《谨以此文纪念楼刊-上海版杂志第二期》
美国房地产探考
世上没有只涨不跌的市场？？有奖竞猜，二战之后，1945~2005，六十年间，美国的房地产市场曾下跌过几次？
A. 五次 B. 三次 C. 二次 D. 一次
答案是，以上都不对。从 1945~2005，美国的房地产市场，只涨不跌，一次也没有跌过，一次也没有！！
让我们看一下图一：《家庭房地產的市值》
1950 年二战刚结束时，美国的全国房地产总值，大约为 1000 亿美圆。在此后的 60 年中，新建楼宇非常地少。大约仅为每年 1%。纽约地区的平均楼龄，高达 30 年。
房地产市场的不断升值，来源于二手房市场在不断交易中的价值上升。至 2005 年时，美国的房地产市场总值，已超过 20 万亿美元。换言之，60 年间，老房子足足升值了 100 倍！
美国所有房地产总金额：
1980 年：29440 亿美元；1990 年：66080 亿美元；
2000 年：110650 亿美元；2001 年：120380 亿美元。[注 1]
在过去二十年中，美国的房地产市场，大约保持着了每十年翻一翻的速度。进入 21 世纪之后，增速加快，被誉为「房地产增长最快的十年」。
于是，我们可以看一下图二：《美国楼价自 2000 年的转变》
来源：高盛及联邦住房贷款抵押公司
到 2004 年 4 月，美国旧房的全国平均中间价达到每栋 20．6 万美元，比去年同期增长了 15．1％，也是历史上首次突破 20 万美元大关。美国新房销售中间价 4 月份涨到了 23．08 万美元，也比去年同期有较大幅度上涨。[注 2]
虽然美国的总体房价，在 2003 又上涨了 11.2%，但可以看出，其分布并不均匀，最大的价格收益在东岸与西岸，尤其是加州、佛罗里达州及东北部六州。
以相同类别对比，到 2004 年末，纽约曼哈顿的公寓平均售价较上季度上涨了 23％，从 98.73 万美元上涨到 121.44 万美元。曼哈顿公寓的买卖中间价格同比增加了 16.5％，从 60.55 万美元上涨到 70.5 万美元。此外，每平方英尺的平均价格也增加了 16.7％，从 780 美元上涨到 910 美元（约合人民币￥80000 元/平米）。[注 3]
时至今日，百万豪宅（Million House）已经泛滥。平均每 72 个白人，就有一个拥有「价值 100 万美元以上房产」。[注 4] 在加州，只有 12% 的人群可供得起一套「中间总房价」的房。[注 5]
翻阅了这么多的资料，能让我们得出什么样的分析结论呢？
1）就一个国家而言，美国的房地产市场，从来都没有跌过。
正如图一所述，就全国而言，美国的房地产总价值，始终是上涨的。看图表下方的增长率，任何时候都是正的，至少都是增长的。
其中最低潮的二次，发生于 1975 年和 1991 年；因为众所周知的原因。但也仅仅是接近于 0，而不是小于 0。
但是，尽管就美国「国家」全体而言，房价是只涨不跌的。但并不意味着美国每一个地区，每一个城市，每一套房子，也都是只涨不跌。
图三：每年住屋价格转变– 加州及美国 1976-2004 年
来源：高盛及联邦住房贷款抵押公司
比如在 80 年代初，德州的地产彻底跌入谷底。在 90 年代初，东北部六州（纽约/波士顿地区）经历过惨痛的跌市。即使在美国梦的天堂，西海岸的加利福尼亚州，价格于 1991 至 1994 年间的三年内均出现下滑。直至 1998 才回复到 90 年代的高位。更遥远一点，1923~1926 年间，佛罗里达州的第一次地产大崩溃，被作为经典案例，永远地记入了美国人的教科书。
但是，房地产就总体而言，总是持续向上的。尽管某一时某一地，某些热门的地区，可能出现过度「超买」的情况，暂时透支了一定的发展潜力。但对于一个国土辽阔，省份众多的大国来说。认为全国范围内都出现房地产泡沫，认为全国范围内的市价会持续下跌，几乎是不可能的，是不可想象的。
2）「涨幅趋缓」，涨幅的变化是有限的，也是缓慢的。
如果我们进一步考虑图中的细分项，则会发现，「涨幅」的变化，同样是缓慢的，连续的，呈一定周期波动的。
看一下涨幅表，就会发现，在这漫长的 60 年岁月里，连续的二年，「涨幅」都是很接近的。除了极少数一次，1970~1975，其他任何的时间内。相邻二年的「涨幅」，很少相差超过 5%。
换言之说，如果上一年的「涨幅」是 15%，则今年涨幅「暴跌-25%」的几率，几乎是很小很小，几乎从来未发生过。
如果上一年的「涨幅」是 15%，则今年最有可能的结果，是涨幅趋缓，加速度放慢，稍许再涨个 10% 左右。
所以如果看见上一年的「涨幅」是 15%，不要犹豫，立刻就买吧。
3）中国涨得并不多
中国的房地产，2003 年全国共涨了 10.8%，国内专家坐立不安，惊呼泡沫。
美国的情况似乎更火暴得多。如图二所示，从 2000~2003，美国的全国房地产市场，涨幅接近 60%。
涨得最凶的是东西海岸，全面突破 300 美元/英尺。[注 6]。加州总涨幅超过 104%，佛罗里达州 57%，纽约州 74%。
四大区中，即使最慢，最不成器的一个，五大湖没落贵族芝加哥，其累计涨幅也超过 31%，折合年率都有 10% 以上了。
中国是世界上发展最快，最有活力，最有希望的国家。象中国这样的热土，每年房价上涨 10%，又哪里觉得承受不起呢。
如果再细分到各个子市场，我们会发现，美国八大区，四城四乡中，明显地城市经济圈，沿边沿海，经济发展更快，房价上涨更高。
这也是符合逻辑原理的。世界贸易日益繁荣，环球资源向大城市集中。相比而言，中国的热力更多地向北京、天津、上海等港口贸易城市聚拢。内地武汉、重庆等内陆城市，发展稍慢，和美国内地一样。
再考虑城市总价，加州的涨幅高达 104%，这是一个十分恐怖的数字。
因为 104% 是一个统计平均，而事实上房源不可能全都涨幅划一的，必然有一些优质房涨得多点，一些劣质房涨得少点。
如果一个区域的平均涨幅是 104%，则意味着该省广袤土地中，必然有大量的房源上涨远超 104%，甚至高达 200%，300%…..
加州的地位，类似于中国的广东省。当很多粤省二线城市中山、珠海、顺德，佛山涨幅颇少时，广州/深圳 50% 的涨幅，也就不难理解了。
但无论如何，中国任何一个经济圈，无论是珠三角，长三角，还是环渤海经济圈，以区域论，都没有 104% 的惊人涨幅。无论是看全国平均还是仅仅考察一二个省，中国比美国要涨得少，远少得多。
附表：1994 年至 2004 年各国实际房价升幅，按本国货币计算：[注 7]
南非 195%
爱尔兰 179%
英国 147%
西班牙 131%
澳大利亚 113%
法国 90%
瑞典 76%
荷兰 75%
美国 65%
意大利 65%
比利时 60%
新西兰 52%
丹麦 50%
加拿大 41%
4）结语
2003 年中的时候，「经济学家」们对「房地产泡沫」担心得不得了。很多人信誓旦旦地说，「全球性房地产泡沫即将破灭，北美首当其冲将受灾」。 [注 8]
「经济学家」们一口咬定，目前的房地产市场，「纯粹是一场击鼓传花的游戏」，「房地产泡沫的破灭也将只是个时间问题」，「导致美国房地产的实际价格可能下跌 15-20%，其它国家的住房价格可能下跌 30% 或者更多」
仅仅几个月以后，经济学家们就知道他们错得有多厉害了，于是就有了下面这篇文章：
「美国住宅市场依然强劲 华尔街分析师大跌眼镜」[注 9]
不要担心，华尔街分析师的眼镜，每天都在跌破。如果我们仔细考察一下，就会发现「分析师」们每天都在喊房价泡沫，不仅 2005 在喊，2003 在喊，2001 也在喊。房价￥10000 的时候在喊，￥5000 的时候在喊，￥1000 的时候也在喊。
这并不是眼镜，这只不过是一种时髦罢了。
七月初的时候，有人做了一个网络调查。在数千投票者中，有 50.77% 的购房人选择「长期观望，等待政府再出台新政平抑房价」。67.25% 人把日期定在了「明年或更迟些」。59.94% 的购房人认为北京市下半年房价会下跌，52.78% 的人坚信自己是赢家。[注 10]
潘石屹一看顿时就乐了，语气也轻松了，也不那么着急了。
为什么？那些「分析家」们根本不懂得消费者，根本不懂消费者的心理。
任何一样消费品，小到牙膏毛巾，大到彩电汽车，只要你去问消费者，永远都是 85% 的人群嫌贵的。
ACNielson 曾做过广泛的调查，无论任何一种产品，只要去问消费者「贵不贵」，答案永远是一样的，当然是嫌贵了，比例通常在 80~85% 左右。
人同此心，作为消费者，又有谁会嫌弃东西便宜呢，又有哪个不希望越便宜越好？
所以潘石屹根本不担心，一点都不担心，市场大得很呢。
美国人喊房地产泡沫，已经喊了整 60 年。美国的房地产市场也涨了 60 年。在这个期间，累计升值超过 100 倍。而且 60 年中只涨不跌，连「涨幅」也没有真正跌过。每一年「涨幅趋缓」不超过 5% 个点。
但美国人还是在喊房地产泡沫，华尔街分析师的眼镜还是一次又一次地被跌破。
不用担心，这并不是眼镜，这仅仅是一种时髦罢了。
当消费者无处不在，当需求无处不在的时候，当然问任何人，问任何有急切渴望的人群，八成回答是「跌，肯定跌，看空！」
可惜的是，这并不是一种思考，仅仅是一种梦呓，一种时髦罢了。
要判断房价走势，还是得请教于科学，理智，更加中立的思考；
就象 2005 年 5 月，忧心忡忡的美国人，问道了 Alan Greenspan[注 11]。格老的回答简单而又清晰，四个大字：
「不用担心」。
[注 1] Electronic Intelligence Weekly，2002 年 4 月 22 日第 7 期。美国拉鲁什出版社出版。
[注 2] 美房地产火爆有隐忧格林斯潘认定 「泡沫」 存在。来源: 中华工商时报。http://house.news.tom.com/1001/2005531-39907.html
[注 3] 纽约曼哈顿房价继续上涨 http://cn.biz.yahoo.com/05-04-/44/8z8k.html
[注 4] 美国 「百万美元」 房产主现在拥有更多家庭财富 http://www.ifpc.org.cn/lczl/jcwz/jcwz56.htm
[注 5] 美国可支配收入简算 http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?BoardID=5&ID=24219&replyID=119171&skin=1
[注 6] Prices by zip code for the past 5 years
http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?BoardID=5&ID=24219&replyID=119170&skin=1
[注 7] 全球房市出现历来最大泡沫 http://www.cnestate.com/eastweb/news/show_news.asp?id=21002
[注 8] 特稿：全球性房地产泡沫即将破灭北美首当其冲将受灾 http://www.newstarnet.com/phpcode/web/view_detail.php?news_art_id=19306
[注 9] 美国住宅市场依然强劲 华尔街分析师大跌眼镜 http://house.focus.cn/newshtml/46595.html
[注 10] 五成购房人要打 「持久战」 现金流事关房企生死 http://bbs.soufun.com/post/5596_28418690_28418690.htm
[注 11] 美房地产火爆有隐忧格林斯潘认定 「泡沫」 存在。来源: 中华工商时报。http://house.news.tom.com/1001/2005531-39907.html
[注 12] (转) 图片：十分珍贵的上海第一批商品房的走势 http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8422129&thread_id=2356086
