地产股不是地产 #F2630
地产股不是地产 #F2630
一）下等人
社会档次比较低的人，往往有一些通病。阻碍了他们发财之路。
例如一例，他们看待事物，是 「粗疏大路」 的。没有半点认真求实的态度，自然事事事与愿违。
4.22《深圳何时熄火》一文，虽然被删掉了。
但是留言点赞第一，却是一段争议很大的话。
屌丝脑回路是三段论的：
1）地产=地产股
2）买房，不如炒股高大上。
3）所以，买房不如买地产股。
唉，坦白说，我很希望 2 月 14 日，你带一袋麻花回去给你老婆。
保证她不打死你。
上等人一个特征，概念和逻辑非常清晰。
为什么有些孩子的数学，就是学不好。为什么 「奥数」 竞赛金牌，别人就可以拿一等奖，二等奖。
「奥数」 学得好的学生，概念一定是非常清晰的。
A 就是 A。
B 就是 B。
A-不是 A，A+也不是 A
差一个字都不行，差半个字都不行。
你把这个 「规矩」 告诉你孩子，我保证他数学成绩提高 20 分。
二）地产股
地产股和房地产，怎么会是同一件东西呢？
这二者之间的差距，简直是火车与火，笨蛋与蛋，短视频和优酷的区别。
最简单一个道理：
地产股赚疯的，一定不是好地产。
一只 「股票」 要赚钱。他一定要 「毛利率」 高。一定要赚消费者很多很多的钱。
好比，万科。万科最擅长的，是去荒郊野岭。三流土地二流产品一流价格。
3000 元的拿的土地，他敢卖 18000。卖出 「品牌溢价」，卖和内环黄金，一样的价格。
华尔街投资者一看，眼睛发光。
3000 卖 18000，印钞机啊，「高毛利」 啊，好公司啊。股价应声上涨。
但从 「购房者」 角度，或者从 「投资者」 角度。你不要买 「溢价过高」 的楼盘。
投资赚的，是高抛低吸。
你买进时，已经是翻了几倍，剃头刀的 「贵妇价」。你以后还怎么涨呢。
「投资者」 需要的，是 「低估」，是笋盘，低毛利盘。
最好你黄金当作茅草卖。亏本大甩卖还促销。价格低到流血亏损，才能为 「未来涨幅」 留出空间。
蛋糕只有一块。互相争夺拼抢。
你赚多了，我就少了。
地产股和地产投资的利益，天生就是相反的。
亏损越大的公司，才是好公司。
地产股中的 「明星」。诸如万科，仁恒，融创，在 「地产圈」 口碑早就烂掉了。
仁恒出品，必属垃圾。
任何一个职业地产人，都绝不会去碰仁恒盘的。谁菜鸟买了，会被同行耻笑。
三）赢利模式
区别的第二重，是 「赢利模式」 不同。
地产之道，首在于囤
房地产增值，靠的是长期持有。「反复交易」 固然是邪道，吹嘘赚几十万的快感，对成为 A8 裨益不大。
房地产最佳的模式，是从头到尾，持有到天长地老。
北京上海目前的房子，七八百万一套。「盈利」 部分往往有四五百万。
如果你 「短线操作」。嗨得不得了。
每一单赚几十万。十几年累计下来，或许你还没有 「持有不动」 赚得多。
楼市看的是一个长期的趋势。以及资金、杠杆、调度。
但是房地产企业呢，房地产企业是一只三季虫。不知有夏。
目前万科，恒大，碧桂园的平均周转时间，每个项目是 9 个月。
有说法要提高效率，甚至要压缩到 6 个月以内。
在《土增税和所得税》一文中，我们写道，因为 LVAT 的存在。房企 「囤地」 会面临高昂税费惩罚。
现在活下来的房企，基本都采用 「快速周转」 模式。
楼市看的是十五年的利益。
房企看的是一年的利益。
二者赢利模式完全不同。「地产股」 其实不关心 「楼市大盘」 的涨与跌。
房价跌，拿地成本也降一点好了。
水退船低。
「地产股」 关心的，是周转，规模，每一个项目的 「品牌溢价」 程度。
品牌溢价，每套房毛利+10%
周转十次，一样是+100% 的利润。
其背后，是无数小散接了 「品牌贵妇」CEO 盘的累累尸骨。
- 地产股=制造业，博的是经营毛利率
- 地产=金融业，博的是涨跌。
楼市涨的时候，地产股可能表现很差。因为他们拿地涨了，甚至涨得更多。
楼价下跌时，「地产股」 或许反而涨。
二者是布朗运动的。
香港的分析师，在分析港股地产股时，严格地区分：开发业务+收租业务。
- 开发业务和楼价，并没有直接关系。甚至更象 「基建股」。
- 收租业务/土地储备，和楼价正相关。
例如九龙仓，绝大多数收入来自于海港城。每年一百多亿。是一只典型的收租股。
李嘉诚和郭炳湘的开发比重，就高一点。长江基建甚至是一只独立的上市股。
无知者无畏。小朋友在喷 「低贱猥琐」 的炒楼客之前；
能不能先多学点知识。
(其实我都没有写，一只增长很猛的地产股，为什么卖不上价钱)
四）代理模式
如果我们一家公司，就是一幢大楼。
领展 REITS，就是六万个车位。还有一些控股公司，也是干净的 「资产壳」。
请问，这类金融产品，售价如何。
答案是，非常差。
如果一幢大楼，净资产 10 亿。则他装到股票里，能卖 8 亿就不错了。或许只有 7 亿。
这里涉及到一个 「代理人」 风险。
- 众所周知，如果一家有限公司，你拥有一定股份。则你可以称呼自己为 「股东」。
- 但是，股份有限公司，你在股市上，买了几百股股票。你只会戏谑自己为 「股民」。
「股东」 和 「股民」，虽然是一字之差。
不同就是不同。
A 就是 A，B 就是 B。股民就不是股东。
这其中的差异是巨大的。
「有限公司」 的任何股份交易，必须得到原有股东一致同意。
此 「权力」 是巨大的。
也决定了有限公司，不会有太多的股东。
每一个 「股东」，哪怕是小股东。也是不可忽视的。
股东对公司的运营，具有话语权。
有了 「话语权」，最终分到手的 「红利」，和公司实际赢利，才不会相差太大。
但是 「股民」 不一样。股份有限公司，是以 「股东大会」，投票权 51% 决定输赢的。
散沙一般的中小股东，对于公司的控制力，微乎其微。
在历史上，我们多次看见公司赢利良好，但从来不分红。
或者公司赢利良好，但大股东关联交易，最终把公司掏空。
「股民」 是劣质版的 「股东」。劣等品是要折价的。
在成熟股市，这个比例是 70~80%
中国股市，就不提了。
资产有三性，「流动性，收益性，安全性」。
- 有限公司，股权流动性不好。但不折价。
- 股份有限公司，流动性非常好。但 「权益」 要折价，收益性受损。
或者可以这样说，「股权」 是有钱人玩的。资产含金量足。
「股民」 是穷人玩的。类似博彩券，档次低了很多。
炒股的人，社会地位不知道要比 「直接持有资产」 差多少级。
炒股的远远 Low 于房圈的，这才是事实。
这些事，底层人口的教科书，都不会告诉你的。
他们甚至不会告诉你，「股份有限公司」 的真谛。书上全是傻白甜的东西。
五）杠杆
水库楼市心法，分为第一卷，第二卷。
第一卷，讲的是选筹，流派，政府调控的影响。判断的是 「房子」。
第二卷，讲的是资金，通胀，融资。讲的是 「货币」。
其中，第二卷的威力，远远超过第一卷。几乎就是 「降维打击」 的水准。
如果我们比较 「地产」 和 「地产股」。哪怕是一只 100% 纯收租的 REITS，而且在欧美港日这种法制较完善的地方。
可以说，「收租股」，依然是远远跑输 「房子」 的。
因为房子你可以加杠杆。而且按揭之后，还有 「再按揭」。
这里面的手法实在太多了。
鉴于近日环境，这节我们就不展开了。
六）结语
互联网的作用 ，使得一些山沟沟里的小孩子，可以直接和大 V 对话。
他们只受过非常少的教育。
其中 90% 还是洗脑，预备届韭菜教育。
人掉在坑里，是很难爬出来的。尤其是当他自己并不知道 「自己蠢」 的时候。
我知道一些粉丝，都对水库留言激烈。
我原谅你们。别举报就好。
（yevon_ou@163.com，2020 年 4 月 28 日午）