买房其实和买车一样，是一件落地打七折的事情。如何破。

一）Car Dealer

我们不可能靠 「买车」 赚钱，汽车是一种落地打七折的商品。几乎没有人可以从汽车价格波动中获利。

可是，这个世界上还是有一种职业叫做 Car Dealer，人家照样混得风生水起。21 岁时就赚到了自己的第一个 100W 现金。[1]

那么 Car Dealer 是怎么赚钱的呢。说穿了一文不值；

「二手进，二手出」。

因为处房情结的惩罚一次性的。你新车买来 100W，哪怕 1KM 都没有开过，直接挂牌出售就是 70W 了。

可是这个 30W，是一次性收取的。

你以后再交易，不会 70W 变成 49W。

所以 Car Dealer 的策略十分简单。我就只买二手车。

70W 买进，或许过二月此款车型热销，升值到 75W，不就是赚了么。

对于职业炒家，道理也是一样。

我们只在二手市场之内混了。虽然这个市场比真正的房地产市场小很多，但养活几个人还是没问题的。

职业炒家的任务，就是只买进二手房，或者那些几乎没有处房溢价的一手房。（即那些媒体宣称一二手倒挂的房产）。然后，卖出二手房。

这样，就规避了处房情结的损失。

二）市场的畸变

如果说，我们的回答就是 「二手进，二手出」。那么我们的回复是很水的，骗稿费的，低层次的。

我们想要进一步告诉你的，市场在这时候发生了 「畸变」。

为什么，因为这就是 Marketing 专业人士和普通人思维方式的不同。

市场是多维的，复杂的，有机的。

对于普通人来说，规模缩小 300%，或者扩大 300%，他们以为就是简单的加减乘除。

可是对于 Marketing 专业训练人来说，他立刻就知道不对。市场是不会同比例尺度缩小的。

我们知道，「二手市场」 是 「一手市场」 的约 30%，以上海为例，会买二手房人撑死是总人口的 30%。

但市场缩小至三成，我们把客户分为外国人，本地人，外地人三类。其客户群并不是等比例缩小的。

首先我们会有表一：

其中打勾代表购买。譬如亿元别墅的主要客户群是：港澳台籍和各地土豪。

要说明的是，这是一张大致示意的表格。请勿精确追责。

譬如港澳台对酒店式公寓，本地土著对浦东中档楼盘，这二条兴趣均只能说一般，勉强 51%。

我们对十三种房产的分类也不是太精确，本地人也没有细分为富中贫。总之这是一张粗略示意的图表。请勿过度解读。

然后，我们会有表二；

表格的意思，是这些打勾的部分，会不会买二手房。其中；

• 绿色，完全不在意。或者愿意买二手的客户，仍然有 50% 以上。
• 黄色，部分在意。20~50%
• 红色，非常在意。20% 以下

如果我们观察这张图表，大致可以得出以下结论；

1）有三个类别完全不在意一手二手区别的。他们是外国人和民工。

2）低档房产、老公房和民工区，不在意一二手区别。[2]

3）重灾区主要是外地人，其中土豪区全灭，屌丝接近全红

这张图意味着什么呢。意味着地雷阵。

三）地雷阵

地雷是什么，地雷就是红色区域。

红色代表着一二手不匹配。在一手或许是一个很大的市场，有很旺盛的购买力。可是到了二手，就完全没有人买。

红色区域意味着，一旦你买进 「落地」 就要打折，而且打很深的折扣才能出来。所以完全地不保值。

以重灾区：浦东中档，浦东低档房产为例。

他本来的客户群就很少。沿二号线从科技馆，世纪公园，龙阳路，张江，唐镇，川沙。

最前面的一段能接一些港澳台住客。M2 地铁最后面一段能接一些民工的购买力。

但整个中间部分，几乎全部都是 「屌丝」 撑起来的。密密麻麻，一个又一个社区，一个又一个板块，住的全都是 「心比天高」 的高学历小白领。

但是这些人，是 「处房情结」 最厉害的一批人群。

浦东的开发，明显的呈现开发一片，成熟一片，再开发一片。每一次都是把某地块炒热，价格充分地炒到喉咙口。

然后呢，然后热度不维持了！政府开始炒下一个板块，丝毫没留给你业主继续热热热升值的余地。

四）炒家的地雷阵

身为职业炒家，你只能在绿色的格子上生存。

也就是说，你只能做某几类的房产，针对某几类的客户。并准备相应的英文，人脉，社交网络。

对于某些红色部分，其起价太高。接盘者寥寥。甚至有可能象 「土豪买房子」 一样——– 任何土豪都是不买二手房的，所以任何土豪买的房子都不保值。

在我们之前一篇文章《上海楼市的三分天下》中，我们说道了只有在北京上海这二个超城市，才有外籍实力。

只有在省会级大城市，才会有外来人口实力。

其实你回过头看表二，表二是上海的，这几乎是你能看到 「最绿的」 一张表了。哪怕北京都没有这么绿。因为北京土著不如上海土著贪财务实。

如果你出了上海北京，首先 「外国人」 这二列巨大的绿色就不见了。

其次，如前文所说，外地省城居民，远远不如上海友善。譬如西安土著，他们就是不买二手房的。

所以你依照规格，做一张 「郑州，武汉，长沙，西安」 的表二。

那简直没法看了。

整张表格，会呈现巨大的红色。几乎处处都是红色。（除了最底端民工房一点点绿色）。

那意味着什么，意味着处处不能炒。

如果你去到了郑州西安，当地人不喜欢二手房。同一个地段，一手新房能卖 11000，二手房最多卖 5500 还要卖很久。

你说还怎么炒房。

所以，炒房这一个职业，只有在特大城市的很少数几个 City 才能存在。

即使在北京上海，你还要精挑细选，精选在绿色板块。免踩地雷。

职业炒家只占 10% 城市的 10% 楼盘的 5% 购买人群，真正的职业炒家人数是非常非常少的。

五）房价不算高

2011 年时，我遇见 Hankook 的一个新加坡高管。对方用极其倨傲的神态和我说：「你认为上海楼市何时崩溃」。

我瞄了他一眼，说:「不仅不崩溃，还要涨三倍」。

为什么，我举了三个观点；

1）房型太大。二房普遍都是 120 平米，而不是 70 平米

2）处房情结

3）杠杆率太底。银行贷款平均只有楼盘总售价的 28%

其中，二房 120 平米是 2003~2009 年的主流房型配置。在我和这个新加坡人吃饭时，其实房型已经开始缩小。2011 年的真实情况，主流在 102 平米左右。

而之后几年，这个趋势更是明显。

到了 2013 年，主流房型降到了二房 90 平米

到了 2015 年，主流房型降到了 70 平米，各位津津乐道的是 89 平米三房。

房型的大小意味着什么呢，意味着 「行有余力」。

也就是说，你还有余力，去追逐舒适度，品味，体验，或者搞个吧台书桌之类。

当房价实在太高，高出人民的负担能力之时。人们会保留最基础的 「功能」，而将其他一切可抛弃的都放弃掉。通俗点说，「能放张床就行」。

所以香港的户型越做越小。从二房 600 尺 (55 平米)，渐渐地做到现在的 40 平米，30 平米，甚至 25 平米。

当这个时候，才是民不聊生。真的竭尽全力负担不起。

而上海有这个趋势。离峰顶却还有很长距离。

同样道理，「处房情结」 也是一个很好的指标。

一个人可以挑挑拣拣，说明你购买力没到底。「一手房」 和 「二手房」，仅仅是销售渠道的不同，而价格居然可以差 30%。

你如果为这个差价付钱，说明你根本就没有精打细算，根本不是 「一辈子的负担」。那些臭不要脸小白领向政府哭诉，TNND 滚一边去。

对付屌丝，不要看他说什么，而要看他做什么。

只要 「处房情结」 还存在，我们就认为房价是偏低的。而且是极度偏低的。小白领愿意为 「处房情结」 支付的幅度，代表着房价被低估的程度。

以及我们要提价的幅度。

* 哦，顺便说一句，有人问我怎样才能克服处房情结。商铺不受 「处房情结」 影响。

（yevon_ou@163.com，2015 年 10 月 7 日）

[1] 水库网友 MrHua 的故事，参见：《如何白手起家挣到一百万？》http://www.zhihu.com/question/22590902/answer/55182189，他的个人主页是：huastory.com

[2] 相对应的，产生了多军二大流派。「老公房」 流派和 「低单价大面积」 流派。多军没有豪宅流。