直到今天，上海土著仍拥有着 66% 的人口，50% 的收入，和 75% 的财富。
但是在房地产的所有购买研究中，似乎已经把这个群体遗忘了。
一）有多穷
首先，我们要说一些关于土著的事情。
有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去 25 年中（1990-2015），增长最迅速的群体是哪一个。
许多人会回答，是 「新移民」。
这个回答也是显而易见的。900W 新移民蜂拥而入，填满了浦东到闵行的每一寸郊区。
而且新移民作风泼辣，挥金如土，买起 5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。
但是这个回答，却是错误的。过去二十五年，实力增长最快，面貌改天换地，反而是很多人以为 「垂垂老暮」 的浦西土著。
为什么，也没觉得浦西人现在多富呀。都没几个土豪。
这样说法，关键是你没意识到 1990 年之前上海人有多穷。
和绝大多数人的印象不一样，1990 年之前的上海，其实是一个 「贫穷落后」 的城市。而远远不是所谓 「远东第一大都市」。
当时的上海，和现在上饶，临沂档次差不多。远远比周边的常熟，上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙，因为浙江人更富，要抢着嫁。
上海人谈论的，是去广州深圳打工，深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的，是要不要放弃国企铁饭碗身份。
今天大家都在骂，闸北火车站导致了脏乱差，把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。
而事实的情况呢，周润发 「上海滩」 中的火车站，原本是 「老北站」。是在七浦路上苏州河北。
1987 年时，是闸北区政府哭着喊着，满地打滚哀求着市政府，把火车站搬到闸北去的，救救闸北。
火车站搬闸北之后，立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。
闸北区居民，长期以来叫做 「滚地龙」 区民。滚地龙什么意思，就是裹张草席，往马路上一躺。
意思就是 「这户人家完全没有固定资产」。是彻彻底底的无产阶级。什么彩电冰箱，连个热水瓶都没有的。
而火车站一搬闸北，整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮，开个小旅馆，十几万人就有了收入，有了生计，告别无产阶级。
说这个例子，告诉你的不是上海人有多富，而是当年有多穷。
二）大赢家
如果我们以 2000 年为地产开发分界线的话，则 2000 年之前上海的住宅存量，在 4.5 亿平米左右。
基本可以认为，这些房子全部在 「土著」 手里。
时至 2015 年，这些房子，平均升值都在 4W 元以上。也就是以前 3000 元平米的房子，现在 43000 元/平米。
这是什么概念呢。4.5 亿*40000 元=18 万亿。
这 18 万亿，是平均分配给 1400W 土著居民的。也就是每人 130 万元！
三口之家，户均 400 万。
这个 18 万亿是什么概念呢。
截至到 2015 年，上海市 GDP（预）是 25500 亿元。
一般情况下，国家税收要拿掉 30%，企业收入 35%，能分给居民发工资的不会高于 35%。
也就是工资 8500 亿左右。
这还是 2015 年的数字。前二年的 GDP 更低。
这说明什么呢，「人赚钱难，钱赚钱易」。
在过去十五年内，哪怕你全部的工资累计，一分钱不动。总数可能 8 万亿都不到。
而上海居民的资产升值是 18 万亿！
这同时也回答了一个问题，「土著和高薪大学生哪个更有实力」。
在 8500 亿工资中，假设外来劳动人口占 50%，一年工薪收入约 4000 亿。
你累计十年，也不过数万亿的规模。
而土著手里的 5 亿平米，每年涨 2000 元/平米，一年就是 1 万亿。
而上海楼市的涨幅，远远不止每年二千。
土著和外地小白领的实力增长，大约是 400~500%：1 的样子。
菜总说 「二本外地狗，摁倒拆迁妹」，实在是宇宙不破的真理。
三）幸运
我们要心存感激，要铭记幸运。今天所有的幸福，不是靠你劳动所得，不是靠上海人的勤劳与智慧，而拥有如此财富。
我们是幸运的，当年中央选择了 「上海开发」，而不是 「无锡开发」。
如果当年开发的重点放在了无锡，无锡房价 43000/m，而上海核心区的房价，则如蠡湖大街一样 8000 元/平米。
这里面就是 18 万亿的财富差异。户均 400 万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万，立刻和瘪三差不多了。
没有了外地人涌入，没有城市开发，上海人就是滚地龙瘪三。
我们一定要用最大的热情，欢迎外地人涌入，支持外地人涌入，打造最热情好客的城市。
今天我们所拥有的一切，全缘由 「是上海，不是蠡湖」。
四）剥削
现在我们来说一说，「外地人」 创造的财富，是怎样落到 「土著」 本地人手中的。
你这 400 万元/户，是怎么来的。
这主要通过 「宏观剥削」。
香港人曾经有过一个笑话，玩具大王，电动马达大王，龙虾大王，无论你赚了多少钱，最终你都是为 「房产商」 打工。
上海的逻辑，与此类似。他通过几个管道，吸干外地人的血：
- 以极高的价格，将浦东土地售予外地小白领
- 将市中心豪宅卖给温州土豪
- 55 平米限制，售出老公房
- 交易税费
其中 1，2 我们之前已经有所阐述。而 3 会在下一篇讲。
五）官僚
- 2015 年房地产业销售 6.4 万亿元;
- 缴纳契税 2874 亿元;
- 房产税 1372 亿元;
- 营业税 4051 亿元;
- 土地增值税 2719 亿元;
- 缴税合计约 1.1 万亿元;
- 银行房贷余额 12 万亿元;
- 获 8400 亿元利息;
- 土地收入 28517 亿元;
- 政府和银行从房地产获得收入 47917 亿元;
- 占 6.4 万亿元收入的 75%。
在房地产开发中，一般认为 75% 的金额被政府拿走。
而政府是什么。政府 「广而泛」 的名词，归根到底政府还是 「人」 组成的。
在生态位中，外来的大学生白领精英（简称白骨精），虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置；
可是就 「政府」 而言，几乎 95% 的职位，都是被本地人土著垄断的。
虽然我们时常谈论着上海 「书记、市长」 等顶级官吏，往往由中组部指定。外省的官员居多。
可是你看到中层官僚，厅局处科四级，几乎全部都是本地的土著上海人。
上海有多少名处长。
正确的数字大概是 50000 名处长。其中每一个人都有 40~50W 的年收入。不亚于一个金领白领。
别看外地小白领自以为 「高薪精英」，可是在 「官场」 这一个生态位的竞争之上，他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。
官员有什么用呢。政府拍了一块地，有上百亿的收入。
可是这些收入，他还得花出去。简单点有中建一二三局，要兴建道路水电和高架。
比较复杂点，还有绿化养护，交通火警。
然后还有社会养老，慈善统筹，政府运作。
而这一些钱，几乎全部都落入了不显山不露水的 「官场中人」 手中去了。
最简单的一点，外环线绿化养护工程，你知道其利润和成本是多少么。
上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好，而且公务员也不再是紧巴巴。
各个国营系统，因为有政府支持，也不再是清水衙门。
也就是说，上海人不仅仅在房子上占优，而且在工薪性收入上也不落后。
普通的国企混个副处，一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。
如果你不讲房子值多少。单单比存款的话，上海人也绝对不少，殷足。
大赢家。
以个人财富而言，上海土著才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人 「数量」 增长更占优。
或许还有人会问，唐镇 50000/m 的房子，500W 房子 400W 税。
地价和税，是上海市政府拿走没错。滋养得上海本地人滋润万分。
可我这房子还是价值 500W 啊。
是资产我也没亏。
问题是，500W 的唐镇房子，和 500W 现金，这绝对不是同一概念的事。
用回我们上一篇的标题：《小众市场》
（未完待续）
（yevon_ou@163.com，2015 年 10 月 30 日暮）