合理的房价，应该是户均收入的 14~15 倍。

所谓 3~6 倍，是彻头彻尾的伪科学。

1）幸福

很久很久以前，我们曾有一位专家，大声疾呼。在发达国家，平均工作每 5 秒种，就可以打一个电话。而在中国，要工作 5 分钟，中国电信太贵了。

之后又有一位专家，大声疾呼。在发达国家，每工作一年的工资，就可以买一辆汽车，中国人也该一年买一辆车。

还有一位专家，认为美国人每工作 5 分钟，就可以买一个汉堡。所以中国人每工作五分钟，也该能买一个汉堡。汉堡应该降到￥0.5 一个。

最后某位专家，认为美国人每工作六年，就能买一套 150 坪豪宅。中国人每工作六年，也该能三室房子。房子实在太贵了。

可问题是，如果我们买汉堡，买汽车，买房子，打电话。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。

那，那，那。。。那我们不也成「发达资本主义社会」了？

事实上，中国仍然是一个贫穷落后的国家，仍然是一个发展中国家。因为落后，因为发展中，我们的生活水平不可能达到美国人的层次。

正好比美国人物质极大丰富，工作 5 分钟就能买一个汉堡。而在中国，很多低素质的民工，往往要工作四至六小时，才能获得一日三餐。

这是由各国生产力所决定的，这是由各国发展水平所决定的，是不以我们的意志所转移的。

夸张一点而言，东非国家肯尼亚，是全世界最贫穷的国家。人均日收入不到 0.3 美金。每年不足 100 美金。

如果我们跑过去肯尼亚，向肯尼亚人民灌输，工作五分钟可以买一个汉堡。600 美金想买他们的房子。结果将会怎样？怕是东非人提着长矛，把我们杀赶出来了。

综合来说，物质享受是和一国发展水平相决定的。绝不是线性正比的，国力越发达，比例越低。国力越落后，比例越高。

发达国家： 6~8 倍  （美日德法英意加，GDP$20000 以上）

中等发达： 8~10 倍 （韩台马西土巴阿，GDP$10000)

初步发达： 10~12 倍（京沪深穗， GDP$5000)

不太发达： 12~14 倍（省会城市， GDP$2500)

很不发达： 14~16 倍（中国内地， GDP$1000)

2）数据

为了读者方便理解，我们引用一些 2002 年国际实际房价数据*

2002 年各国房价收入比：

德国    11.41

日本    11.07

英国    10.3

意大利  8.61

法国    7.68

美国    6.43

在各主要工业国中，仅只有加拿大和澳大利亚等所谓「新世界」国家，因为极端的地多人少，才能维持在 6~7 倍房价/收入比左右。

但这样的情况，到了 2003 年又发生了极大的变化，随着美元本位币的崩塌。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大，达 29.6%。若算上南非兰特汇率变动，更让人瞠目界舌。（兰特由 1：7 升至 1：2）

南非     29.6%

香港     28.7%

香港港岛 43%

西班牙   17.2%

法国     16%

新西兰   13.5%

美国     11.2%

中国内地 10.8%

英国     10.2%

瑞典     9.8%

意大利   9.7%

比利时   9.3%

爱尔兰   8.5%

丹麦     7.3%

加拿大   6.2%

荷兰     2.8%

澳大利亚 2.7%

瑞士     2.3%

新加坡   0.9%

德国     -1.3%

日本     -6%

其中，澳大利亚，瑞士，新加坡，涨幅最小。但如果算计澳元，瑞郎，坡元，这二年约 60% 的涨幅。澳洲房产，其实比香港升得更快。

1994 年至 2004 年各国实际房价升幅，按本国货币计算：（按美金再加 60%）

南非      195%

爱尔兰    179%

英国      147%

西班牙    131%

澳大利亚  113%

法国      90%

瑞典      76%

荷兰      75%

美国      65%

意大利    65%

比利时    60%

新西兰    52%

丹麦      50%

加拿大    41%

* 资料来源：《经济学人》

我们曾听说过某些「英国 484 平米，仅售 17 万英镑」之类的笑话。这个故事告诉我们的唯一结论，「学好数理化」是多么地重要啊。

作者明显地搞错了平方英尺 ft，和平方米 mm 的区别。1 平方英尺=0.093 平米。换算下来，这一套 45 平米的房子，居然需要 265 万人民币。折合 5.87 万/平米，而且还是伦敦郊区 20 年的旧房。

英国目前的人均收入，官方数字为 14000 镑/年。17 万英镑，需要一个单身汉不吃不喝干 12 年。

截止 2004 年，全世界排名前 20 位的大经济体，已没有任何一个房价/收入比处于 6 倍以下。

3）土地

继续回到我们的理论讨论，即使相同的发展阶段，比如日本和美国，香港和加拿大，谁的比例应该更高一点。应该更靠近 6~8 倍的上限还是下限。

中国名义上有 960 万公里土地，但其实 1/4 是沙漠，1/5 是丘陵与高原。真正绝大多数人口，集中在京广线以东，海拔 1500 米以下，华东大平原之上。

而美国东西二条海岸线，气候怡人，降雨充沛，好象天堂一样。除了中部部分沙漠地区，绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。

当我们决定了一个区域的发展阶段。好比 $5000 美金的经济体，其合理房价应该是 10~12 倍。

则接下来考虑的，是该地区的人口/可居住土地面积。象中国这样地少人多，生存空间狭小的国家，房价/收入比，应该是较靠近上限的 12 倍。

同理，香港日本的房价收入比，也应该比加拿大高。

4）未来

考查了一定阶段的经济体，我们面临一个很重要的问题，对未来的预期。

花期国专家曾经质问过，假设政府明「年」开始增发 100% 的钞票，市面将会怎样。答案很简单，明「天」物价就涨一倍。因为人都是聪明的，对未来的预期，今天就会决定行为。

和阿、巴、智等停滞的经济体不同，中国是全世界发展最快，最有潜力的国家。

虽然不知道未来如何，但在可预见的将来，在胡温剩余的 7 年执政期内，可以预言，中国经济仍将保持快速，稳健，持久的增长。

现实总是对于未来的反映。如果将来房价会涨到 20000，那为什么不今天 8000 就买呢。如果对中国经济有信心，那为什么不「用手投票」，直接买涨中国呢。

摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白，「一个兴旺的城市，总是享受贴水的」。

我们很冒昧地，很谨慎地，给予房地产每年 1% 的贴水。即意味着在将来 20 年中，中国经济，将跑赢世界经济 1% 个百分点。（目前全球平均增长为 4.4%)

所以我们将我们的目标调高 20%，即给予中国房地产 20% 的贴水，由平均收入的 12 倍，调高到 14.4 倍。

这个比例虽然暂时看有点高了，但随着繁荣的不断增长，逐渐会变得不再负担，乃至毫不费力。

好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市，即使按照官方很不可靠的数据，年收入也增长了 14.5%。这意味着什么概念呢，原先贷款占收入比 70%，过了一年就仅只有 61% 了，再过一年就只有 53% 了。

*** 资料来源：上海统计年鉴

2004 年   约 20000

2003 年      17026   +14.5%

2002 年      14867   +14.5%

2001 年      12982

5）泡沫

我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。对此我们完全难以理解。

有一点必须要提醒我们的分析员，上海是一个人均 GDP $6000 美金的城市。

香港的人均 GDP 大约是 $25000，香港的房价平均约为￥35000/平米

台湾的人均 GDP 大约是 $12000，台湾的房价平均约为￥20000/平米

上海的人均 GDP 大约是 $6000，上海的房价平均约为￥9000/平米

北京的人均 GDP 大约是 $4000，北京的房价平均约为￥6000/平米

如果我们考察更多的经济体。如美国，日本，英国，法国，德国，西班牙。我们会发现，这些 $25000 左右的发达经济体国家。其平均房价，约集合在 $3000~4000/平米左右。

发达国家的经济体，约是我们的四倍，其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的，甚至被低估的。

我们无法理解，在外资大行的分析报告中，恶意地，多次引用一个错误的，带有严重误导性的数据。

关于泡沫论的观点，我们听得最多的一个就是，「上海的人均收入仅只有 14800 元，根本无法支持目前的房价价位」。

是的，上海的人均 GDP 是香港的 1/4，而上海的人均收入「居然」仅只有香港的 1/15。我们严重怀疑该项数据的可靠性，虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。

每年 14500 元人均收入，引致一个更严重的不可调和悖论。如果月均收入仅 1200 元人民币，则意味着上海人的月均消费支出，仅 800 元左右。

算了吧，「测不准先生」。任何一个稍有头脑的人都知道，800 元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上，上海的最低低保线是 550 元/月。

再次提醒各位一下，台湾只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争，疾病，政治动荡。至 2012 年，京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均 GDP$10000，平均房价￥20000/平米左右。

从 2002 年 10 月起，这一位外资大行所谓的「首席分析师」，已经连续测错 30 个月了。包括其信誓旦旦的「数月内崩溃」。其本人已经声名扫地了。

如果他不尽快主动离职的话，其所在的公司也将被其拖累。

温州 2003 年初，该行不仅仅看空房地产市场，而且推荐大量买入股票，并放言，「30 倍市盈率值得投资」http://cn.news.yahoo.com/030331/72/1je7v.html

6) 郁金香

2000 年，有一个古怪的德国老头 Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。

细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（1634～1637）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。

综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于 1929 年再版的一本回忆录。荷兰往事，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。

而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在 1841 年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。

1850 年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！

再之前的追溯，是荷兰政府在 18 世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求「新闻导向」的小册子。

德国教授继续追踪下去。发现所谓的「郁金香花茎」，其实有很多种，从最贵的 100 万美元一支，到最便宜的 1 美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃 1000000 倍的结论。

事实上，早从 14 世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。

2001 年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了 60 万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。

传说中的 1633～1637 年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50 盾大约含有 1 盎司黄金，按今日排价，折合 8 万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。

Peter Garber 考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由 MIT Press 出版。

这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。

7）起源

好了，让我们回过头来，看看所谓的「房价收入比 3~6 倍」，是怎样一步步以讹传讹的。

早在 1989 年 10 月，Bertnand Renaud 在他写的一份研究报告中指出：「在发达国家，房价收入比在 1.8—5.5∶1 之间……在发展中国家，该数据一般在 4—6∶1 之间。当然也有例外，……」

随后，世界银行亚洲区中国局在 1992 年 3 月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。

可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。

这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家 1.8—5.5∶1 的论点，二是删去了发展中国家「也有例外」的论点，单单抽出 4—6 倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。

其后，Bertnand Renaud 在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于 6 倍，从而对他 1989 年的论断作了一定程度的修正。

他在 1991 年 6 月发表的研究报告中指出：「发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比」?「社会主义经济国家的房价收入比非常高」。可惜许多人在引用 Bertnand Renaud 的 1989 年论点时，没有注意到他其后作的修正。

1993 年和 1998 年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了 4—6 倍是国际惯例的论点。

联合国公布的 1998 年对 96 个国家的统计资料显示，这 96 个国家房价收入比最高的为 30 倍，最低的为 0.8 倍，平均值为 8.4 倍，中位数为 6.4 倍。

事实上，目前国际上排名前 20 位的经济体，没有一个「房价/收入比」，是在 6 倍以内的。

** 参考引用《包宗华：房价收入比不是衡量地产泡沫的标准》

8）谬误

知道理论是错的，还要知道为何错在哪里。

让我们细读 Bertnand Renaud 的分析报告，其中有一段颇为值得引人注味。

「在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居所内。西方住房学家认为这种简陋居所不能叫 HOUSE(住房) 而应叫 SHELTER(直译为掩蔽体，此处应译为窝棚)。

这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到二十几倍甚至 30 倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。」

「计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高；反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。」

行文至此，恍然大悟。

原来，为何「房价/收入比」不尽如人意，因为在学者的分析之中，关于「房子」本身的定义，就是模糊的，错误的。

在学者的研究报告中，3~6 倍指的是「棚户窝棚」，是 Shelter，是铁皮茅屋。这样的房子，按照当地人 3~6 倍的收入，是完全买得起的，甚至 0.8 倍的「房价/收入比」也是可能的。

但如果将我们的愿望，化成三房二厅，花园小区，物业会所，建筑绿化。就很有可能需要 20 倍，甚至 30 倍的年收入（学者原话）。

或许还会有人质问，如果需要 20 倍、30 倍收入，我们才能买一套房子，那不是意味着，有许多人，将终身为一套房子打工，积蓄终身，才能买一套房子。

没错，当中国人的欲望贪婪，无限膨胀地时候。请我们清楚地记得，我们还是一个贫穷落后的第三世界国家，我们还处于社会主义初级阶段。

我们比较适合的，是用 3~6 倍工资收入，买一间小小的老公房，买一套 40 平米的简聚陋户。买新房，就该用 20~30 年的购买力。

老公房，是比较符合我国社会发展阶段的 3~6 倍房产。

9）实例

为了获得一个感性的认识，我们以东部沿海一著名大城市为例。

该城市有 1711 万人口，550 万个家庭。住宅房总面积，高达 27000 万平米。折合每户平均面积 49 平米。

当然，市场上可能并没有正好 49 平米的房子，而是由约 450 万套 35 平米的老公房，和约 100 万套 110 平米的次新房组成。

截止 2005 年 3 月 28 日，房产之窗数据，该市平均住宅销售价格，约 8489 元。

则该市单套房屋价格，应该是 49 * 8489 = 416000 元。

目前该市全部房产总价值，约 27000 * 8489 = 23000 亿人民币。折合约 3000 亿美金。可以买下 0.05 个加州，0.01 个美国。

我们看过很多分析，包括「测不准」先生的投行报告，某证监会前博士的伪作。很遗憾的是，他们对上海房价的估算，全部都是错的。市场均价的合理面积，应该是 49 平米，而不是 100 平米。

得出了房价，我们再看收入，即使按照官方很不可靠，全世界最低的「人均收入/人均 GDP”，在这样情况下，仍有 17026 元。按每户 2.98 人。则户均收入为 17026 * 2.98 = 50737 元。

则该市的房价/收入比，为 416000 / 50737 = 8.2 倍。

我们能得出的唯一结论，该市房价偏低，远远低于市民可承受的能力，也远远低于国际和理论标准。由于房价偏低，导致居民购买力极其旺盛，是房子太便宜了。

10）工人与白领

了解了全市范围内的平均大数，我们再来看一下市场细分，各一个消费人群所面对的选择和承受力如何。

鉴于我们的读者分布和报告人群。我们首先来分析白领市场。

假设一对白领夫妇，男方 27 岁，工作 5 年，女方 25 岁，工作 3 年。未婚，无子女，现主要作为婚房用途。这应该作为一种非常典型的客户搭配。

假设男方拥有 4500 元的工资，女方拥有 3000 元的工资。这在我们这样一个钟点工 8 元/小时的城市而言，应该并不算太贵的要求。虽然大学生起薪很低，但男方拥有 5 年以上工作经验，一切就又不同了。

象这样的一个家庭，就有 4500+3000=7500 元的月收入，按一年 13.5 个月计，就是年薪十万，还未计补贴福利。一些统计报告显示，认为上海有 100 万个年薪 10 万的家庭，并不是太夸张的要求。简单点统计，仅陆家嘴地区，就有 50 万白领金融人员。

象这样一个家庭，按照房价/收入比的 10 倍，买一套 100 万元左右的居室，又哪里觉得吃力呢。

按照 30% 首付，70% 按揭而言。甲方男士已经工作五年，按每年储蓄收入的 30% 计算，已可有 10 万元存款。女方稍少，但也有 2 万元存款。除此之外，男方应当有 3 万元左右的累计公积金，女方 1 万元。

10+2+3+1=16 万元。由于独身子女的盛行，双方父母，仅需要再支助 14 万元的首付款。人均 3.5 万元。上海仅居民储蓄，就高达 5.15 万元/人，还不包括股票，债券，基金等金融资产。

剩下的 70 万元贷款，50 万商业贷款，20 万元公积金贷款。

20 万元公积金，分 20 年摊还，每月还款 1344 元人民币。但按 14% 比例，二人每月仅公积金收入就有 1050 元。差额 294 元，几乎没有任何负担。

50 万元商业贷款，我们按照一个很进取的 7% 平均利率（20 年期债券加 225 个点）。20 年期每月平均归还 3877 元。占家庭总收入的（3877+294）* 12 / 100000 = 50%

也就是说，即使这样一对普通，毫不起眼的小夫妻。购买一套价值 100 万元的住房，也是绰绰有余，毫不费力。

一般人的工作周期，27 岁仍属初日东升，要到 35 岁左右才踏入壮年顶峰，普通人平均可以做到科级左右。也就是说，收入还有很大的增长余地，按揭支出在总收入的比重会不断下降，今年 50%，明年 40%，提干后就仅只有 30% 了。

同样的道理，我们也可以计算男 1200，女 800 元人群。这些体力工作者，售货员，卖票员，购买价值 30 万元的老公房，也是完全没有任何经济压力的。

高端市场方面，35 岁左右经理级干部，男 15000 元，女 7500 元。这样的人群，至少可以购买 300 万以上房产。知道上海有多少个「处长」么，50000 多点。内环内可售住宅不足 5000 套。

11）结语

学术是一切的基础，一项正确的理论可以指引人类进步，一项错误的理论会导致财富毁灭。

所谓「房价/收入应该是 3~6 倍比」，是不折不扣的伪科学。是某学术的一家之言，之后更被引进以讹传讹而导致面目全非。

合理的「房价/收入比」，应该要考虑到发展中国家的差异，同时也看到「房屋」的定义是什么，是优雅豪宅，还是普通新村老公房。

中国目前发展地位，14~15 倍收入，购买一套老公房，是属于比较合理的范围。

根据错误的理论作决策，则必会误国，误民，误己，最后作出完全失误的判断，对国民经济造成不可估量的损失。 小白领购买一套 100 万元的新居完全没有问题，房地产兴旺的主要原因，是购买力太强，房价太低。