外国人存在的主要作用，是 「扭曲」 了租房市场。
一）欧美类外国人
在《上海楼市的三分天下》中，我们说外国人分为 「欧美」 和 「港台」 二类。
这二类的区分，主要是 「欧美」 不买房子。「港台」 类买一点房子。
本篇主要先讨论 「欧美」 类。
有人问，「日韩」 应该如何归类。日本韩国，虽然和我们是 「同文同种」 的民族；
可是日本人韩国人在上海也不怎么买房子。所以他们应该被归入 「欧美」 类。
对于 「欧美」 类外国人，他主要具有以下特性；
1）欧美人不买房子。因为他们多半待三五年就走。
2）欧美高管有租房补贴，可以多达 35000~70000/月
3）外国人喜欢抱团，只会存在于有限的区域
4）收入增长有限
5）他们的人数很少。大约是欧美外籍 2%+港台外籍 5%
对于第三点，我们要特别说明一下。假如你去 Toronto，你会不会住到 「小印度」 或者 「小墨西哥」。身陷于一批咖喱猴子周围。
不会的。90% 的中国留学生去到了海外，还是喜欢住在唐人街沿线。或者是华人聚集区。
华人在海外留学也是抱团的，中国人喜欢集中住几个社区。这样不仅更安全，交更多的朋友，而且有更多的生活气息。
老外同理。外国人落地，是非常有讲究的。外国人考虑的并不全是性价比，而是熟悉和抱团。
以中国之大，外国人落脚的其实就二个半城市。
而在北京上海城市之中，也就发展出了几个外国人落脚点。外籍人士喜欢集中居住。喜欢一眼看去全是酒吧街和英文比萨。
这些地点，大伙都知道是哪几个。
二）点石成金
「欧美」 类外国人最主要的一个特性，是 「大额租房补贴，却不买房子」。
他们对楼市的影响，是以 2% 的人口比例，影响了 80% 人的租金印象。
凡是有外国人聚集点的半径圆，房租就会暴涨。而且是远远抛离正常水平的租金水平。
譬如以古北的地理位置，在上海中环以外。远离市区，和西郊动物园差不多。
在上海改革开放之前，古北是根本彻底没有人居住的。
本地人也不会去。房价和房租都很低。边缘地段。
可是外国人来了以后呢，其租金是市中心的 5 倍！
在这里，我们要花点篇幅讲讲 「租金幻觉」 的事。
假设给你一套 1000W 的房子，其合理的租金应该是多少呢。
6%，8%，还是 10%
当我们接触房地产市场时，我们第一课就上错了。
因为人总是喜欢听好消息的，所以教导我们炒楼的，总是讲一个最棒的租金。这就是古北。于是我们听到的是：「租金是房价的 6~8%」。
这第一课，就是把你错带到沟里去的。
事情的真相呢，除了古北，我们再也找不到如此高的租金。
1000W 的房价，是远远租不到 5W 房租的。普遍的常例是根本没有 6% 回报。
哪怕 2~3%，1000W 房子租 25000 都算不错了。
我们用了很长一个弯子，才发现里面的谬误，这就是没有名师带路的结果。
为什么呢，你想一想，谁会来租房子。
在《上海楼市的三分天下》中，我们把楼市客户分为 「外国人，外地人，本地人」 三种。
你要注意，本地人是不租房的。
外地人，通常喜欢租最低最便宜的房子。
真正租房子的，只有外国人。
高端租赁几乎完全是外国人撑起来的。30000/月以上的租赁，几乎 95% 都是外国人。
在没有外国人的二线城市，无论你房子值多少钱，你都租不出高价。
1000W 的房子有很多种，但并不是每一种都适合租赁。
真正能租高价的，只有位落于 「外国人居住区」 半径圆，做外国人生意才行。
土著传统好地段大户型，能租好价格么，不能。
郑州长沙西安，哪怕你再好的房子，1000W 豪宅能租出大价钱么，不能。
上饶的别墅，有买卖客源。可是有谁会去租呢？
我们在售楼处，听见售楼小姐推介时，往往会说一个预估租金。可这 99% 是售楼谎言。
真实的情况是，只要你不在 「外国人居住圈」。你的租金就是 2% 左右。2% 才是常态，而不是百分之六八十。
三）租金扭曲
当有外国人介入，将某板块租金扭到不合理高时候。该板块该如何估价？
在这个问题上，我们的先烈们，古北的早期炒家付出了惨痛的教训。
| （单价/㎡） | 1997 年 | 2015 年 |
| 古北 | 17000 | 60000 |
| 卢湾 | 4500 | 60000 |
| 老公房 | 2500 | 45000 |
大概在 1997 年，金融风暴的前一年，古北的房价就是 $2000 二千美金。
古北的单价，是卢湾区的四倍。一套古北可以换 4 套南卢湾。
古北的单价，是中环线老公房的 7 倍。
可时至今日，古北和卢湾的价格已经拉平。几乎接近于 1：1.
也就是在漫长的廿年时间中，古北跑输大市 400%，古北是全市最差板块。古北业主们哭晕在厮所。
为什么，主要是针对房租的预期错误。
| （房租） | 2015 年 | 2016 年 | 2017 年 | 2018 年 | 2019 年 | 2020 年 | 2021 年 | 2022 年 | 2023 年 | 2024 年 | 2025 年 | 2026 年 |
| 斯里兰卡 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 |
| 欧美籍 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 |
如上图。这是一个虚构示意图。指东南亚某城市，例如科伦坡，Decca，班加罗尔，或者西贡。
而下图，则是上海北京。
| 2015 年 | 2016 年 | 2017 年 | 2018 年 | 2019 年 | 2020 年 | 2021 年 | 2022 年 | 2023 年 | 2024 年 | 2025 年 | 2026 年 | |
| 租给中国人 | 8000 | 9000 | 10000 | 11500 | 13000 | 14500 | 16000 | 18000 | 20000 | 22500 | 25000 | 28000 |
| 外国人 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 |
| 差价 | 20000 | 19000 | 18000 | 16500 | 15000 | 13500 | 12000 | 10000 | 8000 | 5500 | 3000 | 0 |
我们可以清晰地看见，这二张表格的区别。简单点说，就是大国崛起。
中国人一直在变强。过去二十年，中国是全世界发展最快的城市。
过去二十年，上海北京深圳，是中国发展最快的城市。
所以土著本地人的收入财富实力，是以指数翻倍般上涨的。
二十年前，「欧美」 外籍人宛如神仙，港澳台是发达国家地区。
二十年后，「欧美」 是白皮瘪三，港澳台是正常朋友。
在表一中，外籍人士对东南亚人的优势是压倒性的，而且长期不变的。始终是 28000:8000
所以外销外国人房子可以贵三倍。
但是在表二中，随着中国人的崛起，中国人的实力是不断增长的，中国人的支付能力越是不断增长的。
所以卢湾涨，古北不涨。
外国人最初对华人有巨大优势，而外籍人士工资增长有限，外国人和华人的房租实力会逐渐拉平。最终甚至有可能外国人被赶到郊区去。
四）定量计算
外国人对楼市的影响，应该理解为一笔一次性的 「房租红包」
因为增长率的不同，不能简单地说 「古北房价就该是内环三倍」。
如果要说定量计算，还是以这张虚拟的表格：
| 2015 年 | 2016 年 | 2017 年 | 2018 年 | 2019 年 | 2020 年 | 2021 年 | 2022 年 | 2023 年 | 2024 年 | 2025 年 | 2026 年 | |
| 租给中国人 | 8000 | 9000 | 10000 | 11500 | 13000 | 14500 | 16000 | 18000 | 20000 | 22500 | 25000 | 28000 |
| 外国人 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 | 28000 |
| 差价 | 20000 | 19000 | 18000 | 16500 | 15000 | 13500 | 12000 | 10000 | 8000 | 5500 | 3000 | 0 |
在十年中，房租一共多收了约 170W。而最终在 2026 年，租给中国人和租给老外租金完全相等。这张表没有继续做下去的必要。
所以对比古北和同质量 「非涉外租赁」 房。古北的溢价就应该是 170~200W 左右。[1]
数字不精确，但大致的数量级如此。
这也回答了一个问题。假如有 A，B 二套房屋。
A：售价 600W，租金 5000 元
B：售价 500W，租金 10000 元
请问二者谁更有升值潜力，谁是价值投资，谁有泡沫。
答案可能是令你意外的：A 好，B 坑子。
这就是卢湾和古北的区别。
五）高端涉外租赁
我从来不碰 「高端涉外租赁」 市场。虽然这是一个高大上的市场，是光鲜体面的市场。
「高端涉外租赁」 指月租金 30000 以上的租赁。其主要发生在古北，新天地，碧云。
我见过很多人，无知而且傲慢。我们做的这些 「土拨鼠」 生意，在人家眼里简直不值一晒。
人家做的是什么，是老外，是董事，是亚太区 CEO。动辄数万元租金，房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%，人家也并不低，还比你高了。
只不过这些人，通常都没有什么好下场。
「高端涉外租赁」 的楼盘，涨得极慢。极慢极慢极慢。古北，碧云，乃至翠湖，都是房价涨幅的重灾区。
租金是没有用的。在过去二十年中，卢湾的房子从 4500 涨到了 60000/m，几十万赚几百万，赚得盆满钵满。
而你在 「高端涉外租赁」 这个市场上，赚的再多的租金。和房价相比，也就是个 「余额」 吧。
很多人在当年犯了错误。他们身陷于一个毫无增长的市场，宁可和老外为伍，不和中国人为伍。
咎由自取。
六）碧云的末日
古北的明天是什么。
古北的明天，是本地化。
老外的平均净资产，一般不超过 $100W 美金。如果是总裁，亚太区 CEO 级别的老外，其净资产也往往不超过 $500W 美金。
在今天，上海丈母娘已经很少把女儿嫁外国人了。就如同 @财上海说的，如果嫁了老外，一家人还买不起房子住棚户，那不是把脸丢到家了。
再往后发展，如果国运昌盛，中华幸运，还能连续发展 20 年的话。
届时，中国将发展到无法想象的地步。
老外在中国的形象，会渐渐沦落到 「巴基斯坦」 人的集体印象。
至少 90% 的老外会蛮夷化。而这二年你接触多的话，老外穷屌丝已经非常 LowB 泛了。
届时，古北就会改造。
从高大上的 「外国神仙」 聚集区，沦落到 「小巴基斯坦」「小墨西哥」。
但他不会无限下滑，他有保底线。
古北的保底线，就是把外国人统统赶出去，替换出去。
它至少还能作为一个上海的 「中环边」 地区而存在。享受中环的地段档次，住进去中环市民层次的客户。
只不过这个时候，古北的房价，有可能比金沙江路低。
如果说上海几大板块中，最悲催的其实是碧云。
碧云生不逢时。当碧云大开发，2004 年开始规划并建设时，其实当时整个历史大框架已经非常明显了。
「外国人终将没落」，土著和外国人的实力在不断拉近。外国人外籍人丧失光环，无论购买力还是净资产，都不占优势。
而外资企业，也是处于一个整体的溃败期。外企远远不再是最优理想雇主。
这个时候，碧云完全罔顾现实，继续规划定位为 「外籍人士国际社区」。
偏偏他还出奇地贵。2002 年世茂湖滨开盘 14000，乍一看这个价格还以为是世茂滨江。
2005 年时碧云一系列新盘，已经全部都挂 25000/m 了。即使以古北的同期价格，他也透支了好几步。[2]
结果呢，结果就是碧云完全炒不起来。
他是如其所愿建设成了一个 「国际社区」，可是人气惨淡。在诸大媒体和人口记忆中，碧云几乎一个被人遗忘，完全不存在的社区。
因为太贵，无增长，没有人气，碧云的房价也完全无法增长。
今时今日，碧云不能说是鬼城。但 「被人遗忘」 不再谈论，这个评语是无论如何逃不掉的。
碧云未来的前途是什么呢。是 「本地化」。当 N 年以后，本地人外地人发现这个地块位置也不错，离环线也近，至少比唐镇川沙好多了。
于是，华人又会重新涌入。把这个地区重新华人化。
只不过，碧云的规划实在是太差了。里面有许多的设施，根本就不符合中国人的喜好。
譬如说，那座教堂就很不顺眼。
要不，我们把教堂炸了。改建 「大雄宝殿」 可好。
（yevon_ou@163.com，2015 年 10 月 16 日晚）
[1] 在实际操作中，老外对于第一第二年楼龄的新房特别热衷。而一旦楼龄装修稍长，老外会飞快地搬走。要注意！
[2] 参考文献：《又一个篱笆跳大神的被揭穿面皮》http://www.libaclub.com/t_113_6797207_1.htm，当时篱笆一个颇有名的 id，吹牛说炒房赚了 100 倍。说他赢利切入点是联洋，碧云。于是就立刻被揭穿脸皮。碧云无涨幅。