是一个小区的每一套房子，每一套房子的每一个房间，都可以晒到阳光的。
那么，阳光应该如何计算呢。
你看上图中的图例。这是假设当太阳成 45°角的时候样子。
在这个时候，房子在地面上造成的阴影。「其面积正好等于房子表面积」。
也就是说，你把房子全部推成 「楼倒倒」。一块块平铺在大地上。
你把整个小区铺满。小区一共有 100 亩地，则能晒到太阳的一共也是 66666 平米窗户。
可见，无论你怎样设计。整个小区能晒到阳光的房间，其总量是恒定的。1:1 就是你占地总面积。
那么，KFS 要卖面积，要卖尽量高的总价。他的设计，就一定要 「深进深」。
譬如世茂滨江的房型。他的主要核心卖点，是江景看黄浦江。
可是江岸线就这么长。整个地块也不过数百米的距离。
世茂集团为了尽量多地卖 「江景房」。他们设计出了甚至有 30 米进深的骇人听闻的房型。
整个套内，面对江的可能就二个房间，7 米宽幅。
可是房间深深深，后面一直延伸出去，足足有三十米深。是一个长筒型。
据说香港最贵的房子，既不是南湾半岛，也不是山顶豪宅。
而是沙田跑马地的房子。尤其是面对跑马场，可以坐在家里看赌马的房子，更是赌徒们的最爱。
可是因为正对着跑马场的视野有限。一共就这么点距离。于是就出现一些非常匪夷所思的房型。
譬如一种典型的 「扇形」 房型。他每一个套内，开间只有 1 米。
你没看错。只有 1 米，有的甚至一米都不到。而后面扇面很深，总面积也有 400~500 尺。
这一米乃至半米的窗户，正好够你伸一架望远镜出去。每到跑马日，无数的长筒短筒就纷纷从窗户中升出去。赌徒们大呼酣战。以单价而论，这反而是全香港最贵的房子。
扯得远了。我们还是回到虎哥户型的问题上。
户型的第三个问题是，他无法配套。
观看户型图和设计户型图，这是二个概念。很多人犯的一个错误，他只看了 「小地图」，而没有看 「大地图」。
什么叫小地图，虎哥画的那张，宋国泰画的那张，就叫小地图。
什么叫大地图，一整个楼层的全体平面图，叫大地图。
在之前几个批评中，有人说虎哥的图纸凹凸太多。既增加了建筑成本，也不节能。
其实虎哥最大的问题，反而出在大地图上。
作为大地图，你要考虑更多的事。现在基本都是板式楼层，一梯二户。那么电梯如何安置，楼梯如何安置，回廊如何安置？
上海目前的产品进化，蝶楼塔楼基本淘汰，全是以板楼为主了。板楼者，无非一梯二户，或者二梯四户。
而目前的建筑规范，无法做到一梯二户一幢楼。
1T2H，2T4H 其实没区别。基本都是一幢房子四套 ABCD。
这样就引发了一个问题。即中间套的问题。
很多人画房型，天马行空，他们把自己最喜欢的东西都画上，房型可以画得很靓丽。
可问题是，A 和 D 没有问题，BC 夹在中间怎么办？
边套和中间套有很大区别。售价也差至少 5%。最简单的说，边套是三面墙的，无论通风和采光都要远远好于中套。
在 「大地图」 中，你要考虑的是，边套和中套是共用一个电梯，共用一个电梯厅的。
如果你开门在这个位置，那么中套该如何设计。
边套可以凹凹凸凸，那中套只能凸凸凹凹了。反正和你拼成一个正方形。
我甚至见网友画过一个房型，他是 G 字型。其中大门入口在正中那点上。那我也只能苦笑了。你让邻居家如何设计？
请问中套如何设计？
中套既不能面积太小，拉低整个小区的档次。也不能贫富太悬殊。一个住局长，一个住苦力。
设计师是讲快感的。而 KFS 则要讲金钱。
你画出来小地图爽了，大地图该如何配套。开发商算总账的。
三）红尘中人
忙忙碌碌，我们都是红尘中人。
正如宋国泰文中所说的，小的创新是可以接受的，大的颠覆是不可以接受的。
在八个人对虎哥的批评之中，有一些小的批评是可以改的，也无足痛痒。譬如面斗淋浴房的尺寸，洁具的位置。
有一些中型的错误的确是虎哥没想周全。譬如大地图中套如何设计。
但在大的框架上，一个 160 平米的房子，却要设计出 「财务自由」 那批人的喜好。却是不可能的。
「阶层与礼教」 每一个阶级都有他们的生活方式。不可能跳出红尘五丈之外。最多也就夜里想想，白天梦就醒了。
在开发商容忍的范围，给你设计师一些个人才华的空间。但你要逾礼，就毫不犹豫把你抛弃。
那么，我们这个行业还要不要创新，还要不要梦想进取和动力？
当然需要。你看世茂滨江的 30 米进深，跑马地 1 米宽的 「扇形」「锥形」 住宅，不就是创新么。
只不过这些创新，并不是基于设计师个人的喜好。而是基于消费者的驱动，有什么样的消费者，才有什么样的产品。
消费者才是王者。市场的需求，才是王者。
真正的创新，应该是站在市场的最前沿。不停地嗅取消费者的 「最新喜好」。每一期造出的房子，都是当期最畅销最适合的房型。
这样的工作，很枯燥，很重复，很无聊。远远不能和设计师的才华横溢相比。
但是，这才是真正 「高尚」 的工作。
那些造出来让你骂娘，土得让你掉渣的设计师，才是真正天才的设计师。
（yevon_ou@163.com，2014 年 11 月 12 日午）
最后还有一点篇幅，俺再聊聊 S 级的房型设计。
所谓 S 级，这是 1000 平米以上。
（吃饭，未完待续）