屌丝购房手册（三）#320
说了很多宏观的话，今天我们来说说微观选房。
在屌丝的世界观内，房型，楼层，朝向，品质，社区，交通，各有哪些喜好。
- 打七折
开始分析屌丝之前，先让我们来看个帖子：
《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》[1]
这是篱笆上一个帖子，帖子很长，有 285 楼。
如果你想迅速归纳一下重点的话，大致是说，有一个 LZ 想卖房子，然后一群篱笆男就在那里起哄 「打七折，打七折，打七折」。
打七折的原因是什么呢。因为 LZ 的是六楼的房子，所以 「群众」 的意见，你至少要比五楼便宜 30% 才行。
就这么十六阶楼梯，3 米势能，但到了傻空的嘴里就是打七折。
如果你仔细看这个帖子，污言秽语，诅咒攻击。总之你这个房子是烂得不能再烂了。完全没有希望的。尽快七折跪才能出手。
事实的真相呢，如果你拿到市场上去卖，大概 95 折就能卖掉。
这只是事情的一个侧面。如果你像我一样每天看 200 条篱笆帖子，坚持十几年，你最终会发现篱笆舆论的共同点：
- 6F 的房子，打七折
- 沿街的房子，打七折
- 有高架高压线，打七折
- 附近有菜场，打七折
- 朝北向，打七折
- 卫生间无窗，打七折
- 墙壁有霉斑，打七折
随着事情越来越琐碎，最终你卫生间没有窗，墙壁上有一条裂缝。到了屌丝的嘴里，也是大得不得了的罪孽。他们一致的反应，就是 「打七折」。
这意味着什么呢。2006 年时，搜房网异想天开，想要搞 「房产团购」。
正值政治极左，全民公讨房产商 「不道德的暴利」 之时，舆论每天关注度也很高，CBN 派了摄像队全程跟踪。电视播放。
当时第一站选定的是闵行颛桥幸福小镇，房产商也很重视。派了大队人马接待。是生意谁不想做，团购大单子大家都想接的。
事情的结局，却是落得不欢而散。有媒体资源的朋友，还可以找出当年的影像来看看。
为什么，因为房产商答应给消费者的最终 「团购折扣」，是 3%，也就是 97% 折。
而消费者要求的是什么呢，你看电视里采访的黑红脸胖子，一股浓浓的白完落地味，他要求的是 70%，七折!
70%，这是一个非常重要的数字。其具体的形成原因，牵涉到心理学，宗教文化道德传统，是一件很复杂的事。但在这里，我们第一次给出的精确答案：「屌丝的心理价位是市场价的 70%」。
无论市场怎么变化，这个比例几乎是恒定不变的。2005 年时，我们嘲笑一个人，无论他去看任何楼盘，心理价位永远落后实际 3000~5000 元。其实这就是 70%。
如果换算成涨幅的话，大约是一年半的涨幅。也就是屌丝的心理价位落后市场 18 个月。[2]
二）真心话
说的话和想的事，并不是同一个概念。
当我们见过太多的屌丝言论之后，我们应该剥开的，其实是内里真实的想法。
真实的想法是什么呢。屌丝三个字：「我没钱」。
为什么屌丝对户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风这么挑剔。任何一套房子，永远都可以挑出毛病来。世上没有完美的房子，喜静和喜动完全就是嘴皮一翻。
因为屌丝的下一句话，一定是 「打七折」。
说话要听真实的想法，屌丝真实的想法，其实是希望你便宜一点。
屌丝真正喜欢是什么类型的房子呢？真正答案是：户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风…………统统都不重要。
屌丝内里真正的想法，是 「在保证最基本的生活体面情况下，所有因素能省则省」。所以屌丝选房子的真正喜好：
- 楼层，除了 123 特殊楼层不考虑。其他楼层越低越好，省钱。所以整栋楼里，往往上海人住中高层，屌丝住低层。
- 朝向。屌丝其实完全不在乎朝向，朝北只要便宜他们乐意接受。只不过现在上海纯垃圾户型很少。
- 景观。谢绝任何景观溢价，谢谢。顺便把景观溢价贬得一文不值。
- 靠马路或楼王。完全不在乎，便宜就好。
- 厅大卧小还是卧大厅小。二个都小，谢谢。
- 层高。不重视
- 卫生间。一个
- 菜场摆摊大排档。完全不在乎，但谈论时要鄙视。
- 品牌，重视
- 得房率，重视
- 会所。重视，但不办会员卡。
- 学区，重视
- 交通，2KM 内有轨交即可。具体站数不重视
在《世界上最好的房型》一文中，有一句话叫做:「你只要比隔壁内个盘小 5 个平米多半个房间就行。」
这句话，实在再精确不过地揣摩到了屌丝的心态。
屌丝喜欢的口味，就是在保证 「功能」 齐全的基础上，尽可能地降低成本。所以一切有 Taste 的东西都不要增加，你就绞尽脑汁少 5 个平米好了。
房屋的指标，分为硬指标和软指标；
屌丝选房，不愿意在硬指标上花钱，能省则省。（地段，楼层，朝向，景观，层高，水泥用料……）
而却在软指标上浪费了很多钱 (品牌，精装修，广告，IB 格，初房情节……)
这是屌丝特有的情怀。并最终报应在他们的投资回报率上。
三）次新房，老公房，老大楼
外地移民屌丝的另一个特点，是极其地看不起老公房，老大楼。
我们知道，老公房，老大楼，主要是 1980~1990 年代的产物。而大部分集中在市区，由上海土著居民持有。
屌丝小白领主要以购买郊区新房为主，他们的肤浅与浅薄，在这一刻表露无疑。
因为他们从来不接触老公房，老大楼，所以他们对 「异己」 之物贬斥得一塌糊涂。谈起来也恨不得以县城估价的记忆去套。
屌丝们对老公房，老大楼的印象，估值，流动性评判，和实际情况有非常大的差距。
常看 Liba.com 的人应谨记区别，免得被误导。
详细分析要到后面的纲目再展开。
四）屌丝房的升值潜力
上海是大鳄潜伏之地，有的是冒险家的乐园，白相人的世界。
屌丝拿着抠锭换来的工资，要进入这个名利场中。无异于二手空空的菜鸟战士上战场。
在买房这场格斗中，很难想象老牌的大鳄精英没有看上你那些地段，而让小白们吃到笋盘。
所以屌丝移民买的房子，通常都是不太划算的。被 Mark Up 涨幅不大的。
然后屌丝们用数量堆死精英，这是后话。
现在我们要说的是，屌丝们买的房子，屌丝们钟意口味的房子，能不能涨。
答案是比较麻烦。
在《世界上最好的房型》[3] 一文中，我们说到；
- 假设你 2015 年买入，2025 年抛出。
- 2015 年你遵循的是 2015 年喜好价格体系。2025 年你遵循的是 2025 年喜好价格体系
- 利润来自于二者之差
如图，假设我们以 「离圆心的距离」 代表热度的话，则二者并不重合。
2015 年的大热门，或许 2025 年已经是冷门。
譬如板块 2，在 2015~2025 年中就是受害者。
譬如板块 5，在 2015~2025 年中，则是从无人问津变成大热门。
当屌丝们买房子时，他们考虑的是今天,「在功能齐全下，尽可能的便宜」。
而老手们买房子，考虑的是明天，「2025 抛售时，尽可能受欢迎」。
二者的出发点完全不同。屌丝很容易在总价恒定的情况下，买入超远郊区的超小户型。
这些房子其实并不适合居住。无论是未来消费升级换代，还是屌丝本身的家庭人口增加，都显得非常地不适用。
而要抛出的话，更是找不到对手盘。
五）屌丝的上限
在周星驰电影 「武状元苏乞儿」 中，洪日庆教苏灿降龙十八掌。并说他日后会贵不可言，成为丐中之王，丐中之霸。
苏灿问：「那是什么」。
洪七公传人：「还是乞丐」。
如果要说 「丐中之王」，我们不妨花一点时间，继续黑一黑我们极其厌恶的 「仁恒河滨花园」。
如果要说 RHHB，那简直就是小白领心目中的圣地。他坐落在屌丝之巅：联洋，充分满足了 「四房 188 平米」 的紧凑感。
他有很多灯光投影，可装修全是最差料的榉木。
全联洋只有一家粉尘般的大拇指广场，5KM 之内没有任何商业。可是售卖的东西价廉物美，星巴克大娘水饺一应俱全，深度贴合屌丝消费档次口味。
2009 年我在陆家嘴滨江找房子，因为连续二套的房东跳票，最后中介试图着向我推荐 「陆家嘴内陆」10KM，也有一家仁恒河滨号称是豪宅。
我冷冷地说，「我不买中低档房产的」。
中介一脸不解地疑问，「我觉得挺好的呀」。
我说：「我若是住在联洋，朋友圈一定以为我生意失败。以后让我还怎么混啊」。
此后的轨迹，完全符合我的预期。仁恒河滨花园，从 2009-2015，上海楼市涨了 250% 的绝对大牛市之中，一点都没有上涨。
譬如可参考这篇：《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》[4]
六年前的价格，和今天是完全一模一样的。
仁恒为什么涨不动，因为他的定位不对。
仁恒的定位，是 「屌中之王」，「屌中之霸」，屌丝中的王者。
仁恒的房子，小白领一看喜欢赞叹不已。因为这就是他们理想梦想中的房子，一切按照 「农民想象中的皇帝」 来建造。
可是在有钱人眼里呢，仁恒一文不值。
有钱人首先就不会住联洋。不是不会，是根本不考虑。一个小白领屌丝聚集区，是不可能出现豪宅的。
其次仁恒不符合有钱人的口味，「不是把公寓造到极致就能叫豪宅的」。
豪宅有豪宅的骨架，骨架决定档次，乞丐终身是乞丐。
仁恒的 188 是四房，而在小陆家嘴，这面积最多只能做二房。
在真正的豪宅，188 平米只能做一房。
他的整个小区，集中在平均面积 100 平米，紧凑型二房，以总价的控制来扯高单价承受力，这是歪门邪道。
住户全都是小白领紧紧裤腰带，工薪族加按揭。
这绝对不可能是豪宅，只能是屌丝中的战斗机。啊呜卵冒充金刚钻。
不是豪宅的结果是什么呢，就是他涨不动。
你如果把市场分为 「高、中、低」 的话，他就是中游顶峰。永远不可能上游。
仁恒就是一些比较有钱的小白领在买，永远不入富人的法眼。那么他的单价，总价上限，也就非常地有限的了。
你购买房子，要尽量避开 「中游的上限」，因为中产阶级这一个区间，潜力已经挖尽。
将来你的位置，只能在 「中上、中中、中下」 择一。而无论哪个结果，都比昨天低。
（yevon_ou@163.com，2015 年 10 月 6 日暮）
[1]《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》http://www.libaclub.com/t_108_9002104_1.htm
[2] 前二天在微信上看了一个段子。说若有人在 「任何事」 上都喜欢讨价还价，那这个人多半一辈子贫穷。因为他根本就对价值没有信念。
[3]《世界上最好的房型》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=26220
[4]《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》http://www.libaclub.com/t_113_5782674_1.htm