房地产市场和炒房市场，根本就是二回事。
一）处房情结
处房情结是一件大事，天大的事，用任何形容词描述都不为过。
处房对整个楼市，中国经济，产生了致命的，深刻的，深远的，深渊的影响。
处房情结严格地作一个定义，可以称之为：
「处房情结指某些人只买一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房」
处房情结造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说 「房地产支柱产业」，「房地产带动上下游家电装修」。
「某些地方房价又涨了」。
「某楼盘热销疯涨」。
「必须遏制炒楼」。
「炒房客把房价炒高，抢走了人民的房子」。
必须指出，以上各种说法，全部都是错误的。
二）二个市场
房地产市场，是严格地分为二个市场的。一手房市场，和二手房市场。
所谓 「一手房市场」，新房市场。是指 KFS 拿地，拍卖，建房，消耗钢筋水泥，新增人口入住。带动下游家电，家具，装修消费。最终城市外扩，建成区越来越大的结果。
中国的 GDP 考核，沿袭一贯苏联计划经济的思想。也就是 「重量不重质」。
所以中国的 GDP +% 增长速度，是按照你钢铁水泥的生产数量来决定。你去年生产了 10000 吨，今年就一定要生产 11000 吨，这样增长率就是 10%。
众所周知，2015 年今年的经济形势并不好。房地产作为一个 「夜壶」 行业，又被政府提了出来。
而按照一贯的 「计划经济」 思路。房地产业要拉动 GDP 增长，就是要盖更多的房子，建更多的鬼城，增加更多的新建一手房。
可见，政府所谓的 「振兴房地产」 市场，和我们理解的是不一样的。
政府每天在公报上说的，专家们所建议的，和我们考虑的并不一样。
而第二个市场，是 「二手房」 市场。所谓 Re-house 市场。这是绝对的服务业。
二手房市场，主要是指 「存量房」 买来卖去，价格有升有跌。
在 GDP 算法中，一般认为该次交易所产生的全部费用：中介佣金+税费，为该服务业产生的 GDP。
你在股票二级市场高抛低吸，和 ipo 一级市场规矩自然是不一样的。
二级市场股东，其利益和 ipo 自然也是不一样的。
二级市场股民，最痛恨 IPO。恨不得永远不要新股发行。
道理都是相通的。
同样道理，对于 「炒楼」，职业炒家，他们主要聚集在二级市场。靠价格起伏买卖赢利维生。
一级市场，对他们来说并不是好事。政府如果号召 「振兴房地产市场」，再大肆盖新房，振兴反而是件坏事。
真正令我震惊的，是无数社科院和电视媒体砖家，在分析时的概念不清。他们往往把这二个市场混淆为一体。一听到振兴就认为炒家会赚大利润，一听到热销就以为能赚钱。
让我嗅到了祸国殃民的味道。
三）盲目的大多数
在传统的经济学上，大学里的书呆子认为 「一手房市场」「二手房市场」 是打通的。买什么不是买，一手房二手房价格是连在一起的。
可是在中国，由于特殊的 「处房情结」，这二个市场是割裂的。高度的分离。
再重申一下，处房情结指的是某些人只买一手房。
而且这个 「某些」 比例很大。不是 1~2%，而是 80%。
这些人只买一手房。二手供应对他们无意义，这辈子就不想踏入中介店。
为什么说 80% 呢。以上海最例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一二手房交易比例最高的地方。
2014 年去年的标准，各卖了 2000 万平米。比例是 50%:50%
0
而且，你还要考虑几个额外因素；
1）二手房的挂牌数，远远高于一手。
假设你认为任何一手房，6 个月内必定卖掉。则一手房的 「可售」 数目，和成交量基本上是 100% 关系。
可是二手房，10 套挂牌房源，并不代表一定全卖掉。能卖掉其中三分之一就不错了。「可售」 数目是 300% 倍数。
2）买不到一手房，内环无供应。才去买二手房。
3）一手房太贵，才去买二手房。
考虑到以上三点，上海人的喜好中，「一手」「二手」 的比例就不是 50%:50% 了，可能有 75% 的人首选一手房。只有在显著折价情况下才会买二手。
就我个人接触感觉，真正 「完全不在乎」 一手二手区别，只看房子本身品质的人，比例比 25% 还低，或许只有 10%
而如果你去了内地省会城市呢，一手二手成交比例可能是 60%:40%，70%:30%
在最极限的几个省会，是 80%:20%
如果你到了地县级四线城市，这个比例能达到惊人的 99%:1%
也就是在这些小城市，大家最多对新建房子感点兴趣。而根本不会有人考虑你的旧房子。甚至就连二手交易市场都不存在。
你设想一下，湖南醴陵那些山坡上的农家宅子，除了分家产时要算算金额。平时还有什么资产属性呢。
别说这些乡村，县城，地级市；我们有一个资深老手是西安人，他说起西安楼市来也是眼泪汪汪。
西安就是典型的那种 80%:20%，西安人是根本不考虑二手房。他们的字典里，完全就没有二手房这个概念。
什么，买房子买别人住过的。天方夜谭。房子就该是政府分配，或者是公司内部调剂的。只有穷人和外来户才会自己掏钱买旧房。
在内地城市，「处房情结」 的观点者是 90~95%
四）割裂的市场
当 「处房情结」 观点持有人比例如此之高，这就是一个重大的现象，绝对不可以忽略。
其最直接的第一个影响，是 「房地产指数」 之类参数，和职业炒家完全没有关系了。
我 LP 很无聊的，整天会给我传送一点 「房地产大势分析」「戴德梁行分析报告」。
对于这些报告，我向来是不看的。
为什么，因为 「房地产指数」，和炒房毫无关系。
无论你说今年新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区鬼城…………
这些统统和炒房没有关系。
这些全都是 「一级市场」，讲的都是一级市场 KFS 拿地造房子卖给初房情结的狂爱者。
他们根本不是你的客户。这辈子都不会来买你手中的二手房，这辈子和你都没有关系。
「炒房」 其实是一件很悲哀的事。我也不知道中国人脑子里是怎么涨的，我也不知道中国人脑子里是哪跟筋。
同样的商品，从 KFS 手里卖出来，就叫 「一手房」。从小业主手里卖出来，就叫 「二手房」。
哪怕你一天也没有住过；
哪怕你是毛坯纯钢筋水泥；
哪怕你期房直接转让，房子还是期房，甚至还没有建成；
哪怕你直接在 KFS 处做更名。
可客户就死认你是 「二手房」。同样的商品，仅仅因为销售渠道的不同，客户就死认这理。非得让你降价，非得让你降价 30% 以上。
不管你买进的是一手二手，你卖出时都是二手。炒家只能奋斗在二手市场。哪怕房子毛坯空关，你一天都没用过。
炒家只能奋斗在二手市场。而二手市场是一个比 「一手市场」 小得多的市场。
如同本片开篇所说，房地产市场和炒房市场，根本就是二回事。
五）落地打七折
真正的二手市场是怎样的呢。真正的二手市场，是一个很小的市场。而且和 GDP 不成比例。
如同我前文所说的，西安武汉成都，他们的 GDP，人口，房地产开发量，可能和上海是在同一个数量级的。
可是在二手市场，他们是绝绝对不是同一个数量级的。
上海的二手市场，是总市场容量的 50%，到了内地，或许只有 10%
内地的二手市场非常小，而且集中在民工中低端，流通量和客户接受度都很低。
这才是内地房地产炒不上去的真正原因。
在过去 N 年，我们真的是受够了无耻砖家们的胡说八道。
胡说八道，胡说八道，胡说八道，重要的事情讲三遍。
每个人都在讨论着炒楼赚钱的故事，每个人都会说 「我朋友，我同学，我同事」，买了套房子，过三个月就有人哭着跪着翻倍抢的故事。
放你妈的狗屁！
水库是一个讲真神的地方，我们不喜欢讲虚构故事。
事情的真实情况，「买房」 是一件亏损的事情。绝大多数人一买就亏。
说实话，你看看你自己，看看你身边。传说中 「赚钱」 这么多的一个市场，你自己赚了多少，你接触的人赚了多少。是不是远远低于理论涨幅。
真实的情况呢，房子其实和汽车差不多。是一个 「落地打七折」 的东西。
汽车这玩意，大家都知道了。新车是新车的市场，旧车是旧车的市场。
你一辆新车 45W，或许还买不到，要加价买，这个价格是真实可靠的。
可是你一旦买下来，哪怕完全没有开过，行驶 0 公里。你直接想把它卖了。
对不起，打 7 折。100W 的车辆直接 70W。
您还别不服气。这就是规矩，旧车就是旧车的市场。这是二个充分割裂的市场。
看清楚了没有，消费者的心态，到哪里都一样。
房地产市场，和汽车市场，是完全一样玩法。一手的就是一手，二手的就是二手。
你买汽车能赚钱么，不能。
你买房子能赚钱么，不能。
那些内地售楼处，宣扬的 「保值升值」，未来潜力无限。是怎么个逻辑呢。
「姐，我去年买了套房子，1000W，今年升值了。小蓝再买隔壁那套，得出 1300W」
「哇，真是太棒了。你赶紧抛掉呀」。
「抛掉的话，只能卖 800W」
在《温州炒房团 #180》一文中，我们说到了，「师奶」 在任何情况下，都是最后一棒。都是整个食物链最后接筹的。
90% 的家庭妇女，那些大妈，她们买房根本不可能赚钱。买入即套，落地打七折。
房子和汽车一样，是一种 「一手情结」 极其严重的商品。差价在 30% 左右。
那么，怎么破。
下节再讲。
（yevon_ou@163.com，2015 年 10 月 7 日）