小白领所挑剔的，对于劳动人民，那都不算事。
小白领太傲慢了，看不见那些营营碌碌的人们。
一）老公房
老公房大概是流动性最好的品种。
老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。
老公房谁在买。
这个问题，篱笆上那一群 「高学历低素质」 的小白，大概一辈子也搞不清楚。
如果你通读篱笆诸多帖子的话，则主流的舆论 「共识」 是这样的：
- 老公房是绝对没有人要的。
- 老公房完全没有流动性
- 除了学区房，老公房完全没可能涨价
- 老公房今年没涨价。
有时候，你真的想刨开 YP 小白领的脑子，看看里面都是些什么浆糊。都是怎么教育长大的。猪一样的脑浆智商和人品。
老公房谁在买，那些你 「看不见」 的人。
如果我们把市场上的房产，分为 ABCDEFGHI，A 最差，I 最好。
| 客户一 | 客户二 | 客户三 | 客户四 | 客户五 | 客户六 | 客户七 | 客户八 | |
| 2015 年 | A | B | C | D | E | F | G | H |
| 2020 年 | B | C | D | E | F | G | H | I |
五年之后，各个客户都升级更换了房子。譬如 「客户一」, 由 A 换成了 B。
「客户四」，由 D 换成了 E.
那么问题来了，A 哪去了？
也就是整个食物链中，最差最破最小的房子 A，卖给谁谁会要呢。
答案十分简单;
| 新移民 | 客户一 | 客户二 | 客户三 | 客户四 | 客户五 | 客户六 | 客户七 | 客户八 | |
| 2015 年 | A | B | C | D | E | F | G | H | |
| 2020 年 | A | B | C | D | E | F | G | H | I |
这个时候，必须要有一个 「新移民」 加入。
这个新移民必需是最穷的，没有任何房产，从零开始，在大城市落脚打拼。他会居住 A，无论是买卖或租赁。
这就是 「老公房谁会买」 的答案。
只有源源不断的新增低层外来人口，才撑起了老公房市场的繁荣。
而从目前情况看，这个市场很繁荣，非常繁荣。
上海的 「老公房市场」 从来都很旺。无论买卖或者租赁。
某人的大本营，「世纪大道」 地铁站附近老公房集群，已经提过了几轮租金。前后涨幅不止 250%，而房价也是赚得盆满钵满。
其租户的主力客源，都是陆家嘴上班的新晋白领。31 平米可以租到 3500~3800.[1]
这样的客户永远不愁卖。几乎每次退房都是秒满，空置期往往是负数。
这个市场的老公房，真正可以做到 「现金等价物」。不离谱的挂牌三天必走。几户人抢一套房源。
二）低端市场
严格地说，世纪大道老公房，还不能算最差的 A。
因为更差的 A-，应该是临沂上南的中环线老公房。
更更差的 A–，则是外环外老公房。
再往下，还有崇明的农场，乃至于外地的农场。
我们必须清楚地知道，「并不是每一套房子都保值的」。
只有在特大城市，才有 「本地人外地人外国人」 三类人口。只有在省会城市，才会有 「本地人外地人」 二类。
所以如果你在二线城市，秉承着 「世纪大道老公房」 的炒房思路，有可能会遭遇到麻烦。
首先，你不能在任何人口流出的区域，买最差的 A。因为这样换房的结果，就是最差的 A 完全没有人要。其价格有可能跌向为零。
典型的例子，如同内地山村的农民寨子，又或者是日本村县中已被废弃的房屋。
其次，哪怕是同一个城市，金山崇明的老公房，其表现又要比 「内环内」 的老公房差。
因为 「换房客」，房子总是越换越好。而金山崇明老公房，其实离 「最差」 不远。顶多是个 B。
我们必须密切关注新增低层外来人口走向。否则最差那批房产，其价格将是 「断崖式」 下跌。
三）实惠和 bigger
统一回复一下：
IB = InstallB = 装逼
Bigger = 逼格
小白领还有梦。
而那些风里来，浪里去的劳动人民。跑三轮的和菜场杀鱼的，他们没有痴梦，他们很现实。
所以产生了差别。对于小白领，比较容易推销 「溢价」。
对于小白领，你只要给他一个概念，给他一个梦，告诉他这里未来是高档社区，未来有迪斯尼，未来有码农；
小白领就愿意支付高价，愿意付二倍的价钱。愿意付 「处房情结」，愿意御桥垃圾站给 5W。
我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手的价格并不代表市场真实的价格。
「落地打七折」，二手实际可以交易的，远远低于一手价格。
在房地产市场，一直有人大惊小怪地问，「六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？」[2]
「非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～」[3]
「六楼的老公房真的那么难卖吗？」[4]
对于屌丝论坛，小白们的一致共识，大致认为 6F 是卖不掉的。绝对没有人要的。6F 的大复式更是不会有人考虑，谁会要住呢。
谁会要住呢。民工+小老板呀。
多跑一层楼梯，有什么了不起的。说得那么煽情似的。你知道俺每天要扛多少货么。
您知道以前还有 7F 么。广东还有 9F 么。
如果又有人要问，在一个很普通很平庸的工薪族小区，特大的大户型卖给谁去呢。谁家有这么多人口呢。
一家九口的你见过没有。
250㎡六房户型，照样很好销。你见过没有。
是什么人在购买，小老板呀。
人家搬迁来沪，一家子小作坊全都来了。小舅子大姨子，全都在店里帮忙。一户人家八口九口很稀奇么。
小白领的问题，永远是太自以为是。把自己想象成宇宙中心。而对整个市场上 90% 的劳动人民，劳动人口视而不见。
平民级大户型自有其市场。只不过你不了解这群人罢了。你那是 「看不见」。
四）老大楼
再譬如说，还有一个被口诛笔伐，贬得一文不值的物业类型，「老大楼」。
在浦东帮和篱笆傻空的嘴里，90 年代蝶式老大楼，最多只能卖 40% 的价钱。
也就是旁边板式新房 8W，老大楼 3W 都不值。
事实是这样的么。你难以理解 「上海人」 土著对老大楼的喜爱。
上海人最初的时候，都是居住在极小户型中的。15 平米住 4~5 口人比比皆是。而如果你能搬到田林十八村，曹杨新村，住上 40 平米的老公房。那绝对算是改善住所了。
而到 90 年代 「老大楼」 出现时，绝对是高档洋气上档次。那感觉，和我们今天看华山夏都（Chateau Pinnacle）差不多。有了完整的电梯，卫生间，剪力墙结构。
单位里面，用老公房顶换 「升级」 成老大楼，那是要排级别打破头的。
所以 「老大楼」，在上海人的心目中绝对不是什么贬义词。和 「板楼」 的美誉度，说实话也就在 10~20% 左右。
外籍人士也不在乎 「老大楼」。外销房几乎全部都是蝶式结构。而直到今天 2015 年，香港籍的 KFS 造的一手房，仍有不少是蝶式结构。他们照样卖得很贵。
你说，按照浦东帮屌丝穷酸白领的估值，那些房子该卖多少钱呢。
最简单一条，您知不知道，「嘉里华庭」 就是蝶式结构么。
我们说，屌丝和 「民工+小老板」 最大的区别，在于屌丝有梦，有诗和远方。
而民工风里来雨里去，早就认清了现实，只要 「实惠」，不要 bigger。
谁会买老大楼。小老板会买。
小老板，土著，还有外销房针对港澳台会买。
这些人购买力并不弱。他们只不过不喜欢支付溢价。
| (愿意支付的价格) | 一手板楼 | 二手板楼 | 一手老大楼 | 二手老大楼 |
| 土著+小老板 | 5W | 4W | ||
| 小白领 | 8W | 4W |
如上图，其实在市区二手市场，塔楼板楼价差并不多。
小白领所欢呼的 「新房 8W」, 仅仅是他们多付了 3W「处房情结」 溢价，多付钱罢了。
顺便贴一个实盘。
2009.12，购普陀 「环球港」 旁三房，131m，149W+税。
贷款 138W
老大楼一楼。
目前中介建议挂牌 40000/m，争取年内售吉。
五）商住楼
小白领另一个难以忍受，口诛笔伐的物业类型，是（纯住宅产权）「商住楼」。
如果你天天泡篱笆的话，你就会发现，只要一幢大楼内出现了 「商业办公」，顿时就被篱笆小白喷成筛，恨不得打五折。
当然，小白们平时看见一个暗卫也要求打七折的，七折是口头禅。
而五折是七折的七折，可见这个问题有多严重。
一幢楼，一个小区，一个电梯内，只要发现办公的，篱笆小白们就象患了重感冒，就是不通畅，浑身不舒服。
因为房子在他们心目中，是承载着梦想，是 「纯洁」 的，是完美无瑕的。
你要听真话么。作为一个土著，其实我不在乎。
只要开公司的不影响到我日常生活，他们关起门来干什么，我一点都不在乎。
这种事我们从小司空见惯。
别那么洁癖好不好。
还有谁不在乎呢。小老板其实也不在乎。
小老板讲究的是实惠，不是 bigger。如果开公司的不影响到生活，那就是一点影响都没有。
如果他们抢用电梯了，那只要房价便宜一点点就行。
说句更彻底的话，开公司的，不就是小老板自己么…………
对于这一种物业类型，土著+小老板是真不怎么反感的。如果你们都不买，那正好我们买。买得又便宜又高兴。
| (愿意支付的价格) | 一手板楼 | 二手板楼 | 一手商住 | 二手商住 |
| 土著+小老板 | 5W | 4W | ||
| 小白领 | 8W | 4W |
这个表格，和上一个是完全一样的。
市区的老大楼（往往有办公），自有其客户。因为实惠，大家买得兴高采烈。
我不是要和你抢 8W 的仁恒啊，我是根本 「看不见」 你那 8W 的仁恒。
既然有 4W，干嘛要去买 8W 的呢。
在劳动人民眼里，这二个房子都是完全一样的。要实惠不要 bigger.
六）地沟鼠
在《初房情节（二）#340》中，我们画了一张表格。哪些房子可以炒，哪些房子不可以炒。
在《职业炒家 (五) #170》一文中，也说了 「你女人懂个锤子」 的典故。
职业炒家赚了很多钱，很多人以为他们过着一种高大上的生活。
其实并不是。就总体而言，职业炒家，并不是一场衣着光鲜的职业。
我们也希望天天炒作的都是 「名牌」 楼盘，在光鉴照人的售房大厅，在高档豪华的小区会所。
希望炒的都是 「汤臣一品」，接触的都是社会名流，生活中充满上流社会元素，香车名马，想想就醉了。
可惜的是，最赚钱的，最好炒的，以及最 「安全」 具有防守性的，
是二线盘。
我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。
而导致的结果呢，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子，拿出去镇不住 GF 和 ZMN。
对，就是老大楼的一楼。
可是这样的房子赚钱啊，重要的是差价和涨幅啊。
你女人懂个锤子呀。
然后，你的人生，泡在怎样的氛围之中呢。
你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的，是倒爷混混。
你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。
你说，你整天和这些人接触在一起。你怎么开心得起来。身上也都是鱼贩子的味道。
说好的高大上生活呢！
我们基本上不碰高档 CEO 盘，近年来我甚至连板楼都做得少了。主要的接触都是 「民工+小老板」 群体。弄得身上都是脏脏灰灰的。因为只有他们会买二手盘。
这个细分市场，才是炒家的主场。
（yevon_ou@163.com,2015 年 10 月 15 日晚）
[1] 据说最新行情 4300，http://www.shuiku.net/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=32906&pid=646156&fromuid=3
[2] 「六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？」http://www.libaclub.com/t_113_8918285_1.htm
[3] 非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～」 http://www.libaclub.com/t_108_9002104_1.htm
[4] 「六楼的老公房真的那么难卖吗？」http://www.libaclub.com/t_113_8862489_1.htm