上海市政府为了上海人民，那可真是操碎了心。
一）老公房之政治特权
大约在 2004 年的时候，卢湾区的老公房和次新房，是同样价钱的。
2004 年时，斜土路沿线次新房 7000，蒙自路老公房也是 7000/m。
2005 年时，斜土路沿线次新房 10000，蒙自路老公房也是 10000/m。
这是一个十分奇特的现象。放着高档宽敞明亮的好房子不住，为什么要去买老公房呢。而且价钱还非常非常之贵，在极少数时刻，甚至老公房单价比次新房还高。
这么做的原因。来自于 「总价约束」。更深一层的原因，来自于 「55 平米限制线」。
所谓的 「总价约束」，指的是我明明知道大资金有更好的回报，大资金有更优的性价比。可我只能凑出这么点钱，只能在红海刻苦厮杀。[1]
譬如说，2004 年时，7000 元/平米，一套正常二室一厅 125 平米，总价在 80 万元左右。
而对于老公房购买人群，他们的预算就是 30W。甚至 28W。多一万都不行，多五千都不行。哪怕 28W 也是一家一当全部拼凑上来了。
那么，在 28W 元的 「总价约束」 下，他们唯一的选择，就是 40 平米*7000 元/平米的老公房。
哪怕这房子又破又旧，哪怕这是 25 年楼龄的老公房。但至少居住是第一需求。先把住的问题解决再说。
于是，就发生了小户型因为 「总价约束」，而获得单价优势。爆击了一个远远惊人单价的可能。
那么，老公房有没有竞争对手呢。答案是有的。
市中心老公房，主要面对的竞争对手有二个。
1）郊区次新房。譬如这时候你可以买入嘉定桃浦远郊房，3500 元/平米，100 平米左右的户型总价勉强也可以接受。
但这时候，你就要面临一个 「时间还是金钱」 的问题。毕竟远郊的交通是一个大问题。
2）市区新建小户型。市场有这个需求，有 「总价约束」 用户们的需求。既然这样，KFS 就应该尽力建造一批迷你户型。又是新货质量大好，保证畅销。
问题，恰恰出在 2 上面。由于市政府管制，禁止民间新建 55 平米以下住宅！
大约在 2000 千禧年，政府就颁布禁令。在新建住宅中一律禁止出现 55 平米以下户型。
这条禁令很少有人关注，但是同志们啊，每一条条文，都有其深不可测的新闻联播内涵啊。
「55 平米禁令」 的直接后果，就是扼杀掉了老公房的所有竞争对手。
你预算有限，钱囊羞涩。
你不想住到 20KM 以外，过暗无天日的人生。上班不见太阳，下班不见太阳。
上海人民欢迎你，请你购买老公房吧。
这条禁令目的是什么，其实是帮助上海人民出货的。
1992-1995 年的房改，上海人大致以一二万元的价格，从政府手里买下了自有产权。
但是要注意的是，由于长期计划经济的贫困。上海人虽然房改，可拿到手里的，很多都是 「质次价廉」 的老公房。
如果你关心二三线城市的话，你就会知道，老公房其实不怎么值钱的。其价格也和新建楼宇相差非常大。
而如果你下到一些县城乡小城市的话，破破旧旧的多层苏式砖房，甚至是废弃的完全没有人要的。
而上海市政府控制了 「供应」。
在很长一段时间内，几乎接近十年的时间。上海完全没有 「55 平米以下」 极小户型的建设。完全没有竞争对手。[2]
政府给了你这一段时间。让你干什么。
让你跑啊！
在这十年的窗口期，政府给了你足够的时间。让你可以高价抛售 「老破小」。然后几乎以一模一样的单价，抛掉 50 平米，自己掏 50 平米，就可以住上 100 平米新房子。
上海市政府对上海土著人民的关心，那可真是全方位的。
二）2015 年之老公房
1997 年，中国移动（China Mobile）在香港上市时，中国政府几乎给到了一切能想到的优惠政策。
所有的负面报道，统统不许发表。什么月底流量不清零之类的挑刺，全部让去喝咖啡。
于是中移动花好稻好，在境外受投资者热捧。
等到公司上市，股权逐渐抛售，让外国大基金接盘之后。政府逐渐变脸，开始要求 「惠民工程」。一会要求电信业降资费，一会要求承担偏远地区普适义务，一会塞个科研 3G 项目给你。
这在香港证券市场被称为 「触礁风险」。意思就是经济权力和政治权利必须匹配。同一样资产，在不同政治背景的人手里，就会有不同的估值。
从 2000 年开始，上海人持续不断抛售手中旧有的老公房，逐渐被 「民工」 级外地务工人士或者各业小老板接盘。业主比例不断发生变化。
随着 「政治背景」 的不同。经济背景自然也不同。
2010 年的限购限贷，对老公房是致命性的打击。如果房票有限，自然是房子往大里买。
就好像车牌拍卖 15W，大家都倾向于买 BBA 以上级别好车了。
另一方面，这些年 「蚁族聚集区」 呼声不断上涨。
所谓蚁族聚集区，是指在地铁沿线，或者换乘车站，开建几幢大型的蜂巢式建筑。
每一套单元 25 平米，一栋大楼 1000 个单元。
高密度沿途过去可以几十栋大楼聚集成群。
「高租金」 对一个城市的竞争力有害无益。因为人为的 「55 平米限制」，使得许多初到上海的年轻人，无法获得廉价的落脚之地。也无法度过创业初期的艰难岁月。
倘若建设大型的 「蚁族聚集地」，可以在九亭泗泾等地廉价地提供大型的居住基地。无疑将极大地降低全市生活成本。
随着老公房越来越多地落到外地人手里，市府就越发地不用考虑和保护老公房们的利益。
三）拆迁
拆迁可能是史上最荒唐，最明目张胆地送钱了。这是赤裸裸的政治特权团体。
一样东西值多少钱，且不论产权，不论拆迁户是否真的对脚下这块土地拥有物权。我们就简单地问一下，你这茅棚简屋值多少钱。
答案是非常容易回答的，任何一个经济学入门大学生都可以回答你。「商业上有利润的价格，就是合理价格」。
譬如某一个大型地产商，他花 100 亿买下你这个地块。转手建个豪宅卖出 200 亿。
算算年限和回报，他觉得是合理的。则这个地块 100 亿，拆迁户拿 100 亿走是合理的。
好了，现在你告诉我，「负」 的地价是怎么回事？
啥叫负地价。就是这整块土地的价格是负数。
上海市政府的大型土地储备中心，「投 200 个亿，你帮我把这整个地块拆完了。耗时五年。我也不求什么投资回报利息之类的。200 亿能拿回 150 亿就可以了」。
200 亿下去，历时五年，拿回 150 亿。天底下有这样做生意的么。
投 90 亿，拿 150 亿，都算是五年回报少的了。
那还有 200-90=110 亿呢。实质就是政府送钱给拆迁户了。
上海的拆迁赔偿，远远高于应有合理价值。这是一个所有人都知道，包括政府，拆迁户，开发商，炒家。唯独除了圣母春文科生媒体小编不知道的冰冷事实。
拆迁是什么，拆迁就是彩票中大奖。
拆迁是什么，老百姓盼拆迁就如同盼解放军进城。
2009 年时，黄浦区的地价是负-1800W/亩。看清楚，是大大的负数。
也就是政府把这块地拆了，土地平整，盖房子卖得还没有赔拆迁户的钱多。负一千八百万人民币每亩。
那可能有人要问，既然是亏本买卖，为什么还要做呢。
因为我们是人民政府，不是商业机构。
上海市政府对上海人民的关怀，是全方位的！
对于上海人中的弱者，政府抬高了老公房的价格。给了他足够长的窗口期，可以出货，可以换筹。
对于弱者中的弱者，住棚户真正一穷二白的滚地龙。市政府直接入场，花 300W 把你那棚户给收了！
这是什么，这就是派钱，这就是派糖，青天大老爷啊！
读书破万卷，不敌拆二代。
最后，说一个笑话结束本文。
话说秀相形象一向糟糕。2003 年时，秀相突发奇想，下令全国 「土地出让金」 之 10% 一律划拨中央。
这本来是严重违反中央/地方分权法案，违反政治伦理契约之举。
最后这事也没成，没成的版本中有一个说法；
话说秀相召集全国各省土地干部开会；
「从今天起，各省土地出让金一律上缴 10% 给中央」。
台下哗然一片。
只有上海的同志高兴坏了，乐颠颠地举起手，「报告首长，土地出让金为负数的，怎么办！」
（yevon_ou@163.com，2015 年 11 月 3 日夜）
[1] 插一句题外话，2015.11 上海楼市的红海大约是 500~600W 区间。超过这个总价，性价比顿时急剧提高。
[2] 同时代还有一个很奇葩的物业，就是酒店式公寓。酒店式公寓最初的卖点，也是 「小面积，低总价」。因为住宅限制，所有很多项目只能以酒店式公寓方式立项。然后向市场提供 30~40 平米户型。
酒店式公寓在 2003~2005 年卖得非常贵。烂尾楼改建的小户型，其单价要超过永业，逼近静安枫景。