今天突然想到了聊房型的话题，因为看到一篇写得很好的文章。
《宋家泰：这个户型为啥没人用？》
http://www.wtoutiao.com/a/692239.html
同时，也因为在篱笆网见到了一句很雷人的话。
一）老公房的争论
上午闲逛篱笆网，继续那个很奇葩的帖子《市区 4，5 十平的老公房买来以后很难脱手的》，看着看着，突然某人跑上来大吼一句：
「老公房为什么不值钱，因为他的房型设计不合理」，房型老旧。
顿时被雷得内嫩外焦。吐血三升。倒地不起，呕血成河。
篱笆网的组成份子，基本以一群 90 后无脑盲流为主。其具体表现为低学历，低收入，低见识。
本身那个老公房的帖子，就已经是很奇葩的帖子。但居然会有人跳出来说 「老公房，房型不合理」，又一次刷新了智商的下限。
在某些人眼里看来，房型是一种很 High Tech 的东西。随着时间的推移，他会升级成 1.0,2.0,3.0,4.0，每一代 WindowsXP 都远远超过前辈。
那么我们倒要问你。「女人的裙子，哪一款最为先进」。
女人的裙子，每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装，Spring New Arrival
那么，女装 「进化」 到今天，哪一款才是终极科技款，才是最最最先进时髦的款式，美中最美的极美？
答案是没有。
女装其实并不是一个 「换代」 的产品。女装仅仅是口味的不同。
今年流行格子衫，明天流行长条。
后年流行星星，再下一年流行繁花。
其实你想一想就知道，一共就这些三维尺寸。这么多年，这么多时装设计师，所有能变的花样都变过了。
FashionDesign 本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。
同样道理，画图纸呢。
一室一厅的房子，你还能有多少变化？
今天的老公房，略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。
二）宋家泰的房型
接着我们看到了宋家泰的这篇文章。这文章很长，估计大概有 12000 字左右。我把他放在了 2F。建议大家都先看一下，看完了再继续看分析。
这篇文章的大致内容，是说虎哥设计了一个房型。
然后宋家泰拿去给 8 个朋友看，八个人都说不行。所以这文案就被秒杀了，宋本人也是持否定意见。
说实在的，我挺喜欢这个房型的（白色虎哥这个）。因为它满足了我的几个需求：
1）主卧占到总面积 40% 以上
2）弱化客厅
3）弱化次卧
4）进一步强化主卧（带书房，带衣帽间，带小阳台）
而后来宋本人手绘一张，黄色那张，却是很屌丝的。
「主卧占总面积 40% 以上」，这是一种新奇的提法。让人整体眼前一亮。
我觉得这个提法非常好，甚至可以作为以后豪宅的标准。
譬如某人住的房子，主卧有二层楼。上次邀请篱笆美女版主 KEKEJJ 来做客。
KK 姐姐酸溜溜地说：「小二房多大啊，十几个人聚会别挤不下」。
答：「不大，300 平米不到」。
KEKEJJ 吃了一惊。顿时就不说话了。但的确是没说谎呀，楼上二层就一个卧室。
再譬如说某人现租的房子。有一条半长的过道。
然后再穿过一个长长的过道。宽 2 米，长要接近 6 米。几乎就象酒店长廊一样，要穿过整个完整的长廊，才能到达主卧。
这一块的面积，如果换算成房价，价值 200W 元以上。
而这块面积是完全没有任何作用的。就是走道，而且是特别宽的走道。宽度达 2 米的走道。
这样的设计，家里人都说好。包括 60 岁的奶奶都说好，赞不绝口。家里人喜欢就行了。
而这样的房型，几乎肯定一定绝对不会在 Mass Market 大众市场出现。千夫所指，骂都骂死了。你 KFS 不是脑残么。
我们翻翻世面上 「主流」 的房型设计。他讲究的是什么。
讲究的是 「动线」。(百度搜：动线)
其具体定义是，从每一个房门到每一个房门，连线越密集，房型越合理，房型越上佳。
「动线」 背后的经济学意义是什么呢。就是交通密集，就是 「省面积」 呀！
毫无疑问，我们接触到的妖魔鬼怪的房子，按照 「主流」 设计师的说法，是非常悖狂的。
而市面上卖的泛泛房子，俺又看不上眼。
这是怎么回事呢。
三）屌丝的世界
得屌丝者得天下。
屌丝占我们社会人口比例，如果不是 99.99%，至少也是 99%。
Marketing 上有一条很重要的原则，「什么样的产品，卖给什么样的人」。
你卖松茸牛排，自然不能和黄焖鸡烧饭一样的规则。
你想卖松茸牛排，就得选个五星级酒店。用亮逞逞的锅子，装特别小的份量。然后在碟子没冷之前端上桌。
而如果你卖黄焖鸡饭，只要大口大口饭就够了。最好咖喱多加点。
同样的道理，虎哥的那个设计图，其实他是卖给富人阶级。
富人不需要 「大客厅小卧室」，简直是放屁。
富人不需要在客厅里招待客人。客厅没有社交功能。
如果你一定要设计客厅，那也得三个六米。六米宽、六米深、六米高。
相反的，富人需要巨大的自我空间。
因为生活到了这个档次，「自我满足」 而不是服侍他人，已经到了极高的需求。
所以主卧会非常地大。甚至大到门一关，里面就是另一个天地，有十七八间的地步。
你想象一下都教授那个书房吧。
次卧会很小。没有任何客人有资格留宿在家。如果有，那也仅仅是保姆阿姨。
厨房不需要考虑合并分开，你完全可以做二个厨房。
虎哥那个设计图，其实他已经站到了 「富人房」 的边缘。隐隐约约有那么一点模糊的概念。但是又没全通透。
他最终设计的尺寸是 160 平米。这是一个很尴尬的定位。也是他失败的原因。豪宅是什么，豪宅就是二房 260 平米。
而相对来说，宋家泰的定位就非常清晰。「屌丝」
造给屌丝，卖给 DS。
所以他不希望产品有大的变动，不希望有新的品味。工业化流水线最好。120 平米做三房，89 平米做四房，「动线」 越密集越好。
宋是对的。他也是最务实，最有希望活下来的。因为这个社会，本来就是 99% 的屌丝。
四）时代之变迁
什么是最美的衣裳。这个问题不好答。
因为对于不同的女人。它有不同的回答。
对于公司高层高管，最好深蓝黑色，显得稳重沉闷。
对于中级干部，可以裁剪得体，但一定不能抢了老板的风头。
只有底层员工，和完全没有工作的小姑娘，才能够穿得花花绿绿的。
另外，工作日和休息日，外出远足和喜宴聚会，着装要求又各不同。概括来说：「不同的衣服适合不同的场合」。
同样的道理，也适合房型。
什么样的房型才是好房型。
不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。
穷人又要面子又撑场子。钟意要 「大客厅小卧室」。尽量显得自己房间很大。而一切能节省面积的地方，则尽可能的节省。得房率高高高。
对于中产白领，120 二房 135 三房，中规中矩即可。
对于 「虎哥」，我猜想他可能是不上班的自由人士。所以特别看重卧室。宅男整天待在家里的时间也比较多。
对于某些变态人士，咳咳，我就不展开了。
所以开发商不会犯错误。
商人冷酷，但却实际。「虎哥」 的图纸永远也不会变成现实。但宋家泰的会。
KFS 造一幢楼时，三房多少套，二房多少套，边套中间套各多少。总价单价在哪个区间，这都是经过严格的市场调研的。
KFS 卖给你的，一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的，但肯定是你会掏钱的。
房型无好坏，只有适合。
五）炒楼客的房型
KFS 不会犯错。他们卖给你的，永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。
但是 「买家」 会犯错。
2003 年 SARS 之后，香港楼市开始复苏。
但是复苏的步伐，很不均衡。
在 2003~2014 年这十年复苏步伐中，涨得最快的，是大面积豪宅。尤其是 2000 尺以上大户型。几乎翻了 10 倍。
涨幅其次的，是三房。4 倍平均涨幅。
而较慢的，是二房。3 倍不到。
涨得最慢的，是 400 尺以下旧楼。最差的甚至不到一倍。
而是 1995~1997 楼市狂潮之中，这行情几乎是反过来的。
1995~1997 当时最好卖的，是二房。也就是 「夫妻+小孩」 刚需盘。
三房远远比二房交易清淡。而且单价也低。
至于大宅豪宅，热度就更少了。
造成这种差异的原因，在于 「动力」 不同。
1995~1997 那一波，买房的主要是 「刚需」。俗称上车客。他们最紧需的是有套房子。小点窄点不要紧。
而 2003~2014 那一波，香港买房是 「换房客」+大陆买房 「豪客」。
对于香港人来说，2003~2014 他们是换房子。抛掉了二房改三房。
于是他们推高了三房价格。
还压低了二房价格。
KFS 不会犯错。KFS 卖房子是一次性的。他卖给了你，就转移到你的手中了。
但是 「买家」 会犯错。
你买的时候，是 「二房」 最热的时候。你为此房型付出了最高的单价。
你卖的时候，是 「二房」 最冷的时候。大家都在抛售，价格抛压最沉重的时候。
房型如时装。
随着时代的变迁，对房型的评价和品味也会不断改变。
好房型会变差房型，差房型会变好房型。
及早准备，预见与分析，才是炒楼客生存的基础。
（yevon_ou@163.com，2014 年 11 月 12 日晨）