深圳何时熄火 #F2610
根据 4.20 直播观点整理，有删减。
一）深圳
2020 年的楼市热点，深圳无疑是最亮的星星。
很多粉丝留言，问我深圳还能涨多久，要不要追涨，具体下注哪个板块。适不适合写篇文章。
哥哥唉声叹气。我说你是猪头么。
微博刚又禁言七天。
在目前这个环境，《深圳还能涨多久》《深圳牛市分析》之类的标题，摸都不能摸。摸了就是炸药。
刑恕之人写文章，只能用《深圳何时暴跌》《深圳何时熄火》《房产泡沫何时破裂》等等，作为标题。
譬如说，别人问你，什么时候 「房价如葱」。
你可以板着脸说，840 个月之后嘛。咱还是看跌的，月份久点。
好了，言归正传。俺其实还是预警的。
我认为深圳主升浪还有二个月。
二）主升浪
我们要讲三个概念。
我看了一下篇幅，字数有点长。
因此今天我们只讲 「主浪」，下周一才讲 「板块」。请持续关注《水库论坛》。
什么是主升浪，你要切身感受的话，就买张机票飞去深圳宝安。
只要你切身和中介谈谈，见二个房东谈谈房源，你就会明白什么是 「牛市」。什么叫 「主升浪」。
主升浪在地产的学术中，十分重要。因为他符合三个特征：
1）打破原有价格体系。
2）划分新的上限，下限
3）进攻，进攻
举个例子，2017 年的重庆，2018 年的沈阳，涨得也非常猛。沈北接近+60% 涨幅。
但是我们并不认为它们是 「主浪」。对全国地产格局，也没有大的影响。
为什么。重庆沈阳涨的原因，是因为重庆实在 「太便宜」 了。
一个直辖市，全国 GDP 排名第五的超级大城市，上北深广渝。
凭什么它的房价才 10000 元。凭什么东三省，沈阳的房价，比长春哈尔滨还便宜，长哈一半都不到。
因此这种涨，称为 「补涨」。是一种价格修复。抹平洼地。
本质是对现有价格体系的确认。
但主升浪是什么，主升浪是对 「现有价格体系」 的破坏。再创新高！
好比 2005 年调控时，上海房价是 1.5/1/0.5
当时我们看多，口号 3/2/1，内环三万中环二万外环一万。
这个预测，被无数人口诛笔伐。他们认为不可能。再涨上去，还有谁买得起￥10000/m 的房子。
可是 2007 年房价就涨上去了，刷破天花板了，这就是主升浪。
2020 年时，中国楼市的天花板，是 100000/m。
这是一个非常重要的数字，请一定记住这一点。
100000/m 存在非常严重的 「压制」 作用。
哪怕你非常好的房子，非常好的地段，内环中的核心环。你就是只能卖 100000/m。
后面比你差一级，二级的学生，品质明显差二档次的。
它们也要卖 80000，90000/m
这个就是 「压制」 效应。价格天花板。品质拉不开距离了。
而 2020 年深圳的 「主升浪」，它是非常猛的。
史上第一次，明星楼盘，拉到了 150000/m 以上。甚至 180000/m，220000/m
89 平米可以卖 1700W。
中国的二手房楼市，第一次，切切实实有了 150000+/m 的成交。
在此之前，北京上海的高端市场，虽然一手房是有 15，18W 的例子。
但是 「二手房」 是走不到这个价格的。二手豪宅，是基本没有承接，没有成交的。
而 「恒裕滨城」 之类工薪楼盘，把这个价格捅破了。
（真不是豪宅）
我们常常说 3/2/1
5/3/2
8/5/3
12/8/5
20/13/8
这是一个个价格体系。
「补涨」 并不能破坏价格体系，但是 「突破」 却破了。
我们通常对一些 「尾部」 城市的补涨，重庆沈阳价值修复，并不是太在意。
但是 12/8/5 到 20/13/8 的层级突破，却是一件大事。
如果行情能站得稳的话，意味着接下来广州，上海，北京，成都，南京，杭州，武汉………全国所有的城市，都要再来一圈 「价格修复」。
太危险了
，我们还是来谈谈 「熄火」 吧。
三）熄火
对于房东来说，「主升浪」 是一件多么美妙的事。房奴们肯定希望浪潮越大越好。
很可惜，按照水库的专业估计，「主升浪还有最后二个月」 就要熄灭了。
为什么呢，几个原因。
1）动能枯竭
2）天气和风俗
3）政策打压
中国人有句古话：强弩之末，势不能穿鲁缟
市场涨到一定程度，自然能量殆尽。
只有计划经济的愚徒，才会担心 「房价无限涨下去」。
好比一套 650W 的房子，几个月的时间，一眨眼要 850W 了。
你要揣摩一下人的 「心理」。人是会 「买不下手」 的。谁都记得三个月前的价格，「记忆犹新」。
没有几个人，有那么大魄力，跳价二百万依然追的。
从心理阈值来说，每一轮地产牛市，涨幅就是+35~50%
然后购房者就会怨恨，就会观望，就会发帖骂娘。
非得经过二三年，他们从生理到心理，都彻底接受了 850W 的价格 「合理」。
才能迎来新一轮行情。
第二，从 「季节性」 月历来说，哥哥从业 20 年，北上深十几轮大行情，只有二种可能：
1）大月轮，从去年 9~10 月金秋旺，到春节后启动，行情延续 5~6 月
2）小月轮，春节后启动，行情延续至 5~6 月。
春节过后，绝大多数人会拿到年终奖。
除夕晚宴，家人聚会，也会把来年的置业计划，商讨确定下来。
因此元宵后，二月末三月初，就是 「旺季」 的开始。
狂风骤雨不过夕。市场的配置，速度是很快的。
往往三个月的时间，所有价格都已经重置过了一遍。
你本来也不需要几十个月的时间。
时至六月，该买的都买了。手续都办完了。
而且天气炎热，六月走在广东的街头，简直就是人肉烤串，孜然味，带生粉的。
从 「市场顶」 而言，6.15 行情便进入了尾声。
最后是 「政策面」。
大家都听说了，近期深圳酝酿许多调控政策，中介也被召集开了几次会。
目前仅有一些内部文件放出。未来二周，出官方新政也不足为奇。
很多小白朋友，总以为 「调控」 制止了地产牛市。
其实操刀是很聪明的。「政策顶」 出的时候，往往也是 「市场顶」。
是市场本身走到泄气无力了。皆大欢喜。
总而言之，我认为目前的主升浪，到 6.15 会熄火。
市场顶+政策顶，双重顶部。
四）尾浪
每一轮牛市，最后的 10% 涨幅，是要吐掉的。
房价涨，从来都不是新闻。
房价跌，一定要挖掘追踪报导，这是新闻。
我们看各种地产媒体，常常看见 「某地房价大跌，原价 720W，现价 660W」。
「高峰期 1000W，现在 850w 无人问津」。
象《水库论坛》，就是被封号的待遇，无人待见。
但我们内行人，看见类似 「降价」 报导，还是忍不住要嘶吼二声，辨明真相。
这一类 「跌去的」 是什么，一般都是尾部最后之 10%。
好比现在 4 月份。很多人问我西乡，宝中，还能不能冲进去。
为什么不冲呢，一天一个价，买了就是涨啊。
从现在 4.22 到 6.15，哪怕按照每个月+5% 的速度，还有约+10% 的空间。
一套七百万的房子，再涨六七十万，不在话下。
问题是，这最后的 10%，注定是会要 「跌回去」 的。
主升浪结束后，惯例总会进入漫长的 Cool Down 期。下一轮波浪，可能是二至三年，甚至三到四年。
最糟糕的是，在 CD 期，房价是 「阴跌」 的。
群众们也会慢慢反思，花一千七百万，买 89㎡四房，到底有没有必要。
热度下降之后，总会有各种原因抛售的业主。
一旦他们不能迅速出货，挂牌价难免小幅下降。
这样滴滴答答，零零碎碎的，三四年 「阴熊」 时期，很可能把你最后的 10% 涨幅给跌没了。
或者说，你现在冲进去，只有三个月是 Honeymoon 快乐期，漫长的三年就是烦恼期了。
四月 < 六月 > 未来
不管怎么说，冲高回落，还是比四月高。
五）结语
无房刚需，哪天都比今天贵。
很久之前建仓的，税费较低的，建议到 6.15 之前抛售。
投机投资想追涨的，请看下一篇。
（yevon_ou@163.com，2020 年 4 月 22 日午）