LPR 和降息通道 #F2440

一）灭绝叛乱

今天最想写的话题，其实是这篇：

我知道他们在闹，可没想到闹这么大。

已经搞到了华尔街金牛泼狗血，裸女占领英国国会。

风暴眼汇集，这个 「劫」，感觉欧洲是躲不过了。

又一场火烧女巫的活动，宗教审判所，恐怕我们有生之年就可以看到。

目前还生活在欧洲的朋友，可以尽快移民来中国。

该逃不逃你就惨了，以后白人很可能要偷渡进华。

整个事件的根源，并不是一时或者某人的 「施政不当」。

病髓在骨子里的。

《神的战争》#F10 一文写道，所有的歧路，归根到底都是信仰的竞争，都是道德的竞争，都是神的战争。

欧洲人的特点，他们是有非常浓厚 「献祭」 传统的。

中国人其实是不信神的。中国人可以在灶王爷的嘴上抹点糖，为了他去天庭汇报的时候，可以说点假话。

但是欧洲人是 「真信」 的。欧洲人是为神而活着，不象中国~神为钱而活着。

欧洲人的骨子里，只要一件事让 「神」 满意了，地球毁灭也在所不惜。

末日审判，只求 「拜神」 崇高感。

中国是世俗国家，欧洲并不是。

丫才是最大的恐怖份子，JDJ 才是世界上最大的恐怖宗教。

在 「灭绝叛乱」 一文中，作者写得很清楚。

欧洲的 「极端份子」，根本不想和你谈判。

人家眼里的，是 「宗教崇高感」。

你们现代人都太堕落了，越聪明越堕落。太忘记原始社会的淳朴了。

我不是在反对你，我是在奉行崇高的 「道德」。让你回到贞操带，火刑柱，自虐枷的年代。

新的一千年 「中世纪」 渐行渐近，欧洲很快会回到 Dark Age.

关于欧洲的 「神性」，我极为熟悉，提起笔来，也是轻车熟路。

这是根本质 「民族性」 的差异，非人力可以抵挡。波澜壮阔的大时代，吞噬天地。

可惜啊，这么有趣的话题，却是不能写的。

处处雷区，随时封号。

而且腾讯口碑很恶心，它会搞 「挖坟封号」。谁也不知道半年，一年前的文章又被翻出来，随便哪个字犯了天条。

因此，今天写另外一个话题：房地产的 LPR 利率。

LPR 出台之后，利率会升会降。

房价会跌会涨

虽然是凉菜，小葱拌豆腐的清淡口味。公众号只求能 「活下去」，就多福了。

二）珠城

1997 年，珠城的房地产泡沫，达到了顶峰。

众所周知，1997 年，珠城的房地产开始崩溃。从顶峰开始，最多跌去了-70%。

中国人做学问，喜欢不胜求解。

新闻自媒体，更是你抄我抄，人云亦云的一大堆。独立主见，原创的没几家。

我问你，「97 泡沫」 都快被说烂了。但是 1997 年，珠城的 「房贷利率」 是多少，有几个人说得出。

答案是，大约 9.75%/年左右。

这个数字，包括二个部分，P+3.25%

其中的 P，是基准美元利率，当年大约 6.5%

+3.25%，是分类别溢价。房贷类加三个点。

你要说 2019 年的珠城房地产市场，虽然价格再创新高。但其 「本质」，和 1997 年是差非常远的。

钟镇涛为什么破产，他不是房子买不起，他是房贷撑不起。

钟镇涛最后问私人借的过度资金，利率 24%。

他为什么要用这么高的利息借钱，因为房贷本身已经 10% 了。私人借债只有更贵。

钟镇涛当时买了 1.4 亿物业，一年光利息就要 1400W。

他全年的收入，大概在 1000W 左右。

如果他挪到 2019 年，哪怕今天这么贵的楼价，他也不会破产。

因为今天珠城的按揭利率，只有 2.5%

或许有些 「抬杠」 的人会说，从 10% 降到 2.5%，那也正常。因为美元 「降息」 了。

其实，美元虽然降了一点，但 2019 年和 1997 年，Prime 基准相差其实不大。

P 最多也就差 2%

真正变化大的，是从 P+3%，变成了 P-3%，这里面足足差了六个点！

三）LPR

珠城 1997 年时，房贷的算法，是基准利率加三厘，P+3%

到了 2019 年时，算法是基准利率减三厘，P-3%

这一切是怎么发生的呢。

事实上，1997 年楼价高昂之时，珠城政府，也想了多种办法 「降低购房负担」 的。

房贷利息，当然是重中之重。

政府本身不从事生产，珠城政府，也不可能无中生有，变出钱来。

想要降低 「房贷利率」，珠城政府遍求各方意见，金融业高级智囊，解放生产力。最后得出的结论是房贷可 「买卖」。

众所周知，银行间存在一个 「隔夜拆借市场」。

每一家银行，头寸不同。资金要放贷出去，才有收益。但往往又面临大额取现。

有的银行余额多，有的银行头寸少。

大家互相之间，形成一个 「隔夜拆借」 市场。总体的经营成本都降低了。

房贷也是同样的道理。

房贷其本身，是一种 「短借长投」 的金融产品。银行吸纳储户定存，都是一年期，三年期。

但是房贷批给用户，动辄 20~30 年。

在这 20~30 年中，银行的 「头寸」 不幸是被锁定的。

流动性短缺，必然导致更高的收益性。

银行也很为难，虽然房贷是一种 「低风险有抵押」 的产品。可如果银行资产 50% 都拿去长期房贷，万一大户挤兑怎么办？

在旧有模式下，银行体系往往只敢拿出来 10% 的资金，发放房贷，小心翼翼注视着金融流动性。

这就导致了 「供应」 减少。

而 1997 年珠城政府，从华尔街拿回来的技法，叫做 「房贷买卖」。英文也可以称为 MBS。

具体的做法，好比我发放一笔贷款，利率 5.66%

我拿走一部分。例如 0.66%，作为行政，销售，合规，税务等等各项开销。

剩下 5% 收益，我就在市场上卖了。

谁买了这个债务，以后王大锤的月供就转交给他。拖欠，断供之类破事，也找他。

收益比国债好。

「隔夜房贷买卖」 这种事，一开始在银行间互相做。大家的头寸，都得到了调剂。后来做得久了，吸引了外部的基金。

一些长期资金，例如退休基金，债券基金，保险基金，保本基金。

他们在 「低风险」 的基础上，还想寻找比 「国债」 更高的收益。

于是基金也进入了 MBS 市场，成为了最大的买家。

基金一进来，整个事件就爆炸了。

最开始，银行用自有资金房贷。整天头疼 10% 容量，流动性管理

银行间有了拆借买卖市场。

外部廉价资本进入

你想，保险公司多有钱啊。沙特主权基金，多有钱啊。

姚振华收购万科，仗的就是保险资金 「成本低」。所有的金融链条，谁也不能和一哥比。

至于买欧盟国债那帮人，呵呵，他们的回报要求，说出来吓死你。

很快，全珠城的银行都疯了。因为他们发现房贷是一件 「稳赚不赔」 的事情。

你左手 5.66% 拿进来，留下 0.66% 手续费，转手 5% 卖出去。

中东土豪还发疯一样抢（土豪也不亏钱）

银行最喜欢 「中间人」 手续费业务了，货如轮转。这是什么，财源滚滚印钞机啊。

1997 年之前，珠城只有很少的几家大银行，布局房贷业务。

小银行如履薄冰，战战兢兢。

「房贷交易所」 成立之后，几乎所有的珠城零售银行，都从事了房贷业务。

费率大战，打得昏天暗地。

最终，珠城的房贷利率，从 P+3%，一路下滑到 P-3%

这个速度是很快的。

大约只用了三年，就降了四个点，到 P-1%

用了六年，降到 P-2%

到今天，降到 P-3%

当你实行 LPR 机制之后，你的房贷利率，其实挂钩的是 「全球资本」。

想象一下，中东土豪买欧洲国债的利率，-0.59%，这画面太美，我不敢看。

中国和珠城，都属于 「美元区」。挂钩的是美元利率。

USD 利息，比 EUR 还是要贵一点。

我手里迄今保留着一张，珠城汇丰银行的房贷对账单。

HKD 利率：0.86%

0.86% 是年利率哦。真不好意思让大家失望了。

四）次贷

有人看到 MBS，左看右看半天，突然发现新大陆一般。

「咦，这不就是次贷么」。

文盲份子，就是看什么新事务，都胆战心惊的。看见火轮车，还担心铁路惊扰了地脉。

MBS 不是次贷，是 「主贷」。

象中国这种首付三成的，拿到全世界任何一个地方，都是 「AAA+级优优质」 贷款。

至于首付八成，二套待遇，那是全火星最优质贷款。

「次贷」 指的是那种首付不足 5%。

至于 「主贷」，在全世界任何一个市场，任何一个时期，都是安全的。

五）中国的 LPR

中国从 2019.10.08 开始，实行 LPR 计价。

很多朋友在 「知识星球」 里问，LPR 实行后，会不会和房贷利率有所差异。能不能导致降息。

如果买房子的话，要不要拖一个月，等到 LPR 实施后再签约。

我们的答复是，不用。

因为 LPR 是一项 「长期」 的制度性改革。

就好比 1900 年代，一辆卓越的马车，和一辆歪歪扭扭的汽车。

马车虽好，却没有后续升级的 「科技树」。

汽车虽然拙劣，此后却有多次升级空间，一直通向新的路径。

中国传统意义上的 P*95%，P*120%，首套房九五折，二套上浮+20%

这种利率，是一种 「行政指令式」 定价。

和国际社会格格不入。

也是缺乏后续科技树攀爬空间的。

而 LPR 定价，基于 「风险」 的定价。

「最优惠利率+0.55%」「最优惠利率+0.85%」，风险和收益直接挂钩，后续才能演化出 「房贷买卖」

中东土豪又不是傻子。

LPR 的定价，只是第一步。

等到 「LPR」 定价的客户们多了，慢慢才能形成银行间（房贷）买卖市场。

市场逐渐成熟，才会引入债券基金，保险基金，退休基金等长期投资者。

最后引入国际基金。

这是一个漫长的过程，珠城走完这一切，用了七年。

鉴于改革已经减速，中国能花十年走完，我都觉得不错了。

就我个人观点，房贷降到 3% 以下，应该是合理的。

（yevon_ou@163.com，2019 年 10 月 10 日午）

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