关于房地产税的八点解释
1）物业税会降低房价么？
答：物业税将使「总」房价飞涨。
物业税亦称「年租制」。通常将 70 年一次性缴付之地租，分拆为逐年缴付。这是一种「朝三暮四」的把戏。
但问题是，物业税是「终身高利贷」。
关于物业税的讨论，最令人瞠目结舌的是，居然有人认为，物业税会是「无息贷款」。
好比一套 100 万元的房子，其中地租占 35 万元。实行物业税改革后，房价仅售 65 万元，分摊 70 年每年物业税 0.5 万元。
可能么，不可能么，绝对不可能。
要记住，政府预算表，资金成本是很高的。政府内部的基建项目，公路/大桥，都要拨给施工方 10%，甚至 12% 的高额利息。
如果实行物业税改，买 65 万元的房子，每一年的利息不是微不足道 2% 的 5000 元，而是惊人的 10% 的 35000 元！
由于政府内部的利息成本，永远比老百姓储银行高。所以实行了物业税以后，新买的房子，将是一笔高利贷贷款，生生世世永不摆脱的高利贷贷款。
税改之前： 一套 100 万元的房屋
税改之后： 一套 65 万元的房屋+每年 3.5 万元的税费
物业税改幅度越深，老百姓的负担越深。物业税改数十万元，老百姓将背负生生世世永不偿还的高利贷贷款！
2）物业税会有抵扣额么？
答：人均抵扣额，将高达 30 元/年之多。
很多人不明白「抵扣额」的含义。所谓抵扣额，其实就是一种「补贴」。
好比现在的个调税起征点为 800 元，要求提高到 1200 元之呼声非常之强烈。
如果提高到 1200 元，政府内部预算案是怎么做的呢。
其实就是政府给每一个人，提供了一笔补贴，其具体数额，约等于（1200-800）* 12% = 48 元。
其中的 12% 是中国个人所得税平均征收税率，1200-800 是变化差额。
可见，按中国 1 亿 2 千万城镇劳动力来计算，个调税提高到 1200 元，国家要掏出 48 * 12 * 120000000 = 691 亿元。其金额，大致等于 2004 年全国征收个人所得税总额的 40%。
外行看热闹，内行看门道，真正有预算财务知识的人，稍加计算，就知道无论民间的呼声如何巨大，这样的调整，中央是抵着头也不愿意。
同样的道理，假设全市有 600 万套房屋，抵税额会有多少，30 万，3 万，还是 3000？
如果每一户「贫困」家庭，能享受到大约 3 万元的房价优惠的话，则 6000000 * 30000 = 1800 亿。
换言之，每一户家庭补贴 3 万元（免征 30000 元），则需要市府财政拿出 1800 亿。这是根本不可能实现的梦呓与幻想。
以我们对政府信誉的估算，其最多拿出全行业 8% 左右的税收作为补贴，以房地产业 147 亿的入库税收总额计算，其数量在 9~10 亿/年左右。
分布到 600 万家庭上，则每户可以享受到 100 元左右，每一年。换言之，「任何普通市民均享有 1 平方米的免税征额」
如果缩小范围，仅只对外郊环以外的房屋进行豁免，则豁免对象将缩小到总房屋的 30% 的左右。这样的话，每户家庭，将可意外地享受到 300 元/年左右的补贴。不知购否填满小白领的胃口。
总而言之，任何象样的「豁免」与「补贴」都不可能发生。如果想让每户购房便宜省下 30 万元，则市政将掏出 18000 亿。
我们估计的人均抵扣额，大致为 30 元/年/人，足够吃一顿午饭。
3）房地产税会增加财政收入么？
答：房地产税不会增加任何财政收入。
很多官员痛心疾首，拍卖出去的地皮，随着周遍环境基建的不断落实，水涨船高。原本卖 100 万，200 万/亩的土地，顿时升值到了 300 万，500 万/亩。
是国有资产流失么，该谴责房地产商盗取市政利益么？
不是的。
任何未来注定要发生的事，在今天已体现了他的价值。
当某一条轨道交通被规划，三年五年之后才刚刚通车，但今日之房价，早已经涨上去了。
当商人愿意出大价钱，当购房者愿意出 7000 元，8000 元的单价，其实在他们的计算中，早已经把未来升值的部分考虑进去了。
如果这里不修绿地，如果这里不建轨道交通，就凭你这破烂泥地，政府能拍卖出 100 万，200 万/亩？
只要一切规划都是透明，预定，事先公布的。在「70 年批租制度」中，政府并没有丧失任何资产，价格并没有低估。
同样的道理，如果采用「年租制」，在一次性土地出让金之后，政府能否再多收每年 1% 的收益，能否让财库充实？
答案也是不能。
当预期当有 1% 年租时，政府土地拍卖就卖不到这么高的价钱。按照正常市场市盈率，如果每年收 1%，则拍卖价，很可能仅只有原先的 85%。
如果要求监管改善，则应该在「拍卖过程」中痛下苦功，排除腐败与勾通现象。搞「批租/年租」改革，根本掩耳盗铃。
市场永远是公允的，只要是公开拍卖，在拍卖过程中不存在暗标和猫腻，则无论是「批租制」和「年租制」，带给库房的收益永远是相等的。
4）现在是房产税改好时机么？
答：现在是最坏的时机。
综前所述，「房产税改」，好比一种「债转股」的行为。一次性缴付 85% 的地价，然后每年缴纳 1%，随市场评估价而浮动。
但问题是，中国的财政专家们，完全被贪婪蒙住了眼睛。
现在是房地产业什么时候，现在是最高的峰顶！
85% + 1%，仅仅在预期房价不断走高，房地产行业保持兴旺的环境下，才能够得出「年租」比「批租」更容易充实库房的结论。
但如果房价走低呢，「债转股」，不是死梗？
推行房地产税制改革，有一个很重要的时机选择，如果在峰顶税改，将导致国家地款的大量流失。除非中央财政官员，信誓旦旦一致认为，房地产还要大涨特涨，绝不崩盘。「房地产税改」，才有出台的必要性和可行性。
国有资产的流失，谁敢负责？
从房地产税改的紧迫性，也可以看出中央财政，对房价真正的内心看法。
5）物业税可以问「旧房」征收么？
答：不可以。
中华人民共和国，宪法修正案第十三条「公民的合法的私有财产不受侵犯」。
税收不可以问「存量」征取，因为这已经是「公民私有财产」。
但税收可以问「增量」征取，比如 80 万的房子，100 万卖给下家，则政府可以 20 万税基，问「下家」征税，因为这是「增值」部分。
6）旧房「税基」如何计算？
答：谈「所得」，首先要谈「成本」。
既然规定了国家对「私有财产」不能征税，只能对「新增收入」征税，那就要研究，到底「赚」了多少钱。
「成本」的概念，清晰清楚。有二种方法：
a) 按最后一次买卖价
b) 按物业税实施日市场评估价
从公允角度讲，第二种似乎更公平一点。
7）政府可以「先退后征」么？
答：不可以。
有一种想法，政府可以先把原征的 70 年税费退还百姓，然后再开征房地产税。
因为这已经是百姓的私产，「公民的合法的私有财产不受侵犯」。
就好比政府廉价卖给百姓的售后公房，想拆迁，没门，加二个零再谈。
8）「新房」会比「旧房」便宜么？
答：不一定。
旧房 100% 是自己产权。
新房只有约 85% 是自己产权，每年还要交 1% 的税。
当房价处于上升通道时，新房要交更多的税，旧房可以独享收益，所以「旧房」比新房贵。
当房价处于下降通道时，新房可以少交税，而旧房完全独享损失，所以「新房」比旧房贵。
虽然物业税仅仅是一件换汤不换药，「朝三暮四」的行为。但他至少为我们提供了一项非常好的指标；
也就是考察「新房/旧房」的比例，该比例越低，房价越有可能走高。该比例越高，房价越有可能走低。
这或许是迄今为止，唯一一项可以揭示「未来」房价走势的指标。预测明天的价格，也是最有价值的指标。