世界上最好的房型(2)#440

昨天写了《世界上最好的房型》,朋友们纷纷表示不满意。

他们说,我们不要宏观上的分析。我们要微观上浴室,厨房,玄门怎么布置。要细节,要微调,要干货。

好。我们继续这个话题。

一)定位

谈论世界上最好的房型。首先要明白定位。

就如(1)中所说的,房型没有最好的,只有最合适的。

对于不同的阶层的人,有着不同的审美癖好。一个在 「工薪族」 眼里完美无缺的房型,在豪宅业主看来就是垃圾。

同样道理,豪宅族的鹿肉大餐,也不是小老百姓所能消费得起的。

所以这个话题,要从 「定位」 说起。

KFS 拿到一块地。他首先要做的第一件事是 「定位」。

粗略的划分,目前市场上分七级:

A. 300~330 平米,董事长级

B. 250~270 平米,总裁级

C. 180~200 平米,总监级

D. 130~150 平米,经理级

E. 90~120 平米,白领级

F. 60~80 平米(二房),屌丝级

G. 40~50 平米,单身级

其实在 A 之上,还有一个 S 级。也就是 1000 平米以上豪宅。只不过这个市场非常小,有空再说。

对于 「总裁级」,这里要特别说明一下。

所谓总裁,就是打工到顶。「一人之下,万人之上」。公司的总经理。但他毕竟不是老板。收入和社会层级,还是要逊色很多的。

典型的譬如新闸路 「远中风华园」。廿套小联排,250000/㎡,但他的房型是 220 平米的。

当时在业内就引起了非议。这叫 「错配」。

业内人士质疑,你这个单价是 「董事长级」 的,而面积却是 「总裁级」 的。你让销售怎么卖。

当然地块限制,KFS 也是有苦衷的。这是后话。

对于产品的设计,你一定要 「配套」。地段,面积,规格,三位一体,缺一不可。

譬如你在静安区丽都这样的地段,你要做公寓,就是 100000/㎡的单价。你就应该设计 120~160 平米。针对的客户是总监高管。

如果你做 250000/㎡的联排,那么买得起的就是董事长。董事长住 220 平米,他会觉得太小,住得不舒服。所以 350 平米合适。

同样道理,如果你在远郊地铁房。拿一块屌丝地。周边医院学校超市配套什么也没有。

那么你的房型设计,就应该以 70/90 为主。二房尽量紧凑。针对的客户,是刚踏入职场的上班族小白领。

远郊除了别墅,否则是很少看到大面积好房子的。因为 「地段,面积,规格」 三位一体。

在什么样的地段,就要造什么样的规格。再确定什么样的面积。

千万别相信什么 「市区小房子」 和 「郊区大房子」 之类的选择。那是屌丝们的想法。

有钱人的含义就是,「面积也比你大,单价也比你高」。

二)中流

知道了面积的定位。我们继续来看宋家泰的案例。

在他的文章中,他研究的是一个 160 的房型。

这样的阶段,相当于企业中层干部。年收入在 40~50W,或者 60W~70W(夫妻)。

个人净资产在 800W 左右。买第二套房,年龄 35~38 岁。

你首先确定了 160㎡是 D 类型,然后再来讨论其内部的分配。

「虎哥」 是一个挺有想法的人,他不满足于现有的生活。

所以他合适的 「社会阶层」 应该是 130~150 平米,而他画出来的,却是一个 160㎡的房型。

所以宋家泰一看,就皱眉头了。「你这个是不是太浪费」 了。其实,作为一个比他高一阶的社会阶层,譬如 C 类总监级。总监绝不会说这样的话,反而会说 「160 是不是小了点」。

在 160 这个房型设计图中。虎哥喊出了他的心声。

他要求是主卧要大点,客厅得小点,次卧更小点。而厨房则变得可有可无,甚至是开放式的。

我们首先要明白,160 是一个硬约束。

和豪宅设计不同,豪宅几乎没有面积约束。你想要这个大,那个大都可以。

而对于工薪住宅,他是有 「总面积约束」 的。

在这个例子中,如果 160 是总量的话。那么你这个大了,那个就得小。变成了一种取舍问题。

虎哥的设计方案,是 「取卧室,舍客厅」。宋国泰惊呼不可,一定要 「保客厅,弃卧室」。

对于豪宅就没有这样的问题,你完全可以 「大卧室,大客厅」。

天下武功,唯快不破。

天下房型,唯大不破。

继续虎哥的话题。虎哥画出了他朝思梦想的房型。然后宋国泰拿去给八个朋友看,八个朋友都说不行。为什么不行呢,我们逐个逐个分析。

首先,你这个客户群太小。

得屌丝者得天下。虽然我知道你这个概念很好,你很有品味。但是你的客户群太少了。

在之后的对话中,宋国泰是这样描绘虎哥的:

老虎作为一个顶尖设计公司的老板之一,每天早上眼屎还没扣干净就已经堵在延安路高架上了,晚上回家的时候已经是后半夜了,哪里还需要什么客厅?!主卧室要大,那是因为他回家时老婆已经关灯睡觉了,不敢开灯又不能跘着床,卧室太小早晚会被骂死。内个小书房、小冰箱、宵夜不都是这种生活方式的体现吗?

可想而知,什么样的人不需要客厅,而要卧室大大大。「天黑上班,天黑下班」 的人群啊!

因为你丫整天不在家,所以你才需要一张舒适的大床。

而问题是,你这样的人有多少。是主流么?

凡是俺 LP 喜欢的餐厅都会倒闭。

凡是她喜欢的餐厅,都会第一时间倒闭。破产,关门大吉。

越是喜欢越是倒闭。她越是赞不绝口的店,越是死得快。有时候甚至 SWFC 我停车到楼下,上楼它就已经倒闭了。

为什么,我只能安慰她说:「不是你的品味有问题。Niche Market 你实在太小众市场了」。

作为一个设计师,你可以小众,可以品味,可以特立独行。

可是对于 KFS,他敢么。

大户型真不敢多做,卖不出去咋办?我拿什么还总包的钱?我拿什么还基金的钱?卖的慢怎么办?我 IRR 怎么办?我 ROE 怎么算?富人还是少呵!中小城市连中产阶级都没几个!我还是紧紧抱着贫下中农吧!

这是虎哥设计图被砍的第一个原因。我们接下来再看后面 「八仙」 的分析。

到了第二段,他说道:

这个户型面宽要 13 米,对于一个 150-160 平方米的户型而言,略显奢侈,「开发商都是要进深大的,这样出面积,你是开发商你懂得

他这里讲到了一个 「进深」 的概念。并且说 160 平米,但却有 13 米的光照面,这是不可以接受的。为什么呢。

为此,我画了一个图:

凡是房子,都会造成影子。

日照是一种稀缺资源。并不是一个小区的每一套房子,每一套房子的每一个房间,都可以晒到阳光的。

那么,阳光应该如何计算呢。

你看上图中的图例。这是假设当太阳成 45°角的时候样子。

在这个时候,房子在地面上造成的阴影。「其面积正好等于房子表面积」。

也就是说,你把房子全部推成 「楼倒倒」。一块块平铺在大地上。

你把整个小区铺满。小区一共有 100 亩地,则能晒到太阳的一共也是 66666 平米窗户。

可见,无论你怎样设计。整个小区能晒到阳光的房间,其总量是恒定的。1:1 就是你占地总面积。

那么,KFS 要卖面积,要卖尽量高的总价。他的设计,就一定要 「深进深」。

譬如世茂滨江的房型。他的主要核心卖点,是江景看黄浦江。

可是江岸线就这么长。整个地块也不过数百米的距离。

世茂集团为了尽量多地卖 「江景房」。他们设计出了甚至有 30 米进深的骇人听闻的房型。

整个套内,面对江的可能就二个房间,7 米宽幅。

可是房间深深深,后面一直延伸出去,足足有三十米深。是一个长筒型。

据说香港最贵的房子,既不是南湾半岛,也不是山顶豪宅。

而是沙田跑马地的房子。尤其是面对跑马场,可以坐在家里看赌马的房子,更是赌徒们的最爱。

可是因为正对着跑马场的视野有限。一共就这么点距离。于是就出现一些非常匪夷所思的房型。

譬如一种典型的 「扇形」 房型。他每一个套内,开间只有 1 米。

你没看错。只有 1 米,有的甚至一米都不到。而后面扇面很深,总面积也有 400~500 尺。

这一米乃至半米的窗户,正好够你伸一架望远镜出去。每到跑马日,无数的长筒短筒就纷纷从窗户中升出去。赌徒们大呼酣战。以单价而论,这反而是全香港最贵的房子。

扯得远了。我们还是回到虎哥户型的问题上。

户型的第三个问题是,他无法配套。

观看户型图和设计户型图,这是二个概念。很多人犯的一个错误,他只看了 「小地图」,而没有看 「大地图」。

什么叫小地图,虎哥画的那张,宋国泰画的那张,就叫小地图。

什么叫大地图,一整个楼层的全体平面图,叫大地图。

在之前几个批评中,有人说虎哥的图纸凹凸太多。既增加了建筑成本,也不节能。

其实虎哥最大的问题,反而出在大地图上。

作为大地图,你要考虑更多的事。现在基本都是板式楼层,一梯二户。那么电梯如何安置,楼梯如何安置,回廊如何安置?

上海目前的产品进化,蝶楼塔楼基本淘汰,全是以板楼为主了。板楼者,无非一梯二户,或者二梯四户。

而目前的建筑规范,无法做到一梯二户一幢楼。

1T2H,2T4H 其实没区别。基本都是一幢房子四套 ABCD。

这样就引发了一个问题。即中间套的问题。

很多人画房型,天马行空,他们把自己最喜欢的东西都画上,房型可以画得很靓丽。

可问题是,A 和 D 没有问题,BC 夹在中间怎么办?

边套和中间套有很大区别。售价也差至少 5%。最简单的说,边套是三面墙的,无论通风和采光都要远远好于中套。

在 「大地图」 中,你要考虑的是,边套和中套是共用一个电梯,共用一个电梯厅的。

如果你开门在这个位置,那么中套该如何设计。

边套可以凹凹凸凸,那中套只能凸凸凹凹了。反正和你拼成一个正方形。

我甚至见网友画过一个房型,他是 G 字型。其中大门入口在正中那点上。那我也只能苦笑了。你让邻居家如何设计?

请问中套如何设计?

中套既不能面积太小,拉低整个小区的档次。也不能贫富太悬殊。一个住局长,一个住苦力。

设计师是讲快感的。而 KFS 则要讲金钱。

你画出来小地图爽了,大地图该如何配套。开发商算总账的。

三)红尘中人

忙忙碌碌,我们都是红尘中人。

正如宋国泰文中所说的,小的创新是可以接受的,大的颠覆是不可以接受的。

在八个人对虎哥的批评之中,有一些小的批评是可以改的,也无足痛痒。譬如面斗淋浴房的尺寸,洁具的位置。

有一些中型的错误的确是虎哥没想周全。譬如大地图中套如何设计。

但在大的框架上,一个 160 平米的房子,却要设计出 「财务自由」 那批人的喜好。却是不可能的。

「阶层与礼教」 每一个阶级都有他们的生活方式。不可能跳出红尘五丈之外。最多也就夜里想想,白天梦就醒了。

在开发商容忍的范围,给你设计师一些个人才华的空间。但你要逾礼,就毫不犹豫把你抛弃。

那么,我们这个行业还要不要创新,还要不要梦想进取和动力?

当然需要。你看世茂滨江的 30 米进深,跑马地 1 米宽的 「扇形」「锥形」 住宅,不就是创新么。

只不过这些创新,并不是基于设计师个人的喜好。而是基于消费者的驱动,有什么样的消费者,才有什么样的产品。

消费者才是王者。市场的需求,才是王者。

真正的创新,应该是站在市场的最前沿。不停地嗅取消费者的 「最新喜好」。每一期造出的房子,都是当期最畅销最适合的房型。

这样的工作,很枯燥,很重复,很无聊。远远不能和设计师的才华横溢相比。

但是,这才是真正 「高尚」 的工作。

那些造出来让你骂娘,土得让你掉渣的设计师,才是真正天才的设计师。

(yevon_ou@163.com,2014 年 11 月 12 日午)

最后还有一点篇幅,俺再聊聊 S 级的房型设计。

所谓 S 级,这是 1000 平米以上。

(吃饭,未完待续)