在上海 900W 外来人口中，只有不到 20% 拥有大学文凭。
白领对楼市的全部印象，几乎全是错的。
一）大学生
大学生占总人口多少比例。
如果按照 1978 年刚刚恢复高考，则每年录取 20W 人。总存量不会超过 500W 人。
占全部人口的 0.5%
当时的大学生是国家干部，一毕业就可以拿干部津贴的。
如果按照 1990 年代初的话，大约全国每年 100W 人。
1995 年之后，开始了大规模的 「扩招」。先是扩招到 300W，继而到今天的约 600W/年。
按照这个数量级估算，全国的大学生存量，也不会超过 1 亿人。占总人口比例，不会超过 7%
外来人口到北漂沪漂的，是整个内陆的精英。在他们之中，大学生比例也不可能离谱高。20% 顶天了。
这还仅仅是有大学文凭的，如果要 985，211，我们所谓的 「凤凰」。
可能 900W 移民中，只有 3%
二）外来人口之分类
上海楼市分为三类客户，本地人，外地人，外国人。
| 外国人 | 本地人 | 外地人 | ||||
| 楼市客户： | 欧美 | 港澳台 | 本地人 | 土豪 | 屌丝 | 民工 |
在外地人中，我们进一步细分为：土豪，屌丝，民工。
之前有一些读者抱怨我们的概念混乱。这里特别澄清一下，所谓的 「屌丝/民工」 分类，主要是指 「蓝领/白领」。
当你童子刚入学，儒师牵着你的手，教你《大学》《中庸》时，他说的第一句话，通常是 「万般皆下品，唯有读书高」。
无论传统的家庭教育，还是国人的意识共识，「读书好，吃斯文饭」 绝对是体面之举，甚至是唯一体面之途。
对于绝大多数品学兼优的好学生，他大致的路径是以优异的成绩读完高中，以优异的成绩进入知名的大学。
然后毕业后在高收入的外企工作，或者垄断性国企吃喝不愁，或者当公务员。
这些职位的共同特点是什么。是 「白领」。
也就是你坐在办公室里面，体面地做着 PPT。说着流利的英文，以工薪性收入和投资收入为主。
而被我们忽视的另一类人群。恰恰是那 80%「没有大学文凭」 的人。
他们可能是马路口开一家小餐馆，可能是足浴店老板，可能是送快递的，可能是送水站的，可能是图文打印，可能是黄焖鸡，可能是物业保洁，可能是牙医，可能是幼儿园教师………
这些人是被我们忽视掉的，他们走的不是 「正途」。
老老实实读书，考全班第一名。进名校，进外企的人，自然是看不上这一条路的。
只不过 360 行，各有各的活法。
人家其实活得也很滋润的。论净收入，未必就比你白领低多少。
所以在我们这个分类法中，所谓的 「屌丝/民工」。其实是按 「白领/蓝领」 来划分的。
民工的收入并不一定就比白领低。
民工中 「小老板」 级别的，包括但不限于开餐馆的，卖建材的，倒爷物流的，人事民政的，一年几十万的大有人在。税后。
其收入超过白领。
这个分类法的主要考虑，是因为在楼市购买观上，「小老板/屌丝」 有明显的不同。
- 民工认命，白领不认命
- 白领有 「处房情结」，民工没有处房情结
- 白领不会买无电梯顶楼，小老板会买
- 白领不会买杂小区大户型，小老板会。
- 白领不会买老大楼，小老板会
- 白领主要聚集在浦东，民工主要聚集在浦西
- …………
三）新城之莘庄模式
在我们之前一篇《新城不是希望 #290》中，我们说道 「新城多半是没什么好下场的，大半成为鬼城」。
可是这句话，是有 bug 的。
文明从蛮荒中走来，任何城市都是平地上崛起。
城市化是不可阻挡的趋势。人类文明总体来说是城区越建越多，城市越来越大，市民人数超过农民人数。
如果 「新城」 是不划算的。那那么多城池哪来的。
答案是，城市的 「生长」，也是分模式的。
我们之前痛斥了浦东的模式，但不能忽视莘庄的模式。
新城其实是可以赚钱的。代表生命力的方向。
可是他的发展方式呢，绝不是凭空拉一条线。然后大手笔几千亿。
新城的正确手法，是沿着老城的边缘，一圈圈扩出去。
每一步都需要精密计算，每一个仓库，每一个厂房外迁，都需要民营企业的精算。
当城市需要生长时，他开发的是身边的土地。
象上海的开发，先到徐家汇，然后南站，然后南方商城，最后莘庄，他是一站站扩出去的。
每往外走一步，他都是仅仅贴着 「旧城」 的边缘。这样他可以充分利用旧城的资源。
卫星城的人口，可以去市区上班。医院学校商场等基础设施，可以被共享，进而降低成本。使得新城低成本外扩。
如果以纯投资而言，市府对莘庄的投资几乎为零。仅仅是拉了一条一号线。
而莘庄获得了巨大的成功。这个昔日偏僻无人的小镇，目前聚集了超过 50W 人口。而且遍布就业机会，商业繁荣，配套齐全宜居宜人。
以商场娱乐和生活舒适度而言，莘庄基本可以把联洋秒成渣的。
莘庄不是规划出来的。莘庄是自发地生长出来的。作为 「沪杭高速」 的终点，莘庄是江浙人口入沪的大门。
他们来到上海，在最近最便宜的镇住下，并带给了莘庄无数的繁荣。
外来人口还有一种模式，则是替换。
譬如内环线也不乏开小店的，开餐馆的，柜台营业员。
可随着时间推移，你慢慢发现，这些体力活低层的活，通下水道管的，全都不知不觉中慢慢换成了外地人。
这些人也是在城市落地生根的。只不过他们没有建新镇，而是把市中心原有的人口替换了出去。
四）市场经济
如果你熟悉奥地利学派，熟悉市场经济的话，你就会知道，为什么我们对 「浦东模式」 如此厌恶。而对莘庄模式赞不绝口了。
因为 「浦东模式」 是巨大的资源浪费，是计划经济恶毒。
领导大手一挥，几千亿就花出去了。资源既没有得到良好配置，回报也就惨不忍睹。
「地方债」 几乎成了中国经济的毒瘤。
而 「莘庄模式」 就很大不同。他几乎是市场自发的。也就是他每一步走来，都是资源合理配置，都是生产力提高。都是民营企业创造财富。
一个地方人多了，自然房租就会渐渐上去。土著就会把房子都租出去，自己搬到遥远的地方去住。
一个莘庄镇人多了，渐渐地自然就有商业价值。自然有龙之梦、仲盛来投资开 ShoppingMall。既不占用国家的投资，事后也不会象无底洞一样不停亏损。
一个地区人多了，自然基础建设就有回报。造地铁，造高速公路，就能够从卖地中收回投资。有了需求才会有人造路，这个才叫资本主义。
如果要说模式的话，莘庄模式就是市场经济，投入小产出大。
浦东模式就是计划经济，投入大产出小。长久以来宛如鬼城。[1]
你要和我说浦东模式好浦东有前途，那是简直要推翻整个经济学模型。
难以令人信服。
五）莘庄模式对地段的影响
再说一句令浦东帮不愉快的话，「莘庄模式」 的结果，其实对地段是顺从而不是颠覆。
「浦东帮」 向来就是以一种颠覆的姿态出现的。他们一上手就把 「市中心传统地段」 贬得一文不值。花好稻好都是浦东的空旷无人最好。
可是 「莘庄模式」，那些扎根新移民绝对不是这样说的。
「莘庄模式」 是城市的自然扩展，沿着城市边缘一圈一圈发展。
同时，大量的外来人口住进了中环，替换掉原有的低效人口。
整个模式是自然而且有机的。是互补提升生产效率的。
在这整个过程中，「莘庄帮」 自然会意识到，越是靠近市区，越是有更多的商业和就业机会。
越是靠近市中心，越是有高档的业态和消费能力。
浦东的就业形态，有一点象苏州工业园区。也就是无数的码农，一批批被关在车间里，源源不断向外输送代码。
而 「民工/小老板」 的就业形态，则更多是一个城市的自我维持。是消费型业态。是五花八门浮生百态的都市生活。
所以 「莘庄帮」 对于地段，是溶入者，而不是颠覆者。
他们虽然会堆高某几个区域地价，例如徐家汇。但总体而言，「莘庄帮」 是价格的顺从者，是赞同并巩固现有秩序的。
从某些意义上讲，「民工/小老板」 这个群体，是土著的延续体。他们的消费喜好，生活态度，和上海本地人是非常类似的。几乎是同类人。
因为大家都要在同样的大排档活下来。
六）外来人口比例
很多人都认为，外来人口的主要聚集地在浦东。浦东代表着外来人口的喜好。
但事实并不是这样。
如图，按照最新的 2013 年五普人口普查结果，外来人口比例最高的是松江青浦嘉定奉贤闵行，这五个你绝对想不到的区。
具体来说，就是西五区全线沦丧。全部被江浙二省移民淹没。
因为去 「土豪/屌丝/民工」 三分类，我们有理由认为，小白领主要落脚浦东。
而对于广大的蓝领阶层，900W 新移民中至少有 750W 是没有大学文凭的。
则闵行/九亭/南翔，才是他们的最佳落脚点。
这是一个完全被忽略，被忽视的群体。
当我们谈论着浦东的次新房，张江公寓，滨江豪宅之际，我们往往没有想到。住浦东的可能只有 20% 人口。20% 有大学学历的人口。
而另外的 80%，是沉默的大多数。当王老板骑着三轮小摩托风驰电鸣送货时，他赚得其实比白领还多。
但是没有人考虑他的喜好，没有人重视他的购买力。
七）看不见
电影《伊莎贝拉》曾获 2006 年柏林电影节，曼谷电影节，香港电影节三项大奖。
在影片中，梁洛施哭着问杜汶泽，当年她母亲怀孕时，为什么要去抢银行。并最终入狱，导致她们母女二人流落街头。
杜汶泽说，「为了买一只手表。劳力士金表」。
「在我们那个年代，如果手上没有大金表，道上混的兄弟，别人不是看不起你」。
「是看不见你」。
当我们讨论到楼市原动力时，所遇到的问题类似。
SOM 和 SOV 并不重合。
「民工+小老板」 才是购房的主力，他们占据了人口的 80%，而且高中低端购买力并不逊色。
但是 「民工+小老板」 的呼声，被 「看不见」。被人为地忽略了。
如果我们观察论坛，观察 BBS，观察各大新闻媒体上的呼声。
则官方媒体很大程度被 「文科生小编」 把持，并不能反映真实的声音。[2]
而网络和自媒体，主要是上网并愿意码字的小白领。越是愤青屌丝，越是骂娘最多。
你说听见的，你所看见的，并不是事实。
你所以为的，你所信奉的，篱笆上讨论的等级地段，天涯上讨论的大势研判，晚报上讨论的民心向背。
这些都不是事实。
没有人记得那沉默的 750W 小老板民工们。
（yevon_ou@163.com，2015 年 10 月 14 日晚）
[1] 今天的滴水湖还是鬼城。
[2] 参考阅读《邪恶的媒体 #80》