沉默的上海人（二）#410

当功率输出只有 15% 负荷时，表现特征为完全无法预料。

一）温和的上海人

大约 150W 有着大专以上文凭的人，第一代移民初始净资产几乎为零。

但就是这些小白领，撑起了偌大的浦东房地产市场。引来了风光和喧闹无数。财富盛宴，风起云涌，爱恨情仇。

请问，1500W 土著撑起了浦西，人均净资产超过 100W 元，垄断着几乎所有官场势力和人脉资源。

请问，他们做了什么。

答案是：几乎什么也没做。

这真是一个奇怪的悖论。一个掌握着 「66% 人口，50% 收入，75% 存量财富」 的最庞大群体，在整个市场上，却差不多是失声的。

换言之，SOV 和 SOM 并不对等。

关于这个现象，我们试图找几个解释。

第一个解释，土著虽然有 18 万亿资产。但这些钱，几乎是 「平均分配」 的。

上海可能是全中国，全世界，乃至全人类有历史以来，「贫富分化」 最小的一个城市。

为什么，因为工薪性收入。你可以差得很远，月薪 1000 元和月薪 100000 元。最穷的人还在每天菜场收摊后去捡菜叶。上海台有专题报道。

但是，如果你给每户人家，叠上一个 400W 呢。

10W 和 1000W，这是巨大的贫富差异。是巨大的阶级水平。

可是 410W 和 1400W 呢？

在过去十五年的 「本地房价」 暴涨浪潮下，其实每户人家都发了 400W。「贫富分化」 被大大均富了。

如上表，在所有的房地产市场。「自有」 住房占绝对多数约 95%，而 「租赁关系」 份额非常小，一般仅在 5% 规模。

很多人不明白这个表的关系，其实租赁+空置=第二套房数目。[1]

我们没有精确数字；

但一般统计口径认为，上海拥有第二套住房，占总家庭数的 5%，拥有第三套住房，占总家庭数的 1%

如果一个城市，拥有 18 万亿财产。

• 如果这些钱分配在 1000 个人手里。人均 180 亿。那是沙特王子。

豪宅，跑车，棕榈泉别墅。辛巴达式不可思议的巨富。

王子可以投资几十亿改变一整条产业链的模式。让每个人天天谈论马云。

• 如果这些钱分配在 100,000 人手里。则人均 1.8 亿。

这是内地一些城市常见的 「企业主– 工人」 关系。也就是一个车间里上千个工人，没日没夜地给老板干活。

这种社会形态，表现为 「土豪」。煤老板会让北京人震撼其洒金能力。

• 如果这些钱分配在 450W 个家庭手里，则每户家庭 400W。

在这个情况下，社会总量最富裕。消费能力，购买能力，文教娱乐全面繁荣。

但是你感觉不到 「威力」 和气氛。

不会有王子和土豪们一掷千金，一期期头条新闻令你震撼。

只有从第二套房开始，你的 「买入/抛出」 才会对市场有所影响。

如果全部都是唯一自住住房，数量虽大，影响力却是极度温和的。

二）偶露峥嵘

上海人最好的比喻，是 H₂O 白开水。

如果你是 NaOH+Hcl，烧碱加盐酸。

如果是 800W 上海人有二套房子，800W 上海人没有房子。那这二伙人凑在一起，肯定要产生严重的化学反应。发光发热打得不可开交。

但是上海人的情况，是 NaOH+Hcl=H₂O+Nacl

烧碱和盐酸都反应完了。只剩下水和盐汽水。

当外地白领还在为房价每二年跳涨 50%，楼市是涨是跌被折磨得死去活来，呕心沥血的时候；

上海的土著本地人，其实并不怎么关心楼市。

房子自住一套已经有了。存款二三百万，

再买也可以，有一点累。但如果不买的话，也能够活得下去。

有这个工夫，不如吃吃喝喝，欧洲旅游。

说句残酷点的话，房价 10000/m 和 100000/m，对上海本地人其实是一模一样的。生活还得继续过。

上海人就象反应完毕的 H₂O，绝大多数时候温淡如水。

但也在极少数时刻，爆发出强大的能量。

譬如说 2015 年 3Q，比较大的热点，就是大宁板块的热炒金茂府。

和瑞虹六期强势开盘。

这些地块，都属于传统的土著居住地块。

我们始终不忘记 2009 年时，联洋帮谈论起大宁时的趾高气扬。联洋是要做宇宙中心的，他们谈论的，是超越大宁 200% 单价，还是 300% 单价。

可事实情况呢，大宁一旦起来，狠狠地把联洋踩在地下，并踏上一只脚。

大宁，瑞虹，其购买者偏向于浦西本地土著。尤其是以前就住在附近的街坊。

长期以来，这些国企老油条的购买力都被忽视，这些中年干部的能量都被浦东小白领们轻视遗忘。

但人家只不过是乐得吃吃喝喝欧洲游。

一旦这些 「土著中年老男人」 决定要购房，他们的能量是巨大的。完全可以爆击掉一个板块。而且毫不费力。

土著如水，偶露峥嵘。

三）不可预料

土著市场的最大特性，是 「不可预料」。

对，你没看错。真的是 「不可预料」。

虽然我们自己就是土著，是生于斯长于斯的老上海人。但是在 「本地人，外地人，外国人」 三大群体中，真正研究不深，完全不可捉摸，完全不可预料的，反而是本地土著的心态。

如果一辆夏利 A 级车，最高引擎 60 公里/小时，现在已经开到 50KM/h。那我们可以说这辆车潜力已经挖尽了。他在前面路口左拐右拐都是这个速度。

可一辆迈巴赫，400 马力最高时速 300 公里/小时，现在开到了 50KM/h。下一时刻这车辆的位置是无法预测的。人家油门一踩，就冲出去了。

当土著只用了引擎动力 15% 之时，他们的下一步行为，是无法预测的。

在这里，我们要讲很重要很重要很重要一个观点：房价在很大一个范围，都是可以维持的。

你譬如上海内环线现在差不多是 80000/m 的标准水平。但是，另一个时空，他的房价是 30000/m 或者 15W/m，社会也是能照常运转的。

人口既不会因为某地区房价（物价）高而停止涌入，人口也不大会因为某地房价低而大肆涌入。

中国的学生们，受马克思主义教育毒害太深。总是相信事物均有一个内在的 「价值」。相信价格围绕价值上下。

根本没那么回事。坦白简单和你说，3W-8W-15W，每一个价格都可以维持的。

为什么，你看看成都重庆，看看苏州无锡。

这些城市的人均 GDP 和上海北京相差并不远，人口涌入也很厉害。成都的收入虽然比上海低，可一半还是有的。

凭什么成都重庆房价只卖 8000！

如果成都房价卖 50000/m，这个城市可以维持么？

答案是可以维持的。本地人基本上 99% 都已经有了房。而剩下的新移民小白领，买小一点慢慢供么…………

一个城市房价 8000/m 时，我也没见所有人拼命去抢房。

一个城市房价 50000/m 时，成都也一样可以运转得下去。楼价不会崩溃。

那么，是什么决定成都的房价 8000/m 还是 50000/m 呢。

答案是 「混沌」。

这是一个巨大的迷。台北的房价，是高雄的十倍。

东京的房价，是大阪的三倍。

香港的经济，被新加坡一路超越。扁得猪头不认识。可是香港房价一路走高。

San Francisco 房价远远超过周边城市。

房价其实是一个混沌方程式，其中有太多的未解之谜。

这个时候，一个喜好，一个社会风俗，就会引发价格的巨大波动。

而这些宏观变迁，是完全无法预测，也无法抵挡的。

本地人 90% 的状态下，是属于 「坐电梯」。随着大势涨，随着大市跌。涨涨跌跌手里的房子从几十万到几百万。

他们可以不买房，可以买房，可以买很多房。人均面积增加 5 平米，10 平米，15 平米，都会引发巨大的震动。

但是，消费者的心理，是非常难以预测。完全无法预测的。

「土家烧饼」「水煮鱼」「香辣蟹」 一夜之间又红了，又火了，又不红了。

我们试图解释一二，包括 「只有大城市，才有房地产」 等结论。但我们必须坦诚，在市场规律中，还有相当多的未明区域。敬畏未知，敬畏自己的局限。

我们写这一节的意思，绝对不是说房价不涨，也绝不是看空未来几年房价。从有限预测来说，后几年还是大涨年。

我们只不过要说，「富贵如浮云，万古无长青」。

四）婚姻

沉默的上海人，力量庞大，偶露峥嵘，无法预测。

看本篇幅有多，我们再讲一个话题。一股暗地里的力量，改天换日，极为庞大，却被人忽视。

这就是婚姻。

完全被人忽视的婚姻背后的经济力量。

婚姻有多少，很多很多很多。

2010 年统计数据，上海土著每三对婚姻之中，就有一对是和外地人结婚。即 AA，AA，AB。

外地人虽然仍只有 900W 人口，可是他们中的适龄男女特别多。青年适婚适孕人口特别多。

你要赚一个人的钱，那是千难万难。

菜市场你买一把葱，还要讨价还价。电商价格贵了几元，立刻考虑换一家。

政府虽然有再分配，但也是挡臂挡车。

你想赚一个人几万，几十万元，那是要费尽心机。提供无数无数服务才行。

可是婚姻不同。

婚姻是最简单获取一个人全部财富的方法。

尤其是上海目前 421 结构，祖父母父母，几乎 7 个人的财富，最终会汇集到一个人手中。

也就是汇集到你，媳妇儿手里。

婚姻是获取 7 个上海人全部财富的最好方法。

随着 「涉外（地）婚姻」，这个比例还在不断提高，土著上海人和 18 万亿财富，正在不知不觉地发生着转移。

当一个大宁男，和一个联洋女，擦身而过的时候，互相看了一眼对方房子，都充满了不屑，「啐，垃圾」。

可如果一个大宁男娶了联洋女，结果会是怎样？

这画面实在太美，我不敢想象。

随着涉外（地）婚姻，财富决策话语权也在发生着转移。

譬如结婚后，小舅子要来上海。该不该买房，买哪里房子，听谁的主意谁出钱。

夫妻俩买第二套房，或者改善换大房子，买哪里，交通线如何规划。

农村家乡父母，要不要来上海。买哪里房子，谁来决策谁来出钱。

这些都是很现成的例子。但我们不再展开研究了。

（yevon_ou@163.com，2015 年 11 月 3 日晚）

[1] 一般认为，在小业主层面，「完全宁可空置，也不去赚取租金」 这个比例非常之小。绝对不会超过总业主的 20%，也就是租赁关系 5% 的话，空置最多 1%，合计 6%