房圈这二三年 #4070
房圈这二三年 #4070
一）年末闲叨
在我们的生活中，存在很多 「圈」。
有房圈，币圈，鞋圈，股圈，前二天还接触到一个 「票圈」。
- 有一对小夫妻，2017.4 月的时候，询问我们重庆的一个 V，应该怎么买房子，大约有 4000~5000W 的身家。
- 到了 2017.10 的时候，他们已经有了 1 亿资产。
- 到 2018.03 的时候，他们买了一套苏河湾，10th 最后一套。1.5 亿，全款现金。
在很多很多年以前，我们读大学，考名校。参加 Campus Recruiting，以就业 500 强为荣。
BAT 的面试，好像是八轮，还是九轮。
很多人把 「阿里」 的从业经验，当作一辈子的高光。
「阿里」 出来的 1000 名人才，走到哪里都是抢手货。拉勾招聘的通行证。
很多年以后我们才知道，这样一种 「生态」 系统，正确的称谓，应该是 「职场圈」。
天外有天，山外有人。
在体制圈+职场圈之外，原来还有很多很多的异大陆。
赚钱是以百万为数量级的。
东胜神州，三千道统。各自演化着着社畜们无法想象的生活。
二）房圈
楼市的 「正统」 心法，一直到 2016 年底，才逐渐披露在世人的面前。
房地产是一门很赚钱的生意。
很赚钱，很赚钱，几乎超过了所有的资产类别。股票，基金，债券，保险，风投……
虽然 「股圈」，惯例性的看不起 「房圈」。
雪球，集思录之类社群，「房圈」 被诬蔑成大土冒。毫无技术含量的工作，风口上的猪，吹泡泡才飞起来。
而且，股圈的人还要特别强调一下，「现在形势不同了，再按照老一套操作，会死得很惨」。
猪就猪吧，二师兄也涨价了。
按照中国的惯例，赢利得卖乖。得瑟的嘴脸最要不得。
而且，股圈在房圈眼里，就是要饭的乞丐。谁会和低二个社会阶层的人，一般计较呢。
房圈虽然赚钱，一直到 2016 年 「水库论坛」 出现之前。「楼市」 作为一整套完整的科技树，并没有被串联起来。
各种小道和 「术」，缺乏着战略指引，小打小闹凭运气，赚着芝麻钱。
「水库论坛」 从 2015.2 开始，发大善心持大毅力，把整个楼市投资的逻辑，套路，技法，重新梳理了一遍。留下了约三百篇的 「水库文集」。
具体的内容，可以在 「目录」 中寻到。此处不再赘述。
「水库论坛」 最主要的作用，是把 「房地产投资」 到底是怎么一回事，说清楚了。
我们都知道 「房地产」 赚钱，可究竟为什么赚钱。
凭运气赚的，可不能靠实力亏回去啊。
「水库论坛」 目前披露的，一共有 Section 1/2 二部。
- Section1：主要讲 「选房子」。选筹挑选的思路。
- Section2：主要讲 「负债」。
研究楼市，就一定要挑房子。
市面上有 「股评家」，3000 只股票，每天都有人分析：该买哪只，哪只不能买。
那么，为什么没有 「楼评家」 呢。
「水库心法」 的本质，我们认为，市面上只有 1% 的房子，是有 「笋盘」 价值的。
没错，100 套房子，99 套是不能买的。
百里挑 1 套。
我们非常感谢微博，微信上，一直有网友 「惦记」 着水库论坛。
随着 「水库论坛」 名气越来越大，渐渐地成为了地产头部。乃至一个标志，一个符号。
于是阿猫阿狗的投资记录，都栽赃到 「水库论坛」 头上来了。
在业界外行看来，似乎：
水库论坛=炒房客
楼市亏钱=学习水库论坛不慎导致亏损
拜托，不是每一个买楼者，都叫水库人。
水库是一个非常专业的社群。不仅专业，而且敬业。
水库看房的第一句话就是，「看房 200 套，199 套不能买」。
「水库心法」 第一卷，侧重点是选筹。
我们认为，凭借着专业经验，勤奋，以及踩盘。我们是可以在 100 套房源中，精挑细选出最 「超笋」 的那一套。
1%，百里挑一。
「选筹」 本身是一项技能。也是一种高度增值的工作。
说难听点，哪怕楼市 「大盘」 根本不涨。但只要你 「选筹」 精锐，能做到一百套中精挑出最佳一套。
这项技能，也足以让你赚到 20~30%
既然世面上有股评家，为什么没有 「楼评家」 呢。
大盘再差，也能精选个股。
水库选房，百里挑一
（沈阳买 130000/m 商铺的，我救不了你呀）
并不是每一个 「买楼者」 都是水库人。
市场上很多人，一看就是严重违反了 「水库口味和准则」。作为反面典型，他们不亏，才是没天理了。
包括，但不限于：
- 地命海心。贵妇心态严重，专挑贵妇 CEO 盘。
- 酒店式公寓，包租式商铺
- 远郊一手品牌 KFS 盘
- 高评高贷，杂费精算失控
- 急躁下单，看房不超过 10 套
三）半瓶子醋
除了 「李鬼」 横行，张冠李戴。
我们更烦心一点，还有 「自作聪明」。歪嘴和尚念歪了经。
在我们过去几年的经历中，见得最多的有一种：
- 哇，欧神心法好厉害
- 跪着看完的
- 构建以房贷为核心的资产组合包
- 但选筹这方面，我不能赞同欧神。俺 LP 还是让我买品牌精装修。
你看，他走到最后一步，总忍不住念起经书 「其他都对，这一节我不能赞同欧神」。
然后呢，他就粉身碎骨了。
「水库心法」 是一个整体。环环嵌扣，承上启下。
你私自拆下一个环节，替换一道工序，遭遇很大问题的。
譬如说，「大面积，低单价」 就一定和 「套现与套利」，大杠杆强信贷挂钩的。
因为你 「风险」 低，所以你敢把杠杆加上去。
因为你 「套数」 足够多，你才可以牺牲单套流动性。用组合包来博机动。
- 如果你只有一套，你上手就买老破大。三年不涨，死翘。
- 如果你买老破大，再叠 「高评高贷一刀流」，死翘。
- 如果你信用卡+信用贷做足，买的贵妇 CEO 盘，三年不涨。死翘。
我真心不明白，为什么用户就不理解，「拳法」 是一整套的。
不可以单独更换一个环节的。
你们这乱七八糟，私练神功，都成了什么样子。
这锅水库不背。
你们不是正宗的灵鹫宫弟子。
「水库心法」 并非不可修改。除了水库之外，「房圈」 还有其他流派，大放异彩。
但如同我们在《楼市八大流派》系列说的，打拳是打全套的。
你只有融会贯通，完全理解了底层逻辑,「用」。
然后才可以调整其他参数，根据参数重新推演操作手法。
单换一个器官，可是要死人的。
四）羊肠小道
赚钱，从来不是容易的事。
楼市不是提款机。不是误打误撞，拿到一本秘籍奇书，照此心法，直接成为武林高手的。
水库是可以帮你赚钱的。但是水库赚钱，也需要小心翼翼。
我们宛如行走在 「火线」。羊肠小道，战战兢兢在地雷+炮火之间，隐藏潜蔽爬到对面阵地。
2017 年，我们提出了看好 「重庆」。
重庆是一个非常有潜力的城市，也是极大被低估的城市，直辖市价值迟早要修正。
重庆房价，从 8000 涨到了 18000，近期略回落到 16000 左右。
2018 年，水库看好 「沈阳」。
尤其是沈北道义，沈南苏家屯板块。
沈北雅居乐从 5300，涨到了约 10000 左右。
沈南奥园，从最早 3xxx，现在 7000 出头。
2019 年，水库全仓西港。
在这三年中，我们明显地看见 「水库粉丝」 们，拉开差距。
一个非常简单的现实，「你为什么不听水库建议呢」。
为什么你就不肯老老实实，花 5500 元，买一个正版的知识星球。
非要贪图免费，看山寨水库，听滞后消息。自以为是 「我更聪明」 呢。
2017 年的时候，我们发出明确的信号。「抛出一套上海的房子，买入重庆十套」。可是某些人，依然痴迷 「京沪永远涨」。
「京沪永远涨」 是水库喊的么，京沪永远涨不是水库喊的。是某 V 的。
粉丝误以为是水库 Slogan，一念之差。
我们对于上海的离开，几乎是永久性的。
这座城市日以继夜地 「白左化」。我讨厌白左，提供卷纸吸管的城市
，是没有前途的。
可是某些人，就死活要省 5500 元 「知识星球」 费。
非要看二手信息，感觉不到一手星球氛围。
几百万的大投资，你省那几千元。战略全踩错了。
水库在 「大战略，大方向」 方面，一向是很审慎的。
幸运地是，也的确没犯什么大错误。
- 2017 年我们看好重庆。
- 2018 年看好沈阳。
- 包括 2018 年春看好深圳，虽然是晚了一年，但依然等来深圳大涨。
- 西港传奇，晚点说。
（网传深圳房价崩盘了？）
很多人 「自作聪明」。做事不够 「严谨细密」。
有时候哪怕及其精微的差异，也足以导致你投资回报率大幅降低。
水库当然要挖坑的。否则你们全去买盗版了。包括山寨管家公司。
Marketing 广告学原理是：WE NEVER LIE，WE ONLY MISLEAD
微言大义，才是考验智商的时刻。
例如著名的 「恒大雅苑」 事件。
水库在沈阳，背书了二个半楼盘，雅居乐+奥园。
亚泰城答过不错，但没背书。
「恒大雅苑」 代理方找到水库，要求为恒大雅苑站台。唱赞歌。
水库说，「恒大雅苑」 资质平庸，不够水库口味。
但是，我们可以给你一个 「折衷」 的方法。
折衷就是，水库某嫡系，用自己的钱，买了四套。
而且的确是签了合同，真金白银。的确是付了钱。
这四套目前还在。
这是 「同一个概念么」。
对于某些人理解来说，是的。恭喜你，答错了。
marketing 的核心原则是，we never lie，we only mislead.
抱歉，差一个字，就差非常远。
买了四套，就是买了四套。
买了四套，可能因为想自住。可能喜欢景观朝向。可能仅仅是风水比较合，五行缺土。
总而言之，买了四套，和 「这个楼盘有投资潜力」。
「跟风买入也能赚钱」。
这是没有任何逻辑上的联系，或者因果性的。你愿意自己联想，我也没有办法。
沈阳我们的确赚了很多钱。
十八个月，涨幅在+60% 左右。
最早一批用户，二成首付，并发四套。更是赚到盆满钵满。
但是那些从来没有给 「正版」 水库贡献过一分钱。
「我最聪明」 的尾部客户，收益率就要大大打个折扣了。
房圈过去二三年：
水库系收益，远远大于那些 「乱七八糟」V
追随最新情报 > 固守 「京沪永远涨」。
正版水库粉 > 盗版西贝货
2020 年，随着恒大绿洲，恒大雅苑等一批工薪盘，纷纷涨过一万。
哪怕最高价 8700 那批买的客户，也获得了账面溢利。
「恒大雅苑」 渐渐没有人闹了。也再没那么多人，挖空心思研究律师合同。
房圈大趋势，毕竟还是赚钱的。
五）西港传奇
2019 年，水库决定开始做西港。
「西港」 项目，几乎是水库最重要，最大胆，集中资源的全力一跃。
把目光放到海外，有几个重要原因：
1）中国经济放缓，未来十年最困难的一年。
2）各地限购限贷，实在太过于恶心。寻找自由的土地
3）项目本身的极高回报率
简单说一下水库的西港项目：
- 我们拿了很大一块海外土地
- 拆散成五亩地块，卖给中国用户
- 负责公共道路和基建
「土地」 是中国人永远的情结。
中华民族是农耕民族。对于任何一个中国人，「一亩三分地」 都拥有神奇的魔力，魂牵梦系的梦想。
因为种种原因，中国人在 「中国境内」 是没有办法，拥有土地的。
哪怕你六个钱包，高薪白领倾家荡产买一套 2000W 的房子，你还是没有拥有土地。
2000W 房子，或许也就 200 平米。
中国人的生存空间非常狭窄。大城市之内，尤其祸害严重。
当你需要算计住房得房率，门户动线。
卧室大橱是五门，还是六门。
精算这些东西，你不觉得悲哀么。
「土地」 在中国人之间，永远是有市场的。
文化之间，一个眼神，一个词汇。并不需要过多的交流，中国人天生就懂土地的价值。
海外土地并不贵。你可以拥有一块 5 亩土地，半个足球场大小。
五亩地足够盖一幢 Sheraton 大酒店。
二十亩可以盖一个住宅小区。
给你 20 亩地，你就拥有一个 「无限可能」。
「社畜」 的世界，是有尽头的。996 的未来，是无限黑暗的虚空。
但是，如果你拥有一块巨型的土地。作为你创业的起点。野望就很大不同了。
听起来很简单的事，但是做起来，却困难重重。
需要 「天时，地利，人口」 三重资源。
首先是天时。你要有买 「土地」 这个超级 IP。
而且恰逢国内经济放缓，西港强势崛起。一个生机勃勃的城市，遍地赚钱商机。当你发觉了 「西港」 这个城市，这盘生意才值得做。
象清迈，暹粒这种 「死气沉沉」 的城市，不值得推荐。
其次，要有 「地利」。
哪怕你选定了 「西港」 这个很有前途的城市，自由之城。
你还需要一个 「标的」。否则，再好的概念，也没有入场门票。
我们非常幸运地在机场旁边拿到了一块地。完美地符合了水库口味 「大面积，低单价」。
土地的价格足够低，低到明眼人一看就没风险。
土地非常有潜力，潜力足以和老城区持平。
水库挑选资产，很喜欢找那些 「下限有底，上限很高」 的资产。
所谓 「下限有底」，指的资产十分 「实在」。没有太多的 IP，热度，炒作。
没有各种各样 「附加值」。
长线投资之道，最忌讳 「概念股」。
今天炒得最热的资产，类似 AI，大数据，5G，过二年或许就是最差的资产。
人工智能，已经快混到自己下岗了。
其次，「上限很高」。
水库认为，对于一个 「旅游输入」 的城市而言。机场附近，或许是它最好的地皮。
未来潜力，还胜过老城区。
你反正都是来赌钱的。
何必下了飞机，再换乘一个小时汽车。
机场旁三分钟，来去方便，才是最合理位置。
「天时，地利，人口」，第三个因素，是人和。
拆散土地散卖，这事只有水库+功夫财经能做。
因为我们是最大，最专业的垂直社区。
中国只有我们有能力，能召集这么多诚意粉丝。
水库最早卖西港土地的时候，我们连地图都没有。
我们只能指着大地图说，「大地图中有 200 公顷是水库土地，水库地中划 5 亩给你」。
具体在哪，土地证如何。抱歉，不知道。
事后友盟观察我们的运作模式，叹息道：「这块土地，只有你们能卖得动。其他任何人都卖不动」。
的确，「带货」 是一种强能力。只有核心 IP 才行。
水库的力量，来自于 「水库核心粉」。核心粉的黏度，来自于水库的诚恳。
这些年跟随水库，是真真正正赚到钱的！
这可是一件不得了，惊天动地的大事。
你仔细想想，网络上这么多 V，有哪一个可以做到，实实在在让粉丝赚钱。
- 绝大多数的财经 V，要么就是泛泛而谈大道理。
- 要么含糊其辞。
- 要么推托 「长远来看……」
粉丝跟了好几年，就是图个乐子。
知识付费付了很多钱，自以为学到知识，钱包依然只出不进。
只有水库不同。「水库心法」 这一套，是真真正正，可以做到 「无风险套利」 的。
通货膨胀是永恒的旋律。
只要你能做到 「构建以房贷为核心的资产组合包」，你就一定能看见通货膨胀洗去债务。一定能看到资产升值。
剩下的，无非是选筹以及时机。
哪个年份，该选哪个城市的问题。
水库待客户诚恳，真实。
（付费客户）知识星球，我们做到了有问必答，答案必真。
水库的每一句回答，都是真话。
当然微言大义，怎样理解，看你自身了。
建议读者具有严谨的理工科传统，高考分数越高越好。
至于免费的 「微信公众号」，目前已经是广告泛滥。
免费就别嫌广告了。当作看电视。
沙里淘金，偶尔也有真经。
山寨水库，很多都经过了篡改。常常有 「解决某某问题，欧神推荐 xxx」。
以上全错，都是李鬼广告。
你要购买山寨版，就难免 「答案」 被篡改和误导。
六）2020 年
2020 年，水库将继续重心在西港。
比较让我们烦恼的，是 8 月 26 日，被 「渠道」 坑了一把。
众所周知，2019.8.26，是水库 「云朗」 项目，收官之日。
在最后的二周之内，我们狂卖了 550 亩。
G 区土地，只用了 30 秒全部抢光。
当初也是赤子之心，太信任人。不知道 「渠道」 偷偷给我们埋下了坑，隐患。
因为这最后二周的销售，我们遇到了 「压货」 现象。
- 压货指的是，因为接近尾声了。各家渠道都知道，「卖完了就没有了」。
- 为了各自的业绩和酬金，渠道鼓动客户压货。「先把地占下，再慢慢转卖」
- 大客户囤了超出自身能力的货。
简单点说，就是紫竹抢蛋蛋的货，蛋蛋抢紫竹的货。
为了让对方没货可卖，各自鼓动自己的客户，「你先都认购下来，我帮你慢慢卖」。
结果就是，我们几个大客户，各自拿了超出自己实力的大片土地。
等到 2020.1 月要交钱的时候，客户没钱了………
但他们都是大客户，不是买一二亩的散户。
散户如此妄为，我们直接没收定金，派法务去起诉他。
大户买了 100 亩，最后的 10 亩付不出钱了。
难道你还撕破脸不成？
这件事搞得我实在烦心。大客户超售，我还得想办法拯救他们。
具体方法，再搞几场 「二手土地转让」。
走过路过，不要错过。
看看退出来的几块二手地，有没有好货。再怎么说，几十万能买一亩地，还是超值。
2020 年上半年，我的愿望，把手里剩余的土地给清掉。
也没剩多少，十不存一。
赶紧弄干净以后，俺要准备开发了。
开发才是有趣的事。例如，你们想不想见到一幢 「水库商场」。
KFC，Starbucks，都在俺自己的街铺中。
以后哥哥跑进去喝咖啡，就报房东不要钱啦。
（yevon_ou@163.com，2020 年 1 月 16 日午）